2020-02-22 08:33:52 佚名

獨家心探

随着这一轮去库存之后，很多朋友都把目光集中在了房地产市场，尤其是关注房地产市场在未来的一个走势。

还没买房的怕涨，买了房的怕跌，房价的涨跌成为了我们讨论最热的一个焦点问题。

最近，身边的购房者朋友提出这样的一个问题-很多二手房挂售很久都没卖出，是楼市已经将炒房客冻结了吗？

今天我们就一起来聊一聊，很多二手房挂售很久没有卖出去的原因到底是什么？楼市是否真的已经将炒房客冻结？

一，二手房挂牌很久都没有卖出去的原因，到底是什么？

这一轮去库存，全国各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是我们的二三四线城市，它们的房价完全是翻倍。

因此，我们见到了一轮全民购房潮，全民购房热在我们身边淋漓尽致的上演。

在这期间，楼市上涨的时候，身边很多的朋友削尖脑袋，深夜排队也要挤进售楼部买自己的房子。

因为他生怕买晚了，自己会付出的成本越来越高，而且少赚了一部分增值空间。

但是随着去库存，逐渐被各种限制性的政策压制，购房潮，购房热逐渐的退去之后。

我们看到二手房市场，很多挂牌很久的房子都没有卖出去，和之前全民买房的房地产行情形成鲜明的对比。

那么，到底是什么原因，导致了很多二手房挂售很久都没有卖出去呢，我们归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，供应原因。

这一轮去库存，可以说每一个城市的新房销售都特别的给力去换率，特别的快房子也已经被我们的普通老百姓买走了。

换句话说，在这一轮去过程当中，新房的库存量已经转移到了我们所有的购房者手里，很多有条件的家庭甚至买了不止一套房。

这一轮去库存我们也看到了房价的上涨，基于大家对利益的追求。很多朋友就会把自己手里已经增值多余的二手房，挂在二手房市场出售。

也就导致了二手房市场的供应量越来越大，甚至是供大于求，供大于求的一个商品肯定是很难畅销的。

我们可以看到一线城市的二手房挂牌量也在激增，二线城市的挂牌量更是猛的上涨。好多二线城市的二手房挂牌量甚至超过了10万套之多，要知道2018年这些城市的二手房挂牌量只有4万套左右。

