我的名字长度有3厘米
大家好，我是黄山房产经纪人。公寓到底值不值得买，首先第一点:公寓买来主要投资还是自住又或者其他用处。如果作为投资，那么你就要考虑回报率，买来出租，租金基本难以抵扣你的按揭，即使一把付，你这么多现金也是会有一定利息。坚信一点想要靠房子挣钱，必须是房子本身涨价，而不是租金，租金相对房价来说基本可以忽略的
第二点，公寓买下来，以后你要转手、变现，你所面对的客户群体也会少好多些，而且40年产权的公寓税费上也会高些。所以变现难，意味着你的价格就卖不上去，相对70年产权的住宅，你的房子涨幅就少好些
第三点。现在不管是哪个城市的，这种单身公寓会越来越多，在供给关系原本基础上，客户群体原本就不怎么感冒，现在供求还多，客户选择的也多。所以总的来说公寓还是不建议购买
凡事有两面性，如果你资金充足的情况下，如果买来自营，比如说，你买下来两层，做个酒店，而且你自己也非常看好这个酒店的未来。这个时候我建议你买，做生意最怕房东涨房租，这要是自己就是老板，就不存在这事了。
个人意见，可以参考下。
黄山房产服务
大家好，我是龙城房说说，很高兴今天由我来回答这个问题，希望能帮助到大家！
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
以上是个人七年从业经验，希望能帮助到大家，谢谢阅读！
龙城房说说
大家好，我是深圳Mike，很高兴今天回答这个问题：
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
深圳Mike
1、商品房的产权是70年公寓的产权，是40年
2、商品房是民水民电公寓房，是商水民电
3、现在国家对公寓房的税收增加了不少，现在是按差额税计算税费，大概如果这个房子挣20万的话，需要给国家交十万块钱左右的税，所以说很多人不愿意把这么多的钱用来交税费，商品房的税费是满五唯一一个点的契税、满两年是一个点的个税和一个点的契税、不满两年是一个点的个税，一个点的契税，5.6个点的增值税，就拿一套房子100万来打比方，房子满两年需要交的税费是2万元
4、其实还有一点是公寓住的人比较多，比较杂，里边有的是开公司，有的是合租，每层的户数比较多，再加上开公司，所以说就会显得比较乱
5、公寓要求比较高，很多的室外机必须得放在屋内，又占空间又比较吵杂
6、公寓里的很多窗户没有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以说综合以上六点，很多人在有资质的情况下，更多的会选择商品房，如果没有资质的人，可能会选择公寓
五星好评
买公寓还是商品房主要还是看个人需求，商品没有好坏，只有相对的优缺点，关于商品房和公寓房主要区别，1，大小面积，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，户型，公寓一般单间，一室一厅，，商品房有少量的一室一厅，其他两室三室等。3，价格，同小区可有商品住宅和公寓住宅，相对而言，公寓价格要低于商品价格，就郑州而言，同开发商小区，相差价在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小县城公寓价格高于商品房价格。4，税费，就首套而言，购买时公寓税费高3个点左右，而在做为二手房出售时，过户费用公寓综合费率可达到30个点左右。5，位置，公寓一般位于商业中心，热闹繁华，客户群多为单身男女或未婚未育，以工作方便和购物娱乐方便，商品住宅一般考虑学区，绿化，等相关配套。6，公摊，公寓公摊相对较大，平均一梯多户，甚至6到8户，商品一般一梯一户两户。其他不全面，欢迎补充，谢谢🙏
苗泉
一件商品往往有他的优缺点，那我跟大家分析一下公寓的优点和缺点。
第一
公寓优势有什么优势？
No.1公寓可自住，可以注册公司，商住两用也是一个优势。
No.2公寓大部分都会比商品房的住宅位置要好，商业太讲究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那么周边生活配套更高档。
No.4公寓周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。
No.5公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低。
No.6公寓一般住单身，企业白领，整体人群素质高。
No.7公寓面积小，总价低，适合过渡。
No.8公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭
第二
那么不买公寓的原因，公寓有什么缺点。
No.1产权年限短：公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，公寓房的产权年限大多为50年或者40年，不过根据现在最新的政策，公寓也是颁发不动产权证，产权问题还要待时间去进一步完善，参考深圳第一批40年产权的公寓到期问题，是可以补地价延期的，延期20年，费用也不是很高。
No.2就是公寓没办法像商品房那样可以落户，没办法落户，像广州，你不是这边的户口，小孩子要在这边上学，即使可以读，但是也是第二批次，机会比有在这边有户口的少很多。
