這是真的是

首先這個房子已經是你的房子了，你可以拿著你的房產證去物業查查物業費，水電費天然氣費，有沒有欠款，如果沒有你自己辦理更名就行。原業主是報警也沒有用。無論他有沒有給你交房子，或者物業這都是你的了。只要你拿著房產證去物業處辦理更名就行，再去水電天然氣辦事處把這些名字更改一下就行。還有就是，如果你是通過中介公司買的，一切事物都可以又中介公司給你辦理，如果你不是通過中介公司買的，那你就自己去辦理。所以你想省去一切麻煩，那你買房就要通過中介公司，他們可以辦理任何事情。

其實你不懂51837368

我們買二手房時沒有出現這個問題，也沒有留尾款，到現在燃氣公司卡上的名字還是老房主的，不過供電卡的去更換了。

當時也出現了一些小問題，原房主說新房子那裡雖然交房入住了，但是還沒辦法遷戶口，所以戶口需要留在這裡，反正我們也不著急錢過來，就答應他暫時留下，但是時間不能太長，結果這一留就是四五年的時間，後來我們跟他說孩子要上幼兒園小學，戶口必須遷走了，還好沒有那麼嚴重，他們最後把戶口遷到了兒子家的房產上。

但是也有說話不算數的地方，地下室看的時候有好多大鐵架子，放置雜物很方便，他們說自己不用也不處理，留給我們用吧，結果交房時裡邊除了亂七八糟的東西外，鐵架子居然沒了！其實他們賣掉並不值幾個錢，但是我們再買就貴了，來回折騰也麻煩，關鍵是沒有誠信。中介說口頭上說的不管。

所以，簽訂三方合同時一定不要麻煩，所有約定的事情一定要落實到合同上，哪怕芝麻綠豆大點兒的小事兒，而且必須留尾款，也就是中介公司的尾款，否則到時中介絕對會一推六二五啥也不承認啥也不管。

最後的最後，如果原房主就是不配合，那你可以拿著自己的房產證身份證和交易憑證到物業辦理手續，如果還不行就可以走法律程序了，從買房交割那天起算你的，其餘的該找誰去找誰。

我的房子我做主

買了一套二手房，已過完戶，銀行已經放尾款給賣方，然後賣方耍無賴不做物業交割怎麼辦？

其實，這個事情應當是對題主沒有任何影響的事。原業主不願意輸辦理物業交割很好啊，讓他繼續繳納物業費。如果不繳納，就讓物業起訴他，到頭來，讓他來求你去辦理物業交割。

事實也是，物業與業主的關係很多，包括繳納物業費、承擔業主各項任務，如果業主在房屋使用過程中出現了問題，物業也可以去找原業主。因為，物業沒有過戶，題主可以不承擔任何物業方面的責任。

所以，對題主來說，可以向原業主發出書面要求，請他協助辦理物業過戶。書面要求一定要通過掛號信的方式寄出，以留下證據。同時，把信件同時交給物業王封，以讓物業也有備案，讓物業繼續向原業主收取物業費。物業也可以用掛號信的方式給原業主發繳納物業費的函。如果對方不繳納，就起訴。如此一來，即便原業主想耍賴，也沒有法律依據。所以，不要怕，房子是你的，物業費讓原業主繳納，好事。他一定會主動來找你，還會求你去辦理手續的。

譚浩俊

你好，我是貝殼張大炮，很高興能回答你這個問題。

首先給你普及一下物業交割需要的材料和交割條件。

物業交割分為：物業更名、水、電、暖、氣的交割。物業更名只需要房主本人攜帶身份證和不動產證到物業更名就行，不需要原業主到場，也不需要他簽字，所以這個完全可以你自己就辦了，不過有一個前提條件是他之前的物業費要結清，不然不能給你更名，如果嫌麻煩，就自己交上吧，沒多少錢，頂多一年的物業費，一千兩千的，沒必要和垃圾人糾纏，浪費時間和精力還傷身。

至於水和暖這兩項，也是在物業進行更名就可以。暖氣一般也不是掛在業主名下，而是跟著戶號掛名的，所以你交暖氣只需要去物業報房號就行。水也是在物業直接更名就行，隨物業更名就直接給辦理了。

比較麻煩的是電和燃氣，不過說麻煩也只是需要你自己跑電力公司和燃氣公司。拿著不動產證和身份證戶口本直接去電力公司就可以了，前提是之前的電費要結清 ，其他也沒什麼原業主的事。至於燃氣，和電一樣。

