我的名字長度有3釐米
大家好，我是黃山房產經紀人。公寓到底值不值得買，首先第一點:公寓買來主要投資還是自住又或者其他用處。如果作為投資，那麼你就要考慮回報率，買來出租，租金基本難以抵扣你的按揭，即使一把付，你這麼多現金也是會有一定利息。堅信一點想要靠房子掙錢，必須是房子本身漲價，而不是租金，租金相對房價來說基本可以忽略的
第二點，公寓買下來，以後你要轉手、變現，你所面對的客戶群體也會少好多些，而且40年產權的公寓稅費上也會高些。所以變現難，意味著你的價格就賣不上去，相對70年產權的住宅，你的房子漲幅就少好些
第三點。現在不管是哪個城市的，這種單身公寓會越來越多，在供給關係原本基礎上，客戶群體原本就不怎麼感冒，現在供求還多，客戶選擇的也多。所以總的來說公寓還是不建議購買
凡事有兩面性，如果你資金充足的情況下，如果買來自營，比如說，你買下來兩層，做個酒店，而且你自己也非常看好這個酒店的未來。這個時候我建議你買，做生意最怕房東漲房租，這要是自己就是老闆，就不存在這事了。
個人意見，可以參考下。
黃山房產服務
大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
大家好，我是深圳Mike，很高興今天回答這個問題：
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
深圳Mike
1、商品房的產權是70年公寓的產權，是40年
2、商品房是民水民電公寓房，是商水民電
3、現在國家對公寓房的稅收增加了不少，現在是按差額稅計算稅費，大概如果這個房子掙20萬的話，需要給國家交十萬塊錢左右的稅，所以說很多人不願意把這麼多的錢用來交稅費，商品房的稅費是滿五唯一一個點的契稅、滿兩年是一個點的個稅和一個點的契稅、不滿兩年是一個點的個稅，一個點的契稅，5.6個點的增值稅，就拿一套房子100萬來打比方，房子滿兩年需要交的稅費是2萬元
4、其實還有一點是公寓住的人比較多，比較雜，裡邊有的是開公司，有的是合租，每層的戶數比較多，再加上開公司，所以說就會顯得比較亂
5、公寓要求比較高，很多的室外機必須得放在屋內，又佔空間又比較吵雜
6、公寓裡的很多窗戶沒有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以說綜合以上六點，很多人在有資質的情況下，更多的會選擇商品房，如果沒有資質的人，可能會選擇公寓
五星好評
買公寓還是商品房主要還是看個人需求，商品沒有好壞，只有相對的優缺點，關於商品房和公寓房主要區別，1，大小面積，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，戶型，公寓一般單間，一室一廳，，商品房有少量的一室一廳，其他兩室三室等。3，價格，同小區可有商品住宅和公寓住宅，相對而言，公寓價格要低於商品價格，就鄭州而言，同開發商小區，相差價在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小縣城公寓價格高於商品房價格。4，稅費，就首套而言，購買時公寓稅費高3個點左右，而在做為二手房出售時，過戶費用公寓綜合費率可達到30個點左右。5，位置，公寓一般位於商業中心，熱鬧繁華，客戶群多為單身男女或未婚未育，以工作方便和購物娛樂方便，商品住宅一般考慮學區，綠化，等相關配套。6，公攤，公寓公攤相對較大，平均一梯多戶，甚至6到8戶，商品一般一梯一戶兩戶。其他不全面，歡迎補充，謝謝🙏
苗泉
一件商品往往有他的優缺點，那我跟大家分析一下公寓的優點和缺點。
第一
公寓優勢有什麼優勢？
No.1公寓可自住，可以註冊公司，商住兩用也是一個優勢。
No.2公寓大部分都會比商品房的住宅位置要好，商業太講究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那麼周邊生活配套更高檔。
No.4公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。
No.5公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。
No.6公寓一般住單身，企業白領，整體人群素質高。
No.7公寓面積小，總價低，適合過渡。
No.8公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭
第二
那麼不買公寓的原因，公寓有什麼缺點。
No.1產權年限短：公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，公寓房的產權年限大多為50年或者40年，不過根據現在最新的政策，公寓也是頒發不動產權證，產權問題還要待時間去進一步完善，參考深圳第一批40年產權的公寓到期問題，是可以補地價延期的，延期20年，費用也不是很高。
No.2就是公寓沒辦法像商品房那樣可以落戶，沒辦法落戶，像廣州，你不是這邊的戶口，小孩子要在這邊上學，即使可以讀，但是也是第二批次，機會比有在這邊有戶口的少很多。