第2个原因，市场原因。

就房地产市场来说，购房者绝大部分都没有理性的判断，对房地产的认识也不够充分。所以，他们在买房的时候才表现出了追涨杀跌。

房价上涨的时候，削尖脑袋也要去抢一套，且不管房子的楼层，采光，户型好坏。因为他们觉得这个时候买到就是赚到，房价毕竟还在上涨。

而当楼市处于回调，或者横盘的时候，尤其是出现一点点阴跌的时候。很多购房者就开始怀疑房价是不是要暴跌了，是不是要下跌了，这个时候买房是不是会亏损。

他们就会不断的观望，不断的观望，就是不动手买房。

我们也知道从2018年开始，一线城市的房价就处于下跌，2019年下跌的市场情绪蔓延到了二线城市，三四线城市，而如今三四线城市还在继续下跌。

而且现在各个城市的二手房市场也好，新房市场也好，都处于一个有价无市的状态。面对下跌的房地产市场，面对有价无市的房地产市场。

大家当然不会去购买房子，顶多是经常问经常看，但是就是不下定金。那么，二手房自然也就很长时间卖不出去了。

第3个原因，房子自身的原因。

对房子自身我们一定要清楚的认识到它是一个设计金额特别大的商品，对于绝大部分家庭而言，要花10年，甚至长达20年的积蓄，才能买入自己的一套房。

更何况还有一些家庭需要举全家之力，甚至向亲朋好友借钱，才能勉强买入自己的住房。

像这样一个大额的商品，需要花费如此多的金钱，它的市场流动性本身就很慢。正常情况下，二手房挂牌3~6个月能卖出去，都是非常普遍的。

房地产市场里面，也是特别正常的一个现象。房子可不是我们日常的，柴米油盐酱醋，想买就买。好多家庭买了一套，还得每月按时还月供，还得努力的去赚钱，哪能说买就买。

只是我们看到了这一轮去库存上涨的时候，二手房的流动性相对较好，突然一下回归正常的市场，我们反而不适应了，有点不接受了。

第4个原因，购买力下降的原因。

还是那句话，这一轮去库存，绝大部分的人群都买了房，甚至有的人追求短期上涨的利润，买了不止一套房。

既然大家都买了，家里的积蓄也就花的七七八八了，仅剩下一些日常生活用的，而且好多家庭还完月供之后，本身都捉襟见肘。

面对房子涉及金额如此大的一个商品，购买力是严重的不足，购买力严重的下降了。

更何况2019年之后棚改政策也发生了改变，以前是拆迁发钱，现在是实物分房。

拆迁之后分一套房子给你，不是给钱你，你没有钱，房子反而多了，哪还有心思去买房，哪还有钱去买房。

……

是的，现在很多二手房挂售很久都没有卖出去，其实主要就是涉及到以上4个原因。

当然，可能还存在一些细小的原因，比如你手里挂牌的二手房可能存在很多的瑕疵，比如没有血虚距离，轨道交通又远，楼龄又老，小区环境又差等等。

有这些原因也会导致你的二手房相对来说流动性较慢，在目前这样的大环境下就更难卖出去了。

二，那么多的二手房挂了很久都卖不出去，真的是楼市已经将炒房客冻结了吗？

在第一大点已经非常明确，二手房挂牌很久卖不出去，原因非常的直观。

很多朋友就会联想，既然卖不出去，是不是楼市已经将炒房客冻结了。因为他觉得这一轮去库存就是炒房客在买房，炒房客把房价炒高了。

实际上，可能大家对房地产市场了解的真的是微乎其微，根本没有从一个正常的逻辑去了解它，去读懂它，去弄懂它。

二手房挂牌了很久都没有卖出去的原因，我们在第一大点已经解释清楚了，大家可以结合自己所在城市去一一对比。

而在这里我想告诉你的是，楼市没有将炒房客冻结，也不可能将炒房客冻结。

同样的，我们把一系列的原因简单的罗列一下，希望能够帮助你重新认识炒房客，认识房地产市场。

第1个原因，你对炒房客的认识有误。

这一轮去库存，大家都尝到了楼市上涨带来的甜头，因此很多的朋友开始加入了买房大军。

所以，我们才看见这些年在我们身边，哪怕他是一个刚需购房者，他也说自己是买来投资的，买来等着他上涨之后赚钱的。

而这些加入的买房大军中，所有的人都不是真正的炒房客。

他们不过是被这一轮楼市上涨冲昏了头脑，对利益的诱惑没有理性的判断，盲目的加入买房，以为自己也能够实现财富增值。

换句话说，绝大部分的购房者，都不是炒房客，只是买来自住的，炒房客极少。

真正的炒房客，其实从我国成立商品房以来，就已经加入了买房增值赚钱的这一个事情当中。而且他们都会不断的学习，不断的研究我国房地产的走势。

并有一个理性的头脑，并不会这样盲目冲动的去买房，他们往往会买在楼市上涨前，而不是楼市上涨过后，甚至是上涨的过程当中。

因为在楼市里有这样一句话，真正能够赚钱的一定是对房地产市场有足够了解，对房地产涨幅足够敏感的朋友。他们往往会买在楼市上涨前，买在楼市上涨中，买在市上涨后的往往是被套的朋友，往往是盲目跟风投机的朋友。