說白了物業更名所有流程都是你自己就能辦的，只要對方 沒有欠的物業費和電費和燃氣費等等。其實說白了一般都沒什麼欠的，燃氣一年也用不幾百塊錢的，水和電基本沒欠費，欠費早就給他停了，就物業費，可能有的能欠個一年半載的。糾結的話就找他掰扯掰扯，不想惹一身騷的話就自己墊上抓緊辦完利索。怎樣都行，看自己情況了。

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貝殼張大炮

房子已經過戶，其餘的就都是小事了，如果只是物業交割其實很簡單，你直接拿著拿房產證，自己的戶口本，身份證，就可以到物業處辦理交割登記，不需要原房東的配合。問題關鍵無非就是在物業交接之前產生的費用誰來出的問題？如果錢不多的話就自認倒黴自己交錢吧（現實中物業費一般一年一交，所以說正常就是兩三千元）；如果錢多的話，那麼只能看你們當時簽訂的買賣合同裡是否有明確的約定，若約定之前費用由賣方結清的話，那麼對方不配合的話，可以去法院走法律途徑解決；如果沒有約定的話，要嘛自認倒黴，要嘛繼續上述，看法院最終的裁決。

二手房交易的注意事項

二手房的交易有很多雜七咋八的麻煩事情，比如說看房時，房東同意將原來的傢俱家電直接送給你，你或許考慮這個因素，所在價格談判上略有讓步，但實際最終交割時，房東卻把傢俱辦的一乾二淨；再比如說，看房時，房東答應淨房交付，也就是把整個房子清理乾淨交付給你（便於你二次裝修），但是實際放款後，卻留下一堆垃圾給你；再比如說，不配合辦理物業過戶、水電煤氣過戶等等。

因此為了避免不必要的麻煩，在購買二手房時，一定要把所有涉及的可能性問題全部羅列寫進合同裡，哪怕芝麻綠豆大點兒的小事兒，千萬不要嫌棄麻煩，畢竟這一時麻煩可以解決你後續的諸多麻煩。

最後如果可以，在辦理完全部的交割之前，不要把全部的中介費用都付了，留點尾款（當然如果中介合同有約定房產過戶之後全額付費就沒辦法），這樣一旦有問題無法解決時，可以讓中介去溝通解決。一般而言，負責任的中介時會收取原房東一定的押金的，若原房主有拖欠各類水電、物業費用直接從押金里扣除。

總結

金額少就算了，直接自己繳納了，一兩千元，沒必要和垃圾人在糾纏；金額大了，走法院程序，即使沒有合同約定，你勝訴的概率仍然大於原房東。

鯉行者

房產已經過戶，且銀行已經發放了尾款，此時如果賣方不配合做物業交割，最好的辦法就是直接起訴他，並且要求對方賠償因此給你造成的損失。

以牙還牙是最好的辦法

既然他跟你耍無賴，那麼你就不用跟他客氣，既然已經完成過戶並且支付了全部款項，房子就已經是你的了。你要從第一次催促他交割物業就開始收集證據，包括但不限於你對他進行的催促、在此期間你租房產生的費用、交通費用、誤工費用以及其它損失。

切記，如果想要起訴對方，收集證據是必須的，因為在法律面前是要講證據的，而且很多證據，當時不收集，過後就很難彌補了。這一條不僅僅適合買二手房，買新房也是同樣適用的。

完善的合同是雙方利益的最根本保障

很多人在買賣房產的時候經常忽略最重要的法律依據--房產買賣合同，很多時候都是出現問題了不知道該怎麼辦才好，經人指點才想著去看合同是怎麼寫的。

對於二手房來講，有幾個關鍵的時間節點是必須要明確的，比如物業的交割時間。買賣雙方在簽訂合同之前就應該約定好，什麼時間交割物業。雖然過戶、貸款的時間不能確定，但是我們完全可以把交割的時間確定為買家收到尾款後的幾個天內進行物業交割。

為了防止賣家不及時交割，可以在條款中明確，如果不按時交割物業，賣家向買家按日賠償損失，並且留有部分尾款，在物業交割時進行支付。

當然老亮上面所講的物業交割是指交房，至於水電費等是不需要原房主配合的，自己拿著房證就可以去相關部門辦理了，如果你不報銷，辦理與否都關係。

老亮說房

直接入住

物業交割是二手房交易的最後一步，過完戶房子就是你的了，房產證已經是你的名字了！就不是前業主的了！通常都是過完戶後約個時間直接去物業交割！而且你都過完戶了，房子就是你的，現在前業主不做物業交割，你可以直接入住，因為房產證名字是你的！如果前業主一直不同意，就起訴，你是正常購買，正常交易。最後因為前業主而耍無賴不做物業交割，最後的勝利肯定是你的！合同上面寫的清清楚楚，有法律效應的，不怕，直接入住