No.3稅費高轉手難：根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但商用公寓交易時不免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費因此轉手難，以廣州公寓為例，二手公寓交易稅費在總房價的10%以上。
No.4公寓是可自住可辦公，一棟樓裡，有長期在這邊住的，也有長期在這邊上班辦公的，人口流動性比較大。
No.5居住成本高：公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買公寓房的居住成本是比較高。
No.6以廣州為例，大部分公寓都是不做陽臺的，還有不可以明火煮食。
總結，買商品房跟買公寓都是不錯的，看自己錢包而行。
廣州置業小助手陳生
公寓與住宅的區別：
一、兩者的土地使用性質和產權使用年限不同
公寓：公寓是商業性質，使用年限40年。
住宅：住宅是居住用地,使用年限為70年。
二、物業各項收費標準不同
公寓：公寓用水、電、物業費等一般都是按商業用途收取；
住宅：用水、電、物業費是按照住宅標準收取。
三， 居住環境不同
公寓：一般建築為單體商業公寓裙樓，樓上公寓面積多數為小面積即30平方至60平方不等
，單層住戶比較多，使用低通常為50%左右，居住人群密集混雜，管理混亂，安全性低。
住宅：一般為多棟樓或更多樓組成一個大社區，社區內部生活配套較為完善，綠化率高，活動空間大；單層住戶一般為四戶左右，居住舒適性強，住家首選。
另外住宅可以落戶口，可以作為學區房給孩子讀書。
四，轉讓稅費不同
公寓以商業方式繳納稅費，較高沒有優惠；變現較難！
住宅繳納稅費較低，滿五年唯一免徵；同時置換和變現容易。
所以，住家首選住宅性質的房子。
商業化和辦公可選擇公寓。
河田林
大概有幾點原因：1，商品房容積率低居住舒適度高。公寓容積率高，沒有社區環境。
2，商品房產權年限70年，公寓產權年限一般40-50年有的公寓基本都屬於商業性質，用水用電成本高過普通商品房。
3，產權過戶中公寓屬於商業性質的一般按照非住宅過戶，過戶費用很高，商品房稅收則相對較低。
4，公寓流動人口多大，安全隱患比較高，商品房安全性會更高。
乾哥King
一》公寓轉售他人交易稅高達20%以上
前幾天，一則”72.5萬賣套公寓交稅22萬”的新聞震驚了不少公寓投資小白。事件中，廣州一位市民以54萬的價格買了一套公寓，放盤3年才遇到一個買家，談好以72.5萬賣出，地稅部門在核定之後卻要其繳稅22萬多元，是成交總價的30%!
呵呵，這還賺什麼錢?養了3年的公寓一分錢不賺，反倒賠了3.5萬!
為什麼公寓二手交易稅費會如此高?
聽小A很高興的說買到了一個本土老牌開發商X正的樓盤《龍門苑小公寓》，總價大概需要26萬元，假如房價一直漲，5年後升值為36萬轉售，差價10萬元。
表面看這筆買賣還不錯，但交易時，小A需交這麼多稅：
1、增值稅及其附加稅：轉讓價與購入價的差額徵收增值稅。應繳納增值稅：(稅收核定價-購置價)÷(1+5%)×5.65%。
2、印花稅：稅收核定價×萬分之五
3、土地增值稅：差額的30%-60%(本次以30%計算)
4、個人所得稅：(稅收核定價-合理費用)*20%
即個人實際所得金額20%，個人實際所得金額=轉讓增值額-各種稅額
這樣算下來： (36萬-26萬)÷(1+5%)×5.65%+36萬×0.05%+(36萬-26萬)×30%+(36萬-26萬)×20%=7.34萬元
也就是說，花26萬買套公寓，就算苦等5年後升值10萬，轉售時單稅費就要繳納7.34萬元以上，約為成交價的20%，算下來5年收益只有2.66萬元。
投資26萬，5年毛收益僅僅2萬多。加上5年時間的通貨膨脹、貨幣貶值，這套公寓折騰下來基本賺不了錢，甚至還要賠錢。
一個字：坑。
更坑的還在這裡：高額的稅費造成的結果是，二次交易賠錢，三次交易賠錢，越往後公寓越像個燙手山芋一樣，越轉手越賠錢。
當大家算清這筆賬後，你要擔心就不再是賺不賺錢，賠多少錢，而是清醒之後，還會不會有人來接手，手裡這個燙手山芋，你還要苦著臉捧多久……
因此，投資公寓靠轉售賺取差價這條路，不用想了，是死衚衕，走不通。
林川觀地產
首先要區別對待住宅和公寓這兩種產品性質
住宅：1.土地使用年限70年2.民水民電3.目前發多一二線城市限購4.交易稅費成本低（契稅 個稅 增值稅）5.首付3-4成 總價高 貸款年限長（30年最長）
公寓：土地使用年限40-50年2.商水商電居多（偶爾會有民水民店）3.不限購4.交易稅費成本高（增值稅是一大項）5.首付5成或者全款 總價低 貸款年限短（10年居多）
綜合對比下來看 公寓除了總價和不限購之外其它方面都是被住宅吊打，俗話說一份價格一分貨，為什麼同樣核心區域的限購住宅會比不限購公寓單價貴那麼多呢？綜合來說我國土地市場是由國家掌控，居民並沒有支配和處分權，而公寓作為只有40年土地使用年限的產品再加上二次交易稅費太高，這樣也就造就了國外同樣的小戶型公寓產品跟國內對比完全就是吊打國內公寓產品。
所以綜合建議為了之後二手交易房產買賣，還是寧可多出首付和月供也要先買住宅，公寓屬於投資產品往後放放，等手頭寬裕了可以再考慮。
希望回答能幫到你
