2020年伊始，突然來襲的新冠疫情，對社會經濟短期均帶來一定衝擊。對房地產行業而言，除了打亂了房企銷售的節奏，資金進一步承壓外，也促使行業分化格局加速走向生態重塑。行業的內外資源整合大幕即將拉開，收併購未來或將更加頻繁與顯著。
回顧2019年，房地產市場調控繼續加碼，招拍掛土地出讓條件越來越高，收併購越來越成為房企拿地的有效手段。因此，我們對2019年行業收併購規模、企業特徵及標的進行梳理，尋求收併購的走勢與規律，並對2020年的行業發展進行預判，從而為企業提供決策參考。
01 規模及走勢：交易金額小幅增長，二季度表現突出
圖：2017-2019年各季度房企收併購金額及宗數
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
2019年收併購交易金額小幅增長14.7%，交易宗數增加31.6%。自2016年第二季度以來，房企收併購交易金額和頻次呈上升趨勢，並在2017年第三季度達到峰值，2017年第三季度交易金額約1726.5億元，此後逐漸回落至2018年底，2019年一季度交易金額再次出現上漲。
2019年，境內房地產公司作為買方完成的收併購事件約有333宗，涉及的交易金額約2960.6億元，同比分別上升14.7%、31.6%。尤其在2019年二季度，受融資鬆動利好，收併購市場熱鬧非凡，交易宗數高達102宗。在房地產市場深度調整的窗口期，土拍成本高企和土地調控限價的雙重夾擊下，收併購市場漸趨活躍。
圖：2018年和2019年房企收併購單筆交易金額佔比
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
平均單筆交易金額減少1.3億元，大宗交易宗數增加2宗。2019年，房企平均單筆交易金額為8.89億元，較2018年減少約1.3億元。2019年共有5宗單筆交易金額超過100億的大宗交易，較2018年增加了2宗，如，融創152.69億元收購環球世紀及時代環球各51%股權，越秀地產141億元購買品秀房地產86%股權及相應債權，以及世茂斥資近百億元收購泰禾房地產項目。
圖：2011年-2019年重點房企收併購金額與同期全國300城土地成交樓面均價關係圖
土地和資金是房企的“糧草”和“錢袋”，近十年房企收併購金額和土地成交樓面均價基本呈現出同步波動趨勢。就2019年趨勢走向來看，一方面，對於收購方來說，2019年土拍成本高企與市場限價壓力疊加，全國300城土地成交樓面均價同比去年上升15.5%，相對於較高的招拍掛成本，收併購優勢凸顯。另一方面，對於被收購方來說，2019年房企債務高企與融資艱難疊加，部分企業為緩解現金流危機，壯士斷腕釋放手中優質項目，部分融資優勢顯著或現金流充裕的規模房企找準時機，低成本補充貨值。
02 誰是收併購之王？融創持續領銜，世茂、越秀搶眼
百強房企搶佔收併購市場。在融資嚴監管的大背景下，“大魚吃小魚”、“快魚吃慢魚”競爭現象逐漸顯現。2019年，約200家房企參與收併購，其中，百強房企收併購金額佔2019年房企收併購總金額的比例約為78%，房地產行業集中度不斷提升。
圖：2018年（左）和2019年（右）重點房企收併購交易金額
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
千億房企和大型國企、央企收併購力度強勢。 融創、世茂、華夏幸福等千億房企熱衷於收併購，兩年收併購交易金額均進入前15行列，融創更是連續三年位列房企收併購交易金額榜首；而華潤置地、招商蛇口、中國中鐵等大型國企央企受益於融資成本低等優勢，積極補充優質資產，收併購金額較高。
表：部分企業2019年收併購動態
2019年，融創、世茂等企業通過收併購加大全國化佈局力度。融創2019年延續了近幾年的收併購步伐，先是大手筆收購了北京泛海國際和上海董家渡項目100%股權，強化其大城市深耕策略，拉開了2019地產圈的併購大戲帷幕，而後153億收購雲南城投資產包，加速西南地區文旅板塊佈局。
恆大、綠地等企業通過收併購完成戰略調整，鞏固多元化成果。恆大2019年繼續加大對新能源汽車領域的投資，先後收購了NEVS68%的股權、卡耐新能源58.07%的股權、新能源汽車輪轂電機公司70%股權等，不斷完善其新能源汽車產業全價值鏈的戰略佈局。綠地收購收購董家渡項目、上海吉盛偉邦傢俱村50%股權，強化現有物業升級改造，提升商業附加值。
03 意欲何為？做大地產，物業崛起
圖：2018年（左）和2019年（右）重點房企收併購標的類型分佈
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
從房地產企業併購標的類型來看，2019年房企收併購標的仍然以房地產開發項目為主，交易宗數佔比高達64.0%。 房企依然致力於聚焦地產主業，通過收併購補充優質房地產開發資產，擴大規模。一方面，部分區域型房企抓住時機在其深耕城市補充貨值，另一方面，部分則意圖通過收併購快速佈局新城市和新區域。
除房地產開發項目外，2019年物業收併購熱火朝天，佔比約18.5%，其中，雅生活先後收購了華仁物業、景陽物業、中民物業及新中民物業等，迅速實現規模擴張。當前的物業行業集中度相對較低，提升空間較大，企業通過收併購快速實現資源整合，進行標準化管理。此外，房企在產業地產、商業地產、新能源等領域亦有所行動，通過收併購多元化領域促進公司戰略調整。
04 2020展望
受此次疫情影響，行業的資金鍊進一步承壓，尤其對中小企業短期內的壓力將更大，為行業的整合創造新的機會。我們認為2020年的收併購將呈現3個主要特點：
其一，整體收併購規模將大幅超去年。行業收併購規模受到金融支持政策、行業集中度、成本上行趨勢等影響。過去幾年，房企通過收併購加速全國化佈局，走過併購數量和規模快速增長的階段，目前基本處於相對穩定階段。但另一方面，隨著調控政策的延續，真正的競爭分化才剛剛到來，大量的中小企業開始面臨轉型或被收併購的境地。疫情的來襲對中小企業無疑是巨大的壓力，部分資金鍊脆弱且營銷能力不足的中小企業將面臨巨大經營壓力，將引起一波新的收併購潮。
其二，下半年或將迎來時機，二線及熱點三四線將有一輪機會。面對疫情，央行及相關部門已經出臺相關金融支持政策，一定程度上對保障經濟和地產行業的平穩起到重要作用。然而，行業的調控基調並未大幅轉變，資金的供應端仍將繼續分化，中小房企的融資將相對困難，預計下半年隨著優質房企資金面的改善，新一輪的收併購大潮將上演，部分二線及熱點三四線城市的優質項目可以積極關注。
其三，資金充裕的房企將有積極表現。2019年，除了融創保持大規模收併購之外，世茂、越秀、綠地、華潤等也加入到收併購的行列。從資金充裕度來看，未來百強房企將成為收併購主力，集中度或將進一步向TOP30集中，尤其國企央企等現金流充裕的企業將有更加積極的表現。
結語
未來，房地產行業集中度將進一步提升，“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的現象或將越來越多，企業通過收併購可迅速擴大規模，搶佔市場。但房企在收併購的同時要充分考慮所收購資產的處置問題，能吃的下，也要能消化的了，收購資產包的統籌管理、快速變現至關重要，力求優資產、快回款，以緩解現金流壓力。
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