山水清音
開發商欠800萬工程款，用1600萬的商鋪抵債。看起來是你賺了，但是中間的水分和風險還是很大。
1600萬的商鋪，只是開發商說的，實際價值可能連一半都不到，現在商鋪行情不好，本身轉讓難出租難，要是真值1600萬，開發商為什麼不自己變現再還你錢呢。
要運作出流動資金，最理想的情況是商鋪地段位置不錯，並且能順利過戶到你名下，然後到銀行評估抵押貸款，再把商鋪出租，房租用來還貸。
但是現實的情況可能是，商鋪實際估值不高，你貸不到什麼款，也不好租出去。打折賣也難出手。
你是幹工程的，底下一堆人等你發工錢，做工程沒現錢寸步難行，能逼開發商還現錢是最好的結果，別聽開發商給你畫大餅，以為能佔便宜最後吃虧的是自己。
上林院
我也是做工程的。做的申基集團業務。目前抵給我一間悅榕莊別墅和一層寫字樓，還有40個五星級酒店的車位。我的操作是這樣你可以參考下。
車位
酒店一般零時停車比較多。年租酒店是800每月。我租的600。但是租不出去廣告也貼了廣告也發了，沒有用。然後我做了一個決定我去給保安說我車位組700。你們租出去我給你們一個月提成。這是最重要的。效果是第1個月給我組了23個。目前出租32個。
寫字樓
還是和上面一樣的。他跟了2個月然後和我籤的合同。所以不要小看保安們。他們比中介能力還要強。
別墅
這個我是確實沒法。高評1200萬。行長來找我叫我低價賣。我說1000萬你幫我賣。他說我報的800萬給別人。別人都不要。我說那你給我想想辦法。我還不起錢了。現在他還在幫我找。所以你知道該怎麼做了。
結論
找中介的可行性不高。一定要去找他們手上資源多的。他們比你的辦法還要多。還有如果現金不是太緊的儘量不要賣了。你可以叫員工買你的股權讓企業生存下去。過了可以把分紅和錢換給他們。最重要的是要活下去。
Archer159003548
開發商欠我工程款800萬，給我抵頂一套1600萬的商鋪，怎樣運作出流動資金來？
如果真的有這等好事，今後，欠債的人越多越好。要知道，價值1600萬的商鋪，抵衝800萬的工程款，再怎麼說，都是划算的。只要運作得好，是有錢可賺的。
首先，要評估一下，這套商鋪是否真的有值1600萬。因為，1600萬是開發商說的，到底值多少錢，有多少面積，每平方米麵積是多少，基本上是可以把賬算出來的。
其二，這套商鋪的具體位置在什麼地方，有沒有升值空間。這是衡量商鋪處置方式的重要條件。如果升值空間大，就不要急於變現，等待升值。如果沒有多大升值空間，可以加快變現。
第三，有沒有出租的可能。如果區位好，就有出租的希望。如果區位發展趨勢好，出租的空間更大，且租金收入會比較豐富。搞不好，這些商鋪會成為一個重要的收入來源。
不管怎麼說，這些商鋪還是比較好的，比拿到800萬現金好。運作好，可以賺很多錢，也可以成為一次發財的機會。
譚浩俊
你好
我是做商業地產營銷方面
針對你這個問題想要得到的結果是如何變現做如下解讀！
從商鋪價值的角度來看
- 首先用商鋪抵工程款是今年開發商不得已的抵扣方式，從你描述中來看價值欠你800萬工程款卻給你價格1600萬的商鋪，開發商對於房產的預期還是太高了，希望利潤能夠最大化，但是給到你後卻不一定能夠變現出來1600萬，筆者認為能變現出來1000萬就是很了不起的事情了，然後花掉200萬用來做拆分包裝出售！所以給你的1600萬商鋪實際價值就是800-1000萬左右！
從銷售的角度來講
- 如果是臨街商鋪可以去房產局那邊問問能否拆分成為小商鋪，如果可以分割出來獨立產權價格可以提高售賣，開發商在賣商鋪的時候往往都是採用這種模式，針對位置較好的拆分出來成為獨立產權的門面，價格一半會高出實際價值的1倍還多，這種方式有機會將800萬的商鋪提高到1600萬銷售，但是不一定能找到這樣的賣主，畢竟現在投資商鋪的人算得越來越精準，投資回報率達不到銀行利息最低標準是不會選擇投資商鋪的