第2个原因，楼市有周期，炒房客也有自己的投资计划。

在以往的楼市涨幅年份，每一轮都是三年一小涨，五年一大涨。每涨一次都会横盘几年，然后迎来下一轮上涨。

因此炒房客买房也是有自己的计划的，他们往往会买在楼市上涨前，因为他们有更多的经验，有更多的资源，能够获得一些一手信息。

在此期间，他们不仅做好了投资买房的充分计划，而且留了足够的现金流。他们是买定离手，买了之后就等待下一轮上涨出手，赚增值的空间，增值的利润。

更何况真正的炒房客，他们往往会去买一个城市核心地段的优质二手房。因为他知道现金流有多重要，在持有期间可以急卖急租，增加租金收益，增加自己的现金流能力。

第3个原因，未来的房价还有增值空间，谈不上真正的冻结。

我们都知道我国的城市化进程还没有结束，城市化进程的目标是70%，目前只处于50%~60%的中期阶段。

而中期阶段也是各个城市快速发展的阶段，因此我们才看到了各个城市在不断的扩张，产业在升级，基建在不断的完善，城市面貌在不断的更新，房价也在不断的上涨。

楼市的黄金十年已经过去，但是楼市的白银10年仍然存在，而且我们正在经历这10年，或许涨幅没有那么大，但是它仍然有增值空间，价格仍然会越来越贵。

一个有增值空间的房地产市场，谈不上真正的冻结，目前只是处于横盘期，这也是房地产涨跌的经济周期是非常正常的。

……

是的，很多二手房挂牌很久卖不出去的原因，一定不能和楼市将炒房客冻结联系在一起。

二手房挂牌很久卖不出去的原因非常的明确，大家参考第一大点就可以了，至于楼市并没有将炒房客冻结。

因此，无论是哪一类购房者，刚需也好，改善也好，投资购房也好。一定要正确的认识我国的房地产市场，更应该正确的看待我国的楼市。

三，小结

总的来说，目前很多二手房挂住很久都卖不出去的原因是非常明确的，大家一定要从本质上去看待这个问题，去认识这个问题。

只有从本质上去认识我国的房地产市场，你才能够真正的了解它，读懂它，搞懂它。

也只有这样，你才能正确的判断我国房地产市场的未来走势，能够让自己的买房之路，更轻松更舒心。

最后，要特别提醒广大的购房者，尤其是接下来购买二手房的朋友。多看，多比较，多压价，真正适合自己是可以出手买的。

没有必要去纠结，很久买不出去你就跟着不买。只要买二手房的时候，把地段选好，轨道交通选好，周边配套成熟选好，把学区，户型，楼层选好。

其实它就是比较优质的二手房，在未来不仅有增值空间，而且流动性也相对较好。

我是重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

我一亲戚在天津买了六套房，挂卖三套房，已经挂了一年多了，虽小幅降价但仍没卖出去！还贷压力巨大，但就节衣缩食借款还贷，挺着不降价，等着国家再次刺激地产！多年的经验，她们坚信政府不会让房价下跌。

我接触到的那些炒房客们全是这种现点，比如加的一个群，里面很多小炒客(普遍是几套房的小炒客，许多还是无职业的家庭主妇，闲得无事，炒房发了，地位一下远超上班的男方！"男人那点工资根本不放在眼里"！也有中介的炒房，其实中介手里有很多房，中介或许才是除那个最大炒客外的最大的直接操手炒房客)，他们坚信政府会先薅不住，再次刺激地产救GDP、救地方财政！他们坚信着急的不是他们，而是政府！

我弟也买了7套房子，南京3套，长沙3套，还在一个县城买了个别墅，我认为房价会跌，劝他卖掉几套，有的房价其实涨好几倍了！他一套也不卖，认为房价还会大涨！我被他大批特批了多次，他说我根本不了解政府，政府只会让涨不会让房价下跌的！！！自信心十分暴棚！搞得只一套房的我，无一点话语权！房价会跌吗？也许真不会跌，且还会上涨！炒房市场的人，他们或许真更了解那些制定地产政策者？

野山224554639

2019年，二手房有价无市，甚至有的地方降低30%仍然卖不掉，原因只有6个字！

现在80后的人群大多数手中也有了2套以上的房产，他们买第一套房的时候，差不多都掏空了父母的积蓄，那时他们非常的艰辛，而现在最开心的就是他们了，因为房价不断的上涨，房价都翻了一番，他们手中的资产，已经有几百万或是几千万，让人很多人都尝到了“投资房产”的甜头！

