隨著我國市場經濟的不斷髮展，我國房地產企業得到了快速的發展。但是，隨著我國稅制改革的不斷深入，特別是“營改增”全面實施之後，房地產企業在生產經營過程中遇到的稅務風險越來越大，這些稅務風險嚴重影響到了房地產企業經營效益的提高，因此，房地產企業需要採用一些措施來管控稅務風險。本文從房地產企業面臨的主要稅務風險出發，以S企業為例分析了房地產企業稅務風險管控工作中存在的問題，並提出了幾點房地產企業加強稅務風險管控的建議，目的在於通過有效的管控來降低稅務風險，提升房地產企業防禦稅務風險的能力，促進我國房地產企業得到健康穩定的發展。
房地產企業在生產經營過程中面臨的主要稅務風險有以下幾個方面：
首先，房地產企業在從取得土地、立項，到設計產品方案開始就會面臨一些稅務風險，例如在選擇取得土地方式方面，我國在全面實施“營改增”之後，如果企業不能按照規定取得有效的票據，就會導致房地產企業面臨不能抵扣增值稅進項稅額的風險。
其次，在生產經營過程中，如果房地產企業不能準確地核算成本、收入，就會導致多計成本、少計收入的問題發生，或是成本核算與稅法規定之間存在著較大的差異，加大了稅務機關對其進行稅務調整的財務風險，給房地產企業帶來例如繳納罰款、滯納金等不必要的損失。
再次，房地產企業屬於我國國民經濟中的支柱性企業，需要融資的資金也較大，產業鏈條也較長，可以帶動一些上下游的相關產業。一些上游建築企業屬於掛靠性質的，因此在管理上並不是比較規範，這就會嚴重影響發票取得的真實性，加大了房地產企業的涉稅風險。
最後，房地產企業在銷售過程中也會面臨較大的稅務風險，例如確定銷售價格會對整個樓盤的銷售產生直接的影響，並且與清算土地增值稅的金額有著密切的關係，一些房地產企業會採用“以房抵債”、“易物換物”等視同銷售的方式，來對收入進行確認和繳納稅款，這就會加大房地產企業偷稅的稅務風險。
一、房地產企業稅務風險管控中的問題——以S企業為例
（一）S企業簡介
S房地產企業註冊資本3億元人民幣，員工3000餘人。經過18年的發展，已形成房地產為主導產業，集酒店、房地產經營、商業管理、物業管理、金融管理為一體的產業鏈。截至目前，資產規模超過230億元，開發面積逾690萬平方米，年銷售額逾50億元，擁有房地產開發一級資質，系中國房地產業協會常務理事單位，中國房地產百強企業。S房地產企業力求通過五年的砥礪磨練，實現“高品質、高增長、高回報、低負債”四個運營目標，併成為一家以住宅開發為主，涵蓋文化旅遊，大健康產業及酒店運營、商業運營，物業管理為一體的健康、良性、有價值創造的綜合性國內知名中型企業集團。
（二）S企業房地產企業稅務風險管控的問題
S房地產企業稅務風險管控存在著以下問題：
（1）涉稅信息溝通不夠順暢。在實行企業未來發展和戰略方面，應該充分的結合現有的相關稅務信息，這樣才能保證企業的發展與現有稅務規定相一致，企業既要做好內部的稅務管理工作，也要及時蒐集相關稅務信息，與稅務機關進行交流和溝通，在企業內部做好普及稅務知識的工作。但是S房地產企業並沒有在宣傳稅務知識方面投入較大的力度，很多員工並不重視稅務風險，與稅務部門缺乏及時的溝通與交流，這就不能在第一時間瞭解最新的稅務政策，這就加大了S房地產企業的稅務風險。
（2）監察稅務風險的力度不夠。隨著稅務風險種類的不斷增多，現階段雖然S房地產企業已經對稅務監察環節進行了重新的規劃，建立了內部控制風險小組，但是並沒有實現對稅務風險的全面監察。目前S房地產企業對監察稅務風險的流程主要是：下設子公司首先對本公司的涉稅事項進行自我評估，在完成評估之後遞交給上級部門進行審計，然後房地產企業的內部控制小組對稅務風險進行歸納和總結，雖然以上的監察機制比較詳細，但是卻沒有得到有效的落實和執行，監察稅務風險的流程形式化比較嚴重。
（3）稅務籌劃工作不到位。首先，S房地產公司將主要的精力放在了稅務的申報和繳納上，並沒有重視對稅務風險的防範和預防上，稅務風險評估機制也不夠健全，不能靈活的應對可能出現的稅務風險。