- 如果不拆分整體售賣的話單價就會較低，成交價格極有可能就是800萬左右，我們在做商鋪劃分的時候就會將面積越大的商鋪調到單價最低，面積越大的就會單價越高，比如一個商鋪面積在200平方左右單價在1.5萬左右，面積在24個平方就是在2.6萬左右，50平方在2萬左右！
- 如果是二樓或者高層門面不建議拆分，更適合打包出售，買主都會考慮到未來運營的便捷性，投資者會追求便利、高曝光的臨街門面！
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最後建議在商鋪鋪天蓋地都是的情況下能轉手收回800萬就已經不錯了，但如果你們是總承包方在不缺錢的情況下可以自己用來辦公或者繼續投資開店！
商業小怪獸
你的問題簡化以下就是一套估值1600萬的商鋪如何變成現金流給你使用的問題。
方法有三種，賣出，租賃，抵押
賣出
這是最省力的方式了，但是估值有1600萬，能買多少是個問題，就目前的經濟大環境下，雖然房價很高，但是由於消費市場的低迷，商鋪反而變成了一個不容易出手的資產，再看你的商鋪，估值1600萬，開發商抵給你800萬，為什麼開發商不直接賣出呢？可能有兩個原因，第一是沒有相應的產權證，第二是地段不好，根本賣不出去。不論是哪一種，你要想把這套商鋪出手，很可能要打骨折了。能不能抵回你的800萬都是個問題。
租賃
目前我國的房地產市場的租售比來看，一線城市的都不到2%，二三線城市勉強3%-4%，那麼你這套商鋪要是租出去，每年的租金也就是30-50萬左右，相比於你的800萬的工程款，杯水車薪。而且如果是新開發的地區，人流量，商業規模都不可保證，租金可能會更低。
抵押
抵押給銀行貸款，一半來講，商鋪的抵押貸款放款成數在5-6成，如果估值真的有1600萬，那麼能貸出來的錢剛好能抵上你的工程款，但是貸款是要償還的，拿什麼來償還呢？如果未來沒有足夠的現金流支撐，那麼商鋪遲早被收走，並且會被拍賣，拍賣的價格可能會比你自己買都要低了。
綜上所述，這套房產最好是直接賣掉，如果不能直接變現，那麼要堅持向開發商索要工程款，拿房抵賬是最後一步棋，千萬別先妥協了。
經濟觀察哨
開發商肯用1600萬元的商鋪抵掉你800萬元的債務，先不用著急考慮怎麼運作出流運資金，我們先來分析開發商這麼抵的動機。
1、開發商肯這麼幹主要還是房產證或預售證肯定沒辦下來。有些人提出先到銀行貸款，然後用租金償還銀行貸款，這個是不現實的，所以能從銀行直接拿到錢的機率機乎為零；
2、開發商肯這麼幹極有可能已把整個項目抵押給銀行貸過款了，抵給你的只是簽訂了合同佐證，開發商如一直沒能還銀行的貸款，你也永遠貸不了款，房產證也會遲遲下不來，交付了之後也許運氣好你會得到使用權[呲牙]；
3、就算商鋪產權乾淨，你遇到的問題肯定還是沒房產證沒預售證，要不然開發商也不會抵給你；
4、1600萬元的商鋪是市場價還是開發商自己的定價？這個水份就多了，能不能真貸回800萬還真不好說，或能不能直接轉賣800萬也還真不好說，必竟開發商不是傻子。
如果真想運作出流動資金，直接轉賣的方式最為快捷（什麼證都沒有的很難找得到接盤俠😂😂），如果有房產證或預售證那就直接銀行貸款得到流動資金；如果什麼證都沒有，那就要看看有沒有擔保公司肯為你在銀行擔保貸款，雖然這樣的方式會增加資金成本，但也是個比較好的方法。值得一提的是，只要最終是在銀行申請的流運資金貸款，關鍵還要看你工程公司的實力了。
Oo黃小頭oO
工程抵款房變現問題，還是有很多辦法的！小菜把變現的常見方法分享給你，希望可以提供些參考：
第一種、按揭
讓開發商幫你收款，收到銀行貸款後返給你。
操作方式是這樣的，實際上你跟開發商之間是工程施工合同關係，他欠你的工程款，把房子抵給你，你們簽了抵款協議，約定商鋪折抵工程款多少錢，這個協議只是在你和開發商之間有效。但銀行是不知情的，在這種情況下，你可以找個人去按揭買這個商鋪，比如你或者你的親友，做成按揭貸款，付800萬，貸800萬，銀行把貸款放到開發商的賬戶，但首付款800萬是不用實際支付的，貸款打給開發商後，你讓開發商把錢轉給你就行。