于是有很多人都学别人开始炒房，四处借钱买房，玩起金融杠杆，不得不说成功率还很高，那时的房价上涨飞速，只有买房，房子都会增值，提前透支买房，这让很多人成了痛苦的选择，房价由于有炒房客的存在，房价是水涨船高，房价越来越高，泡沫越吹越大！

目前二手房，有价无市越来越严重，二手房不降价根本卖不掉，即使降价30%也仍然卖不掉，原因只有六个字，那就是“心理预期下降”，房价是最热门的话题，调控政策的出台，让很多人都相信这调控的力量，接下来的几年中，调控政策不会松懈，房价也会逐渐稳定！

李书军

二手房市场冷清其实这早就已经事实了，所以很多二手房挂很久都没卖出去也很正常，但是这绝对不是楼市将炒房客冻结，而是聪明的炒房客早已离场所以才没有大量接盘的人。

二手房市场冷清今后会是常态

实际上早在3年前二手房市场就已经比较冷清，只不过二手房的冷热程度很少被大家关注而已。记得那是2016年的时候老亮曾经和朋友一起看过一套房子，据中介小哥讲那套房子房主已经挂了一年多了，开始的时候中介还帮助推荐一下，后来中介都懒得理会了。我朋友看那套房子那会正好是房主主动降价后的第3个多月左右，中介觉得房主一次降价已经达到15%，已经明显的低于市场价格了所以才推荐给我朋友的。

说到那套房子还真是不错，楼层好，位置在小区也属于是一流的位置。至于装修也算可以，属于那种中规中矩的，唯一的缺点就是原来的房主把热水器放到了厨房。后来跟原房主议价时原房主也表示很无奈，因为房子各方面都挺好，就是没什么人看，所以房主又让了些价钱，最后愉快的成交了。

二手房冷清与炒房客无关

很多人都把高房价归结在炒房客的身上，其实这种想法完全是错误的。老亮从不怀疑高房价和炒房客的关系，但是炒房客仅仅是众多因素之一。

其实那些人们眼中的炒房客本身都是非常聪明的商人，因为他们预测到了房子未来会有行情，所以他们才在低价时出手买房。但是这些聪明人绝对不会等到市场真的不好的时候才会出售手中的房子，也正是如此，现在的房子除了在确实有居住需求人的手中外，其余的房子大多都在跟风投资人的手里。

这些跟风者一般都是后知后觉，赚钱与否全靠运气。当然，这些跟风者大多还有一个特点，就是他们买房的钱都是自有资金，即使是贷款，他们也有能力进行偿还。这也就是为什么我们看到虽然二手房市场这么冷清，还是很少有人以超低的价格卖房。

老亮说房

😂😂😂😂套牢了吧，我们这小县城，现在五千上下了，好好的小区没几户住人的，有结婚必须买的（十个有七八个要老小区便宜啊大概三千五六一平方，）外地做生意买不起市里面的给孩子买的婚房或者养老房，高层三十层上下，晚上看看亮灯的有十户亮灯的就不错了，一平方米五十上下，储藏间大概十平方五六万，地下车库前年十三万五一个，必须要其中一个不是地下车库就是储藏间，你想卖？那也得有人要才行啊，前二三年新出的楼盘开了就没了，过不了几天就有人加五万八万的卖，现在你试试去，（之前想买个二手房没熟人都不会弄手续，中介公司电视上看见过）从去年18年十月一前后，呼呼啦啦的房屋中介门市多多了去了😂😂😂😂😂😂，今年19年六一上下还有三五个中介公司

微波炉里热冰棍

我15年更到我哥合伙买了15套，全是信用卡消费贷买的，18年出手了10套！基本这五套没卖的相当于就是卖了10套赚的，现在慢慢卖，卖不出就租出去，已租养贷，反正发现卖了也不晓得投哪儿，反正股市不回去了，我家的有个叔叔股市亏了几千万，完全不是人去的地方，抄下房挺不错