其次，在S房地產企業內部稅務管理部門的地位並不是很高，房地產企業的稅收工作可以說是生產經營中比較重要的一環，然而S房地產企業僅僅在財務部門下設立了稅務管理部門，工作上受到財務部門的制約，嚴重影響到稅務部門職能作用的發揮。同時S房地產企業稅務部門的工作內容也比較單一化，不能全面地完成稅務籌劃、評估稅務風險等工作，與稅務機關也缺乏及時的溝通，因此也就不能制定出行之有效的規避稅務風險政策。
再次，管控稅務風險人員素質水平有待提高。管控稅務風險的效果與管控人員的素質水平有直接的關係，只有高素質的管控稅務風險人員才能夠認真的完成防範風險的工作。然而S房地產企業中研究生學歷的比例僅僅為10%，本科以及專科學歷的員工比例為75%，其中財務和稅務崗位員工基本是專科學歷，因此可以看出企業內部稅務人員素質水平還不是很高，這就嚴重影響到了管控稅務風險的效率水平。
最後，稅務籌劃制度不嚴謹。S房地產企業在進行稅務籌劃工作過程中，對一些稅法條款和規定並不是很瞭解，忽略了一些最新變化的稅法部分，因此也就導致稅收籌劃工作操作不當的問題出現，提高了企業的相關稅費。例如S房地產企業在全面實施“營改增”之後，並沒有及時瞭解最新的稅收政策變化，依然按照原來的稅務籌劃方案進行工作，這就給該企業帶來了較大的稅務風險。
二、房地產企業加強稅務風險管控的建議
（一）建立完善的涉稅信息溝通機制
一方面房地產企業要建立起良好的內部溝通機制。房地產企業可以在內部建立起經理級的主管機構，對公司的總經理負責，在實際工作中要以稅務風險為主要工作內容，為上下級之間進行信息交流提供必要的支持。同時房地產企業的管理者也要認識到稅務工作不僅僅需要內部稅務部門來完成，更需要財務部門、法律部門、生產營銷部門的支持，因此也要重視稅務部門與其他部門之間的溝通與交流，這樣才能建立起一個順暢的內部涉稅信息溝通機制。
另一方面房地產企業要建立起完善的外部溝通機制。房地產企業需要與國家稅務機關做好溝通和交流工作，這樣可以及時掌握最新的稅務政策，可以為企業營造出一個良好的稅務環境，為進行合理稅務籌劃提供支持。通過與稅務機關的溝通可以幫助房地產企業解答一些稅務難題，對稅務工作起到了指導性的作用，保證了房地產企業稅務工作的合理、合法性。
（二）制定稅務監察與審計制度
監察對於管控稅務風險來說是比較重要的，因此房地產企業需要對稅務風險工作進行全面的監督，對防範風險工作要進行客觀的評價和有效的落實，在監察過程中如果發現問題要及時地上報管理層，可以在審計部和董事會的領導下定期地對涉稅事項進行監督和檢查，同時各個部門也要積極的配合稅務監察和審計工作。房地產企業也可以聘請外部機構來對稅務工作進行審計，一般來說外部審計機構的獨立性較強，如果發現稅務風險，就會及時地發出預警，降低房地產企業稅務風險發生的概率。
（三）合理的開展稅務籌劃工作
科學合理的稅務籌劃工作可以有效地降低稅務風險，因此房地產企業可以從以下幾方面做好稅務籌劃工作：
首先，利用稅率上的差異。一般來說材料物資的稅率為13%，但是建築業適用的是9%的稅率，因此房地產企業可以合理地利用這些稅率上的差異，努力爭取一些合法的稅額抵扣。
其次，適當地進行項目外包。如果房地產企業的進項稅額不能在一些項目上進行抵扣，就可以適當的將一些項目進行外包，這樣就可以實現轉移稅負的目的，在一定程度上來緩解稅負。
再次，藉助時間上的差異。儘早取得進項稅發票或合理延遲開具銷售發票，都可以實現及時抵扣和延遲繳稅的目的。
三、結語
綜上所述，房地產企業在生產經營過程中會遇到不同的稅務風險，因此房地產企業的管理者要通過強有力的稅務管控方式來降低稅務風險，這樣才能降低稅務風險所帶來的不必要損失，保證房地產企業的稅務籌劃工作在合法、合理的環境下順利進行。
文章來源公眾號：《納稅》2019年第14期，作者：黃海霞 ，版權歸原作者所有，我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。我們尊重作者的成果，如有侵權，請聯繫我們及時刪除。非常感謝，支持原創。
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