早在20世纪40年代，美国就开始进入了人口老龄化社会，基于生物医学过去30年的发展和突破，以及地理人口趋势，美国老年人活得更久，养老社区和养老服务需求在未来预计持续上升，现65岁以上老龄人口占总人口的17.4%，是典型的老龄化社会。
美国65岁以上老龄人口变化趋势
美国老人寿命增长的同时，养老需求也不断提升。美国老人患阿尔茨海默病等老年痴呆病比率上升，其他老年慢性病负担也在加重。在家庭方面，迁移比率增加、家庭规模变小以及夫妻双方都外出工作等因素，促使美国家庭更多在家庭之外为老年人寻找养老之所。美国老年人及其家庭对养老社区的各种类型，有越来越多消费意识和需要。
人口老龄化和多元化养老需求的加深，使得美国养老服务产业高度竞争，既有大量营利性养老机构，也有大量非营利性养老机构。在营利性养老机构中，头部是三家上市的养老集团，布鲁克代尔（Brookdale Senior Living，BKD）、Capital Senior Living（CSU）和Five Star Senior Living（FVE）。
今天，我们来探究美国排名第一的养老服务企业——布鲁克代尔，看看这个占据美国养老服务市场份额达10%、在全美47个州运营着约1055个各类养老服务设施、为超过10万名客户提供服务的养老产业集团，到底有着怎样的运营秘诀。
WHO——布鲁克代尔的并购成长史
与其他美国医养产业集团类似，布鲁克代尔的成长历史，也是不断的并购重生过程。
布鲁克代尔创立于1978年，总部位于美国田纳西州Brentwood，主要针对纽约、迈阿密、芝加哥这类大城市的退休社区建设及运营，复制类似凯悦、万豪、希尔顿的五星级酒店模式。经过近二十年发展，布鲁克代尔于1997年5月2日在美国上市。
上市后，世纪之交，布鲁克代尔在自身股权和业务扩张层面都快速发展和调整：股权层面，著名投资机构Fortress Investments成为布鲁克代尔实际控制人，控制了51%股份；业务层面，布鲁克代尔复制成功经验发展新社区，同时探索新的社区模式，如持续照护退休社区（CCRC）模式：CCRC大型社区涵括护理院、辅助生活、独立生活、记忆照护等多层次养老体系和服务。
鉴于Fortress Investments的大股东地位和强势投资能力与资源，Fortress推动了布鲁克代尔系列并购。
2005年初，布鲁克代尔已成长为拥有约90处独立资产的连锁养老集团。
2005年6月，Fortress推动布鲁克代尔和另一知名养老公司Alterra合并。当时，Alterra刚刚破产，被Fortress收购。Fortress对Alterra进行重组，Alterra携约300处物业退出破产程序，并入布鲁克代尔。经此一役，布鲁克代尔资产约4倍增长，经营养老社区约400家。
2006年7月，布鲁克代尔并购田纳西州那什维尔的美国退休公司（American Retirement Corporation，ARC）。ARC当时在全美运营接近130家社区，业务范围从CCRC到辅助生活社区到独立生活社区都有涉及。Fortress认为合并ARC对于布鲁克代尔来说是另一个把它推向行业前列的机会，既扩大规模，又把行业中运营时间最长的和最成功的养老公司联合起来。ARC公司并购后，布鲁克代尔在全美36个州拥有接近550个社区。
2009年10月，布鲁克代尔协议收购Sunrise Senior Living Services的21处独立养老社区；
2011年10月，布鲁克代尔收购Horizon Bay Retirement Living，后者拥有90个社区。通过这些中小型并购，布鲁克代尔稳步增长。
2014年，布鲁克代尔迎来其近年最重要一次并购，以29亿美元价格收购竞争对手、全美第二大养老公司Emeritus Senior Living。这次合并使布鲁克代尔成为全美唯一的、全覆盖高级生活解决方案养老公司，社区数量猛增近500个，在美国47个州拥有1100多处社区，覆盖美国80%的人口，年合并营收约49亿美元，市场份额大约10%。收购之前，布鲁克代尔的年营收在28亿美元左右。
