短短几天時間，接二連三的消息讓我們應接不暇。先是恆大75折賣房刷屏，熱度還未落下，今天早上，央行“降息”的行動便接踵而至。
2月17日，央行發文，當日開展2000億1年期中期借貸便利操作，中標利率3.15%，較此前下降10bp。這也是今年第二次下調MLF。
7天期逆回購1000億元，中標利率2.4%。與上次相同，沒有變化。今日有1萬億逆回購到期，無MLF到期，共實現流動性淨回籠7000億元。
央媽的工具包中，關於降息一般有三種方式，除了被LPR“取代”的基準利率下調外，還有麻辣粉MLF下調、“特麻辣粉”TMLF下調：
1、基準利率全面下調（改革後，大約可以看做LPR下調）
就是存貸款利率降低，通俗來講，就是商業銀行→企業、居民的借貸利率下調（現在的基準利率還保持在15年10月份的水平）。
2、政策利率全面下調。
也就是我們常說的麻辣粉MLF下調，也就是在央行→←商業銀行間的債券借貸利率下調。
3、定向下調政策利率。
通過新工具“特麻辣粉”TMLF操作利率3.15%，定向向市場特定行業與領域釋放流動性。
本次操作“麻辣粉”MLF操作利率3.15%，相比上期降低10個基點。但它的重要性在於，該利率一般會作為此後20日的LPR利率指導。
之前，央行已經下調7天和14天逆回購利率分別至2.4%和2.55%，下調幅度為10個基點。與此次MLF下調幅度基本一致。
不出意外的話，等到2月20日LPR調整時，1年期LPR利率將會跟隨下調10基點。而5年期LPR利率下調的可能性有，但是主要看官方態度。
自疫情之後，金融市場對央行降息的呼聲就一日比一日高，如今央媽的行動其實是在市場的強烈預期之下的行為，因此股市大漲。這種情緒上的刺激，更多的表現在創業板上。
當然，情緒上的亢奮不可持久。後續隨著政策逐步落地，疫情得到控制，各地開始復工，迴歸經濟基本面後，可能會打擊投資者信心。
但連續兩次下調MLF利率，以及LPR可能下調，再加上恆大75折賣房，極大的刺激了大眾。以至於相當部分人認為房貸利率可能會降。
2月16日，恆大一封秘密文件外流，許家印親手簽發，直接衝上微博熱搜。在網上買房大賣後，繼推出網上賣房，恆大要75折賣房了。
而根據網上流傳的一份由許家印親自簽發的“秘密文件”《關於全國各樓盤特大優惠通知》顯示，2020年2月18日至2月29日期間，恆大全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享75折優惠。3月1-3月31日期間，全國所有在售住宅（含公寓、寫字樓）享受78折優惠。
並且在75折基礎上，恆大還推出了首付、按揭程序上的額外優惠。
單棟樓去化率80-90%，額外97折；去化率90%以上，額外94折；
一次性付款93折、常規按揭付款95折、首付按揭優惠付款96折、一年內付清全款98折；
常規按揭付款享受95折優惠；首付按揭付款享受96折優惠；一年付清全款享受98折優惠。
力度之大，令人膛目結舌。就連恆大內部人士也表示，這是恆大全國聯動促銷史上給出的最低優惠措施。先不說恆大為何如此。
想一下，這會給大眾一個什麼信號？
普通人會想恆大都如此了，其他的中小房企會如何做？是不是也要打折促銷？央行降息了，是不是房貸利率也要降？
預期這種事，有時候實際上就是一個心理情緒的反應。房貸利率會降嗎？
LPR會降，房貸利率也會下調？
昨天，央行只開展2000億MLF，這個規模略低於市場此前預期。
一方面，是因為貨幣政策對受疫情衝擊的宏觀經濟逆週期調節；
另一方面，也是在儘可能的維持逆週期調節與控制通脹的平衡。
2月20日的新一輪LPR報價結果即將出爐，有了前期逆回購利率、MLF利率紛紛下調“打頭陣”。本月LPR下調幾乎是板上釘釘的事。
市場普遍預期，1年期和5年期以上LPR均有望下調10bp，分別為4.05%和4.7%。
但5年期LPR利率是否會如市場預期下調，觀察君認為依然需要打個問號。因為5年期利率下調，某種程度上意味著房貸利率的下調，影響太大。
不可否認，隨著疫情防控形勢逐漸向好、股市企穩回升和企業逐漸復工，這些利好因素也將推動貨幣政策操作適時預調微調。
但並不意味著此前對貨幣政策定位會發生重大轉折。目前，央行主要目的依然是保持短期流動性充足供應，穩定金融市場信心；專項貸款專項用，實現精準滴灌，支持疫情防控工作再貸款。
因此，5年期這個中長期信貸需求利率是否會降低，主要還是看經濟需要。
我們都知道，這一次樓市整體橫盤的大局，國家到底耗費了多少精力。這樣的情況下，這樣的背景下，政策的取向其實並不明朗。
接下來，投資者不宜採取過激投資行為，主要應觀望為主。以佈局來年心態看待當下市場，不妨再等待一個更好的上車機會。
對於5年期LPR利率下調，我們不能太過於樂觀。當下，謹慎仍應擺在第一位。
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