如果是我的話，我已經過完戶，房產證名字都是我的，理應房子的居住權就是我的，前業主不同意物業交割，就起訴吧，反正我是先住進去！

白先生vlog

買了二手房，也過了戶，拿到了不動產權證，這意味著:你取得了該套住房的物權。

從取得二手房的物權到物業的交割，還有“最後一公里”，從而實現佔有、使用、收益的權利。可是，賣方不配合，買方的權利如何得到保障？

讓法律去維護你的正當權利，可以從以下幾個方面去處理。

01

物權已登記，你取得了房屋的所有權

我們都知道，物權一經登記，即發生效力。而物權有四項權能，分別是:佔有、使用、收益和處分。

因此，從法理上說，你已經合法擁有了物權，理所當然地，以上的權能都有了。

02

通過中介約請賣方交割房屋

你可以通過中介電話約請對方，在適合的時間內辦理物業的交割。如果對方不搭理，保留好語音證據和電話清單，以證明向對方提出了交割房屋的申請。

03

向賣方下律師函

律師會站在法律和委託人的角度，向賣方說明厲害關係:明確告知對方在規定的期限內，與律師的委託人辦理物業交割。如限期內不到場，律師將向法院起訴，維護委託人的合法權益。

04

買方向法院起訴

買方向法院起訴時，可提交三方簽訂的買賣合同、不動產權證、中介的錄音和電話清單、律師函，請求法院判決賣方按照合同約定，與買方辦理物業交割，並賠償買方的損失以及律師費。

合同中有違約損失條款的，按照合同約定執行，沒有約定的，可以參照下列方式進行:

請法院聘請第三方房地產估價機構，對這套住房的租賃價值進行評估。

也就是說，從合同約定物業交割的最後一天至賣方開始交接房屋的日期內，賣方賠償買方的房屋租金損失。

05

結語

從取得物權的當天開始，買方就已經取得了房屋的佔有、使用和收益的權利，任何人都不得侵犯，因為，物權又叫對世權。

賣方不配合交割房屋，可以根據合同規定處理，向法院起訴，讓法律說話。

日常生活中，開開小玩笑，真沒什麼。可千萬別和法律開玩笑，結果人人自知。

我是 ，喜歡讀書、思考和寫作，與您一起探討房地產話題，共同成長。

江南的文蘊世界

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對於題主的問題，首先，如果你的二手房買賣是通過中介的話，那麼建議這會直接和中介聯繫，讓他向對方施壓要求對方對物業等交接手續辦理，否則可以扣押他中介費，因為一般的中介買賣合同都是格式合同，這個行業已經日趨成熟，基本上合同上都會對這個進行約定，所以你直接找中介就好。

如果你的房子是自己和賣家直接聯繫，那麼這時候你就要看看你的合同有沒有約定了，如果約定了關於物業費這方面是賣家負責，那麼在多次要求對方依然耍賴的話，你可以考慮先將費用交齊，讓物業出具單據，然後到法院直接起訴對方，因為物業費用不會太高，所以你的起訴費用也不會很高，按照正常情況估計也就是在幾十塊錢這樣，然後因為你在交易的過程中會知道對方的賬號，在訴訟的過程中可以直接保全，你這個錢不會少一分的。

最後如果你們沒有合同，也沒有走中介的話，你可以和物業提出交涉，因為目前你是剛獲得房屋所有權，和物業剛建立起物業服務合同，他無權概括讓你承受之前房主欠繳的物業費，讓物業自己去找對方。

