短短几天时间，接二连三的消息让我们应接不暇。先是恒大75折卖房刷屏，热度还未落下，今天早上，央行“降息”的行动便接踵而至。
2月17日，央行发文，当日开展2000亿1年期中期借贷便利操作，中标利率3.15%，较此前下降10bp。这也是今年第二次下调MLF。
7天期逆回购1000亿元，中标利率2.4%。与上次相同，没有变化。今日有1万亿逆回购到期，无MLF到期，共实现流动性净回笼7000亿元。
央妈的工具包中，关于降息一般有三种方式，除了被LPR“取代”的基准利率下调外，还有麻辣粉MLF下调、“特麻辣粉”TMLF下调：
1、基准利率全面下调（改革后，大约可以看做LPR下调）
就是存贷款利率降低，通俗来讲，就是商业银行→企业、居民的借贷利率下调（现在的基准利率还保持在15年10月份的水平）。
2、政策利率全面下调。
也就是我们常说的麻辣粉MLF下调，也就是在央行→←商业银行间的债券借贷利率下调。
3、定向下调政策利率。
通过新工具“特麻辣粉”TMLF操作利率3.15%，定向向市场特定行业与领域释放流动性。
本次操作“麻辣粉”MLF操作利率3.15%，相比上期降低10个基点。但它的重要性在于，该利率一般会作为此后20日的LPR利率指导。
之前，央行已经下调7天和14天逆回购利率分别至2.4%和2.55%，下调幅度为10个基点。与此次MLF下调幅度基本一致。
不出意外的话，等到2月20日LPR调整时，1年期LPR利率将会跟随下调10基点。而5年期LPR利率下调的可能性有，但是主要看官方态度。
自疫情之后，金融市场对央行降息的呼声就一日比一日高，如今央妈的行动其实是在市场的强烈预期之下的行为，因此股市大涨。这种情绪上的刺激，更多的表现在创业板上。
当然，情绪上的亢奋不可持久。后续随着政策逐步落地，疫情得到控制，各地开始复工，回归经济基本面后，可能会打击投资者信心。
但连续两次下调MLF利率，以及LPR可能下调，再加上恒大75折卖房，极大的刺激了大众。以至于相当部分人认为房贷利率可能会降。
2月16日，恒大一封秘密文件外流，许家印亲手签发，直接冲上微博热搜。在网上买房大卖后，继推出网上卖房，恒大要75折卖房了。
而根据网上流传的一份由许家印亲自签发的“秘密文件”《关于全国各楼盘特大优惠通知》显示，2020年2月18日至2月29日期间，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享75折优惠。3月1-3月31日期间，全国所有在售住宅（含公寓、写字楼）享受78折优惠。
并且在75折基础上，恒大还推出了首付、按揭程序上的额外优惠。
单栋楼去化率80-90%，额外97折；去化率90%以上，额外94折；
一次性付款93折、常规按揭付款95折、首付按揭优惠付款96折、一年内付清全款98折；
常规按揭付款享受95折优惠；首付按揭付款享受96折优惠；一年付清全款享受98折优惠。
力度之大，令人膛目结舌。就连恒大内部人士也表示，这是恒大全国联动促销史上给出的最低优惠措施。先不说恒大为何如此。
想一下，这会给大众一个什么信号？
普通人会想恒大都如此了，其他的中小房企会如何做？是不是也要打折促销？央行降息了，是不是房贷利率也要降？
预期这种事，有时候实际上就是一个心理情绪的反应。房贷利率会降吗？
LPR会降，房贷利率也会下调？
昨天，央行只开展2000亿MLF，这个规模略低于市场此前预期。
一方面，是因为货币政策对受疫情冲击的宏观经济逆周期调节；
另一方面，也是在尽可能的维持逆周期调节与控制通胀的平衡。
2月20日的新一轮LPR报价结果即将出炉，有了前期逆回购利率、MLF利率纷纷下调“打头阵”。本月LPR下调几乎是板上钉钉的事。
市场普遍预期，1年期和5年期以上LPR均有望下调10bp，分别为4.05%和4.7%。
但5年期LPR利率是否会如市场预期下调，观察君认为依然需要打个问号。因为5年期利率下调，某种程度上意味着房贷利率的下调，影响太大。
不可否认，随着疫情防控形势逐渐向好、股市企稳回升和企业逐渐复工，这些利好因素也将推动货币政策操作适时预调微调。
但并不意味着此前对货币政策定位会发生重大转折。目前，央行主要目的依然是保持短期流动性充足供应，稳定金融市场信心；专项贷款专项用，实现精准滴灌，支持疫情防控工作再贷款。
因此，5年期这个中长期信贷需求利率是否会降低，主要还是看经济需要。
我们都知道，这一次楼市整体横盘的大局，国家到底耗费了多少精力。这样的情况下，这样的背景下，政策的取向其实并不明朗。
接下来，投资者不宜采取过激投资行为，主要应观望为主。以布局来年心态看待当下市场，不妨再等待一个更好的上车机会。
对于5年期LPR利率下调，我们不能太过于乐观。当下，谨慎仍应摆在第一位。
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