No.3税费高转手难：根据我国的相关政策，普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但商用公寓交易时不免交土地增值税，还需交纳增值税、各项税费因此转手难，以广州公寓为例，二手公寓交易税费在总房价的10%以上。
No.4公寓是可自住可办公，一栋楼里，有长期在这边住的，也有长期在这边上班办公的，人口流动性比较大。
No.5居住成本高：公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买公寓房的居住成本是比较高。
No.6以广州为例，大部分公寓都是不做阳台的，还有不可以明火煮食。
总结，买商品房跟买公寓都是不错的，看自己钱包而行。
广州置业小助手陈生
公寓与住宅的区别：
一、两者的土地使用性质和产权使用年限不同
公寓：公寓是商业性质，使用年限40年。
住宅：住宅是居住用地,使用年限为70年。
二、物业各项收费标准不同
公寓：公寓用水、电、物业费等一般都是按商业用途收取；
住宅：用水、电、物业费是按照住宅标准收取。
三， 居住环境不同
公寓：一般建筑为单体商业公寓裙楼，楼上公寓面积多数为小面积即30平方至60平方不等
，单层住户比较多，使用低通常为50%左右，居住人群密集混杂，管理混乱，安全性低。
住宅：一般为多栋楼或更多楼组成一个大社区，社区内部生活配套较为完善，绿化率高，活动空间大；单层住户一般为四户左右，居住舒适性强，住家首选。
另外住宅可以落户口，可以作为学区房给孩子读书。
四，转让税费不同
公寓以商业方式缴纳税费，较高没有优惠；变现较难！
住宅缴纳税费较低，满五年唯一免征；同时置换和变现容易。
所以，住家首选住宅性质的房子。
商业化和办公可选择公寓。
河田林
大概有几点原因：1，商品房容积率低居住舒适度高。公寓容积率高，没有社区环境。
2，商品房产权年限70年，公寓产权年限一般40-50年有的公寓基本都属于商业性质，用水用电成本高过普通商品房。
3，产权过户中公寓属于商业性质的一般按照非住宅过户，过户费用很高，商品房税收则相对较低。
4，公寓流动人口多大，安全隐患比较高，商品房安全性会更高。
乾哥King
一》公寓转售他人交易税高达20%以上
前几天，一则”72.5万卖套公寓交税22万”的新闻震惊了不少公寓投资小白。事件中，广州一位市民以54万的价格买了一套公寓，放盘3年才遇到一个买家，谈好以72.5万卖出，地税部门在核定之后却要其缴税22万多元，是成交总价的30%!
呵呵，这还赚什么钱?养了3年的公寓一分钱不赚，反倒赔了3.5万!
为什么公寓二手交易税费会如此高?
听小A很高兴的说买到了一个本土老牌开发商X正的楼盘《龙门苑小公寓》，总价大概需要26万元，假如房价一直涨，5年后升值为36万转售，差价10万元。
表面看这笔买卖还不错，但交易时，小A需交这么多税：
1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税：(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。
2、印花税：税收核定价×万分之五
3、土地增值税：差额的30%-60%(本次以30%计算)
4、个人所得税：(税收核定价-合理费用)*20%
即个人实际所得金额20%，个人实际所得金额=转让增值额-各种税额
这样算下来： (36万-26万)÷(1+5%)×5.65%+36万×0.05%+(36万-26万)×30%+(36万-26万)×20%=7.34万元
也就是说，花26万买套公寓，就算苦等5年后升值10万，转售时单税费就要缴纳7.34万元以上，约为成交价的20%，算下来5年收益只有2.66万元。
投资26万，5年毛收益仅仅2万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。
一个字：坑。
更坑的还在这里：高额的税费造成的结果是，二次交易赔钱，三次交易赔钱，越往后公寓越像个烫手山芋一样，越转手越赔钱。
当大家算清这笔账后，你要担心就不再是赚不赚钱，赔多少钱，而是清醒之后，还会不会有人来接手，手里这个烫手山芋，你还要苦着脸捧多久……
因此，投资公寓靠转售赚取差价这条路，不用想了，是死胡同，走不通。
林川观地产
首先要区别对待住宅和公寓这两种产品性质
住宅：1.土地使用年限70年2.民水民电3.目前发多一二线城市限购4.交易税费成本低（契税 个税 增值税）5.首付3-4成 总价高 贷款年限长（30年最长）
公寓：土地使用年限40-50年2.商水商电居多（偶尔会有民水民店）3.不限购4.交易税费成本高（增值税是一大项）5.首付5成或者全款 总价低 贷款年限短（10年居多）
综合对比下来看 公寓除了总价和不限购之外其它方面都是被住宅吊打，俗话说一份价格一分货，为什么同样核心区域的限购住宅会比不限购公寓单价贵那么多呢？综合来说我国土地市场是由国家掌控，居民并没有支配和处分权，而公寓作为只有40年土地使用年限的产品再加上二次交易税费太高，这样也就造就了国外同样的小户型公寓产品跟国内对比完全就是吊打国内公寓产品。
所以综合建议为了之后二手交易房产买卖，还是宁可多出首付和月供也要先买住宅，公寓属于投资产品往后放放，等手头宽裕了可以再考虑。
希望回答能帮到你