這種操作模式下，商鋪保留下來了，工程款也拿到了，還享受很長的貸款期限，很划算。風險點在於開發商拿到800萬貸款後能不能按時打給你？如果開發商沒錢，或者被其他施工方起訴，銀行賬戶被查封，那你就走得更遠了。
第二種、銷售
專業的事情還是要交給專業的人去辦。
商鋪銷售不僅是一門技術活，還需要長期的客戶積累和於無聲處聽驚雷的忽悠！找幾個保安就可以搞定的？一般就是苦點小錢這種事情比較厲害。
玩上千萬的物業銷售，保安肯定是不行的。小菜建議你將商鋪交給專門做商業租售的中介或大中介的豪宅部！這類中介是銷售精英里的精英，絕對不是蓋的！
你不用告訴中介工程抵款金額是多少？只消說是工程抵款商鋪，抵的比較便宜，現在想套現回款，7折出售，估計很快就可以賣掉，按小菜跟中介合作的經驗看，打6-7折賣的商鋪，1個月就可以處理掉。
第三種、抵押
找人把房產證加快辦理下來。
拿到房產證後，將商鋪抵押給銀行或小貸公司。一般來說，國有銀行商鋪只能貸評估價的一半，省一級分行的商鋪貸款審批權限是500萬以內，所以，大銀行最好就不要去繞了。
小銀行商鋪貸款的話，很多都是可以貸到評估價的7折，而且還可以貸成授信類貸款，隨借隨還，既保住了商鋪，還獲得了現金流！不排除各個地方有政策差異。
最後，小菜提示
小菜幫**省商會一個地產商融資，前期需要啟動資金3億，但他目前已經負債近5億，每天睜開眼，光利息就是數十萬！
資金已經到位了，資金方也同意墊資施工到封頂了，但他最後沒有答應。原因是按照正常的融資條件和流程，即便這個項目完全、正常開發完成，他也無法償還債務本息。他只能融資，然後完全自主開發，將大部分商業高額、溢價抵款給各類債主。也就是本身值100萬的商鋪，抵債的金額可能已經到300萬了。但債主也不是傻瓜，肯定能看出這個溢價情況。怎麼辦呢？
抬高商鋪銷售定價，增加花式忽悠，一切的數據看上去都是合理的，債主會覺得自己賺了很多，但實際上就是一個局。
因此，小菜覺得，如果抵款的商鋪區位不是很好，未來前景也夠好的話，銷售將是很好的回籠資金方案。當然，如果商鋪確實好的話，按揭和抵押都是很好的獲得現金流方案。
房壇法菜
房地產老闆是不是都喜歡類似的做法哦。
有一次小區群裡有位業主也是在說，他朋友的商鋪低價賣，問群裡有沒有人想要的。他朋友也是包了工程項目，沒拿上錢，抵了兩個門面，沒樓主說的這麼大折價。當時群裡也有人響應，最後成沒成交倒不知道。後來，又有人在說，那個小區的產權有問題，老闆跑路之後，管理非常混亂，有些房子還被賣了兩遍。業務天天吵架，也沒個結果。
這大概也是一個房地產的縮影。今年因為資金問題，倒閉的小房地產公司數量很多，不知道有多少樓盤面臨類似的問題。如果是房子已經完全搞好了，可以入住了還好，或者有人能接盤了也好，就怕一直襬在那爛尾，完全沒人管，就是個不知道要拖多久的黑洞。
那樓主的問題，自然是能趕緊脫手賣掉最好，就跑賣不出去。如果商鋪能值1600萬，估計面積也很不少了，要看看具體的情況，產權證能不能辦下來，能不能分拆開賣，要說現在的市場，金額太大的可能更不容易出售，如果能分拆成小的，或者還容易出手一些。比如有個公司的辦公樓，是買了一整層，後來想賣掉，就分開成了好幾個區賣的。
總之就是，結合商鋪的實際情況，也多瞭解下週邊的行情，看怎樣最好出手。要說有這麼高的折價，打個5折都還有點賺，理論上說問題不大吧，除非商鋪還完全只是個空殼子，離竣工有很遙遠的距離。
康愉子
您好！可以和開發商協商能否出售，
找找附近中介，問下行情。給佣金出售，就這
武漢房產達人阿甘vlog
2005年時候我們家在寧波鎮海做鋼材生意，駱駝駱興花園工地欠我們100萬，一定要我們買她們的房子，不然就沒錢給，我們又多套了20萬，買了3套120平方的房子，沒辦法，不拿房子就徹底完了，沒想到如今房價漲到2萬了，當初抵債的時候是按2900來的
