“萬達商管是萬達的核心企業，什麼都能丟這個不能丟。”

出品：財經塗鴉

一場新冠病毒的來勢洶洶的經濟效應已經有所顯現。餐飲行業在叫苦，稱賬面資金撐不住幾個月，除了餐飲外，旅遊、交通、零售和商業地產等都有大幅影響。

而在全民抗擊疫情下，商業地產率先舉起大旗進行免租，據不完全統計，已有數十家商業物業企業發佈減免租金政策，涉及全國近600家百貨、購物中心。

1月28日，萬達商管集團對全國各地所有萬達廣場的商戶，從1月24日至2月25日內的租金及物業費全免。截至2019年底，累計開業的萬達廣場達到323座。對此，有房產研究機構預計，萬達將減免租金30億-40億元。

據之前報道，2019年萬達商管集團實現收入434.8億元，租金收入384.8億元，2019年萬達廣場出租率99.9%，以減租30億計算，減租預計佔全年收入的7.8%。

據公司官網介紹，萬達集團創立於1988年，已成為以現代服務業為主的大型跨國企業集團，公司旗下有萬達廣場、萬達影城、萬達酒店、萬達文化旅遊城、萬達寶貝王，2018年企業收入2143億元。萬達商管集團為商業物業持有及管理運營企業，商管集團業務主要為萬達廣場，截至2018年底，萬達商管已在全國開業280座萬達廣場，累計持有物業面積3586萬平方米，年客流38億人次。

租金收入穩步年增長20%，萬達命根子是萬達廣場

據萬達集團209年初公佈的業績顯示，萬達集團2018年收入為2142.8億元，萬達商管集團收入376.5億元，完成計劃的101%，同比增長25.9%，租金收入328.8億元，租金收繳率100%，萬達酒店管理公司收入14億元，新開業萬達廣場49個(不含轉讓資產項目)，其中輕資產項目19個，新增持有物業452萬平方米，累計持有物業3586萬平方米。

萬達商管是萬達集團重要的收入來源，萬達商管主要的收入來自於萬達廣場的租金收入以及少部分萬達酒店的管理收入，在2017年和2016年甚至佔據萬達集團整體收入的一半。根據2018年內地商業地產企業的營收和租金排行榜顯示，萬達商管的營收高居第一位，而處於第二位的華潤置業，營收僅有68.6億元。

2017年和2016年，萬達商管業務還納入了其他業務，而到2018年，萬達引進騰訊、蘇寧、京東、融創4家戰投，後者340億元入股萬達商業。同時萬達商管承諾，在1～2年內消化房地產業務，成為純粹的商業管理運營企業，在2018年商管業務的收入也主要體現為萬達廣場的收入。

其中，2016年租金收入195.8億，2017年為255.2億，2018年為328.8億，2017年比2016年增長23.2%，2018年比2017年增長22.4%，租金收入連年增長，以2018年計算，租金收入佔總收入的87.3%。

萬達廣場的租金收入增長更為形象的例子是，在2018年的集團報告上，萬達集團董事長王健林提過，舉個例子，上海五角場萬達廣場在2006年12月開業，當時投資成本大約21億，現在一年租金7億，而且每年還在增長。

租金收入帶來的增長不光是是賬面上的，在發展方向上，萬達早就對萬達廣場寄予厚望。

在2016年萬達集團的會議上，萬達表示，雖然今年地產收入仍大於租金收入，但預計租賃業務淨利潤佔比約55%，以租金等為主的非地產淨利潤超過了地產開發淨利潤。王健林甚至在會上表示說，我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。

2017年在集團總結會上，萬達集團披露萬達集團2017年收入中，服務業收入佔比63.4%，服務業收入中，租金收入佔比約18%，增速遠高於萬達其它產業，已經連續多年平均實現超過30%的增長，租金是最長期穩定的現金流之一，且利潤比例高。

2018年萬達服務業收入1609億元，佔總收入的75.1%，房地產收入僅佔24.9%。服務業收入中，有穩定增長預期的租金收入達328.8億元，佔總收入的15.3%。萬達集團表示，萬達已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團，這是集團收入中最具增長性和最可靠的部分，再過幾年，萬達租金收入或達到千億。

王健林甚至表示：“我和幾位企業家朋友聊天，說萬達商管是萬達的核心企業，我什麼企業都能丟，這個不能丟。”

在未來，萬達廣場的擴張也將以輕資產為主，王健林公開表示，新開業的萬達廣場至少70％以上是輕資產，這意味著，未來萬達依然是“房東生意”，租金佔收入比重只會持續上升。

疫情影響：武漢影響或有限但華東疫情加重則大傷筋骨

受疫情影響，本次萬達的免租期為33天，涉及的資金為30-40億，武漢成為此次新冠病毒的重災區，病情影響或將持續半年，而在武漢和湖北之外，華東地區疫情也值得注意。

根據丁香園截至2月5日的數據，目前疫情最嚴重的地區分別為湖北、浙江、廣東、河南和湖南，全國確診24433例，其中湖北為16678例，浙江為895例，廣東為895例，河南為764例，湖南為661例。

萬達的官網顯示，截至2019年年底，萬達廣場已開業323座，其中湖北14座，浙江18座，廣東22座，河南14座，湖南6座，湖北萬達廣場數量佔比為4.3%，疫情最嚴重地區前5名，數量佔總數的23%。

據大連萬達商業管理集團股份有限公司《2018年年度報告》顯示，萬達廣場營業收入前五分別為成都萬達，德州萬達，呼和浩特萬達，荊門萬達和樂山萬達，2018年，這五家年收入達到1800萬，佔公司全部營業收入的1.86%，其中荊門屬於湖北省，在今年疫情情況下，荊門的收入或大受影響。

據大連萬達商業管理集團股份有限公司《2018年年度報告》

據2018年年報顯示，按成本和算法長期股權投資收益，2018年和2017年，武漢經開萬達廣場2018年取得2.1億收益，2017年收益為2億，武漢武昌萬達廣場2017年收益為4.26億，宜昌萬達廣場2018年收益為2.95億，黃石萬達廣場2018年收益為2.8億，襄陽萬達收益為4.64億。

受疫情影響次於武漢的浙江地區，杭州拱墅萬達2018年收益為3.35億，溫州龍灣萬達1.8億，溫州平陽萬達2018年收益為2.62億，2017年收益為3億。

追溯到更早萬達在武漢的大手筆投資還包括，投資500億元人民幣建設的武漢中央文化區，投資38億的武漢萬達電影樂園以及投資40億的漢秀，而這些在疫情嚴重的武漢，今年都會受一定程度的影響。

不過更大的盈利威脅是來自於華東地區。

根據大連萬達商業管理集團股份有限公司《2018年度公司債券受託管理事務報告》顯示，大連萬達商管集團2018年華中收入35.03億，佔總收入比10%，2017年35.4億，佔比10.55%，而華東為126.55億，佔總收入比36%，2017年為121億，佔總收入比36%。

（數據來源：2018年度公司債券受託管理事務報告）

華東地區佔據萬達廣場收入的36%，江蘇的萬達廣場擁有31座，是全國最多萬達的地區，上海也擁有10座萬達，安徽有19個萬達。

而在這些城市的疫情情況中，安徽確診530例排名第7，江蘇確診341例排名第9，上海確診243例排名13。

安徽江蘇和上海都是華東萬達的重鎮，且華東地區的收入佔比近四成，如果華東疫情加劇，那才真的會讓萬達大傷元氣，全年盈利嚴重受損。

一場疫情可能又會帶來商業地產龍頭的重組。