上述收购更大程度上是规模简单扩张，并没有带来布鲁克代尔内部运营效率上的提升和改变。布鲁克代尔从2011年至今从未盈利，在收购Emeritus之后，布鲁克代尔亏损快速扩大，从2014年的亏损1.5亿美元，扩大到2015年4.58亿美元、2016年4.04亿美元以及2018年5亿多美元。
螳螂捕蝉，黄雀在后。在这样的背景下，布鲁克代尔成为潜在并购标的。
2017年，媒体曾报道黑石考虑收购布鲁克代尔；中国中冶和中弘集团，亦有报道都曾接洽和加入并购战团，拟以30亿美元价格收购布鲁克代尔。但最终没有白马骑士浮出水面。
WHAT——布鲁克代尔的业务板块
根据公司2018年报，布鲁克代尔现有五大业务板块：独立生活（Independent Living）、辅助生活和记忆照护（Assisted Living and Memory Care）、持续照护退休社区（CCRCs）、健康照护服务（Health Care Services）、管理服务（Management Services）。
布鲁克代尔自有或租赁的社区资产，主要在独立生活、辅助生活和记忆照护及持续照护退休社区这三个业务板块。对社区居民及社区外老人提供的上门照护、安宁服务及门诊康复，包括在“健康照护服务（Health Care Services）”业务范围里；布鲁克代尔代表第三方或其他未并表企业管理的养老社区，属“管理服务（Management Services）”业务范围。
布鲁克代尔892处社区资产在主要业务板块分布如下：
基于此，布鲁克代尔提供了五种不同的高质量养老服务。通过这些选项，客户可以选择最符合自身的服务。当前，布鲁克代尔提供的选项有：
1.独立生活社区(Independent Living Communities)
针对那些不需要太多日常看护的老人，此项服务可以使用户免于做饭、清洁等家庭琐事，在一个更积极的社区环境中生活。
有相当多社区居民选择这种社区，是想继续在都市区生活，离其成女子女近些。大部分此类社区既有独立生活单元，也有辅助生活和记忆照护单元。
根据2018年底数据，布鲁克代尔此类社区中约78.5%为独立生活单元，约21.5%为辅助生活和记忆照护单元。
独立生活社区的基础服务包括：饮食、24小时紧急响应、管家服务、礼宾（concierge）服务、交通和娱乐。这些社区可以给居民提供定制化私人服务，服务内容包括提醒吃药、护送和陪伴服务等，此类服务需要居民额外付费。
2.辅助生活社区(Assisted Living Communities)
这种社区为居民提供住房、为日常活动需要24小时协助的居民，以及年级较大身体较弱的居民提供服务。该项服务提供对入住老人提供更多日常辅助服务，包括吃药，晨起穿衣、洗澡等。通过提供一系列类似辅助服务来提高老人的健康和安全。
协助型社区为客户提供独立式单层住房和多层住房，所有的都有超过50张床位，较小的多层或者独栋有的床位少于50张。
截至2015年底，辅助生活社区有820个，53504套房间，占布鲁克代尔整个社区容量的49.3%；参与管理服务的社区95个，9063套房间，占布鲁克代尔整个社区容量的8.4%。这些辅助型社区占布鲁克代尔整个社区容量的57.7.%。其中571个社区，14077个单元提供记忆护理服务。
3.记忆照护社区(Memory Care Communities)
对于患有像阿尔茨海默病这样的老年痴呆患者，该项服务提供独有的专业服务。其看护项目——Clare Bridge Alzheimer's 以及 Dementia 项目以以人为本的理念服务每一位用户。记忆照护社区有14至69张病床，有些是按照学校标准配置，包括一个独立的辅助生活社区。
4.CCRCs（连续照护退休社区）
CCRCs是大型多样化养老社区，可以为各种阶段和身体状况的老人提供不同层次和阶段的专业养老服务。