王康律師

最近這段時間啊，我們看了很多的關於老賴的相關新聞，這些老賴都刷新了我們的三觀，讓我們有了新的認知。

在法律上對老賴有一定的定義，其實在我們買房的過程當中，對老賴也有自己的定義。

今天我們就來聊一下，當你買了二手房，過戶完成了，尾款也放給業主了，但是業主就是耍無賴賴著不交割物業該怎麼辦？怎樣處理比較合適？

一，哪些原因可能導致業主賴著不交割物業給購房者？

二手房和新房在交割上不一樣，新房是由開發商集體的交給我們的購房人群。而二手房是有單個的業主一對一的交給我們的買房者。

在我們身邊，常常也會發生一些業主收到了房款之後，不交納物業給買家的一些相關情況。我們也我們也經常把這些業主叫做老賴，當然這個並不準確，老賴是有一定的範疇的。

一起來看一下，當一套二手房已經完成了所有的交易手續，業主也收到了所有的房款之後，為什麼還有那麼一些業主不願意交給物業給購房者。

其實原因很簡單，一起來看一下：

第1個原因，對利益的貪念。

對利益的貪念是在二手房交易裡面最常見的。

也有很多斤斤計較的業主，他的房子在出售的時候是處於一個出租的狀態。當房子賣出之後，可能還有一兩個月的租金沒有收到，他感覺自己吃虧了。

第2個原因，因為子女上學的原因。

二手房一旦過戶和所有的交易程序都完成之後，業主是需要在規定的時間內把自己的戶口遷出的。

有的房子是帶有學區指標的，一旦戶口遷出之後，就會影響到自己子女的上學。業主賴著不交個物業，可能就是在這一點上並沒有和購房者說明和達成一定的協議。

……

當然了，其實業主賴著不交割物業給購房者的原因可能還有很多，但是大部分都是因為自身利益的問題。雖然這個自身的利益不一定是合理的，只是在他自己的角度來說，以為是合理的。

二，二手房的業主，不願意交割物業給購房者，應該怎麼辦？

當你購買二手房已經完成了所有的購房程序和所有的房款，換句話說就是這一筆交易已經完成，不存在任何的利益糾紛的時候。

如果還是遇到了耍無賴的賣方，耍無賴的業主，不願意這套物業交割給你，其實解決的方法有很多種，我們一起來看一下。

第1個解決方法，面談協商。

面談協商是最常見的，也是當遇見這樣事情中介常常提出來的一個解決方案。我們可以要求中介把業主約出來，三方坐在一桌前一同商量一下，到底是什麼原因導致了完成交易了，你還不願意把房子交舍給我。

很多時候就是溝通出結果。比如業主可能在他的房子裡面還有一些傢俱是沒有及時搬走的，所以可能需要耽擱幾天，這種我們也是可以通融的。

如果遇到房子賣了，市場的房價突然漲了，業主想要多收錢的時候。其實為了避免這場官司，遇到這樣的業主我們也很頭疼。那沒辦法看看錢的金額大小，如果是幾千塊錢我覺得可以忍受一下，畢竟房子漲價了，管他的有你無你都無所謂了，打一個官司要耗費一年甚至兩年的時間，何必呢？

第2個解決方法，報警要求警方介入，強行換鎖。

如果你已經確定了房子是完成了所有的交易程序，而總的房款也讓業主收到了。這個時候我們就可以通過報警，

當然前提是要通知業主一下，全程由警方陪同錄視頻留下證據。

第3個解決方法，上述走法律程序。

以牙還牙一般是當事情發生的時候，我們會第一時間想到的，但並不是解決方法裡面排在第一位的。沒辦法，誰叫房產官司糾紛那麼多，時間那麼長。

這種情況一般就是溝通無果啊，物業也不願意配合做證人，錄視頻去換鎖。特別是涉及到那些業主，因為賣出房子後房價大漲，要多收你幾萬甚至更多錢的時候，或者他要收取你房客租金的時候，我覺得就有必要去走法律的一個途徑了。

……

是的，即便我們遇到了那些耍無賴的業主，也不一定第一時間要走法律的程序，上訴房產公司真的是特別耗費時間的。先禮後兵，別人不講理，但我們自己也要理性的去處理這件事情。

三，小結

總的來說，購買二手房過程當中的程序的確很複雜，身邊也經常發生一些耍無賴的業主，房款收到了也不願意把房子交給購買者。

所以，我們購買者在購買二手房的時候，最好的方式就是全程留足夠的證據，還要在合同約束裡面把每一個細節，甚至是房屋裡面的哪怕一個電視機一個空調，寫進合同的條條款款裡面。

一定要具體到房屋裡面所有的東西到底歸誰交，物業的具體時間，不交又會怎麼樣？與其讓業主牽著鼻子走，倒不如反向的在合同裡給業主一些違規罰款的約束。業主都知道為自己的利益著想，購房者更應該為自己的買房利益做充足的準備。

除了這些，其實在我們選擇房屋的時候，也要看看這套房屋的產權人到底是一個還是多個，遇到多個產權人的，一定要了解清楚他們各自的秉性。如果多個產權人裡面本身都有那些魂不講理的，那儘量一開始就換一套房子看，換一套房子購買。

因此，買房這事打鐵還需要自身硬啊，做好充足準備的同時，還要去在選房上，選擇業主上，選擇中介上做主，充分的做好規避糾紛準備。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

關鍵字: 銀行 就行 房產證