安东尼日尼亚

按照经济学理论，房产相对于股票、债券、基金等投资品种流动性是最差的，需要有接盘者时才可能卖出。但是在国内，很多人却把房产视为主要投资品种。过去十几年里，投资房产的几乎都赚到了大钱，房产交易曾一度达到疯狂地步，连一些老破小都受到追捧，但在持续房产调控的形势下，二手房交易趋于冷淡，基本上是有价无市。除非价格明显低于市场价，否则很难成交，甚至连看房的人都没有。以上海为例，目前内环以内钻石地段的楼盘，高峰时价格曾经到达每平12、13万，单套房价格都在千万以上，如今要出手价格至少下降20%甚至更多，800多万能卖出算运气好的。从目前的形势看，此轮房产调控时间跨度会比较长，持续3年5年都可能。由于市场上已经出现货币紧张的现象，只要股市不出现超级大行情，房产交易的疲软现象将会持续。

宝马94315397

最近，有网友反映，他有一套多余商品房从今年3月份开始挂售，但是来看房的人有不少，而真正出手购买的却没有。更让人难堪的是，这位网友已将房价下调15%，达到中介要求的全小区最低价，但还是乏人问津。似乎现在一二线城市二手房也越来越难卖了，究竟是楼市已将炒房客冻结了呢？还是另有其他原因？

对此，我们认为，很多二手房挂售很久都没卖出主要有以下几个原因：第一，像上海、北京这样的一线城市，房地产实行限购政策，很多人并不是不想买房，而是被政策限制了，没有买房资格。在这种情况下，抛售房产的人多，而买房的人少，自然房价挂了很久却没有愿意买。真正把炒房客冻结在楼市的政策是限售令，规定炒房客在买了新房后，要等二至三年后才能抛售房产。

第二，国内经济下行压力较大，很多生意人因经营困难，急需要抛售名下房产，回笼资金。而对于购房者来説，他们往往喜欢买涨不买跌。在经济形势一片大好，房地产过热的背景下，二手房只要挂出来就会有成交。而现在国内经济不振，实体经济低迷，很多购房者都处于观望状态，大家反而都不急于出手购房。如果此时，二手房业主的房子本身比较老旧，或者房型不佳，要想成交变现的可能性就较差了。

第三，现在二手房挂售很久没卖出去，因为二手房价格在微跌，购房者开始处于谨慎。同时，国内房价在经历了四年的轮番上涨，从一二线城市到三四线城市，再到县城，都涨了一遍，很多家庭都有好几套房产，并不缺少房子住了，当地房价趋于饱和。同时，由于房价过高，远远脱离了当地居民的购买力，低收入群体买不起房。这样一来，房地产市场需求量骤降，二手房挂售很久也难卖出去。

现在问题是，二手房呈现“有价无市 ”的格局，到底説明了什么问题呢？首先，如果説一手房要大幅降价，地方政府不会批准的话，那二手房市场则更加市场化，如今二手房低迷，説明房地产调控起到了积极效果，投机炒房需求开始降温。未来的趋势是二手房先开始下跌，然后一手房也会跟着调整。房价下跌的周期正在来临。

再者，二手房“有价无市”的局面不会僵持太久，当大量二手房产长期没有成交的情况下，业主也只能选择打折促销，如果还是没有人来接盘，那业主打折的幅度可能扩大至20%-30%的幅度。实际上，象青岛房价从21000元/平方米，跌至16500元/平方米，环京楼市燕郊房价从4万元/平方米，下跌至2.4-2.6万/平方米，也不是照样跌去20%-30%。只有把房价降至当地刚需买得起的价格，那么房地产的成交量才会再次爆发。

最后，在投机炒房需求退出后，通常房型不错、房龄不长、楼层较好、物业良好的二手房容易被成交，而那些老式小区、房型较差，环境不佳的小区，以后就更加难脱手了。对于普通投资者来説，如果你有多余的老式二手房还是快点抛售为好，越到后来越难变现。当然，三四线城市人们都喜欢买新房，二手房市场本来成交量就低迷，建议大家以后别再买三四线城市的二手房，小心买进容易卖出困难。