布鲁克代尔大部分CCRCs，是在同一养老大园区内，包含独立生活、辅助生活、护理院等不同业态；部分CCRCs还开展有针对阿尔茨海默病等老年痴呆患者的记忆照护业态。大部分居民往往在独立生活阶段入住社区，随着不断老去，逐步在社区内转移到辅助生活区或护理院。
CCRCs社区包括租赁的CCRCs以及公司管理运营的第三方CCRCS社区。截至2015年底，布鲁克代尔拥有44个CCRCs 社区，10423个单元，占布鲁克代尔整个社区容量的9.6%；34 个社区、10944个单元为公司参与管理运营，占布鲁克代尔整个社区容量的10.7%。这些CCRCS社区占布鲁克代尔整个社区容量的19.7％。
部分CCRCs对入住居民收取一次性入门费（entrance fee），金额10万美元到40万美元不等。即便缴纳入门费，居民依然需要按月缴纳服务费，但这种情况下月服务费相对较低。入门费一般可按约定返还或抵扣。
5.辅助性服务（配套服务）
布鲁克代尔的辅助性服务目前为社区居民提供家庭保健、治疗、教育和健康计划等服务。这些项目主要集中在健康和身体素质上，目的是让居民保持最大程度的独立。
在医疗服务方面，主要提供身体、与职业相关、语言上的治疗和家庭健康服务。家庭健康服务根据需要提供包括专业护理、物理治疗、职业治疗、言语治疗、庭健康助手服务和社会服务在内的服务。2018财年，此业务板块55%业务收入来自为社区内居民提供服务，45%来自为社区外老人提供服务。
另外，布鲁克代尔也在某些地区提供临终关怀服务。相对于其他竞争者来说，布鲁克代尔的辅助性服务因其在业内的地位和丰富的经验，有着得天独厚的优势。
6.管理运营服务
布鲁克代尔管理的社区有一些是第三方机构或者未合并的合资企业所有的，但是布鲁克代尔享有所有权权益。在管理运营协议下管理这些社区，根据提供的服务收取相应的服务管理费用。
截止2018年底，布鲁克代尔为205个社区提供管理服务，其中18家社区为关联不并表实体、187家委托方为第三方。所管理社区类型及管理费（千美元）收取情况如下：
布鲁克代尔收取的上述管理费，一般在相关管理协议中，参照社区毛收入及管理方代委托方发生的相关费用确定。
需要特别关注的是，2018财年，布鲁克代尔社区居民收入中，约81.5%来自私人付费、15.1%来自政府付费（主要是Medicare）和3.4%其他付费来源，私人付费是最主要付费来源。从另外角度，约44.7%居民收费来自自有社区、42.6%来自租赁社区、12.7%来自健康照护服务。
布鲁克代尔2018五大主营业务收入构成如下：
HOW——布鲁克代尔的经营策略
布鲁克代尔从2011年至今从未盈利，在收购Emeritus之后，布鲁克代尔亏损快速扩大，从2014年的亏损1.5亿美元，扩大到2015年4.58亿美元、2016年4.04亿美元以及2018年5亿多美元。2015年开始，布鲁克代尔股价持续下跌，变化幅度明显大于标准普尔指数的变动，从收购Emeritus的40美元左右，跌倒了最近只有13美元左右。
即便已经成为全美第一的养老企业，增加收入依然是这家上市公司的首要问题。为此，布鲁克代尔实施了下述几项运营策略：
1.在控制运营成本的同时，提高社区入住率、提高社区月度服务费用。
布鲁克代尔计划通过不断的提高优化社区运营，加大市场营销的执行力度来保持公司的增长。为此，布鲁克代尔创建了一个多层次的营销体系，通过全国、各地区和地方市场活动集合利用呼叫中心资源来平衡利用互联网和公司反应机制。
另外，这个营销体系还可以利用布鲁克代尔在2013年发起了布鲁克代尔品牌创新活动，来扩大自己的营销影响力。同时，借助合并Emeritus的良好势头，努力提供公司的运行效率，降低运营成本。
2.通过战略性资金分配提高公司收入。
布鲁克代尔计划把一部分资金投入到现有社区的增值完善上面，比如对社区的重建和改造，对有些社区的重新规划和定位，最大程度的发挥每个社区的优势，以此来提高社区的吸引力，提高社区入住率；
另一方面，在合适的时候，布鲁克代尔会有选择性的收购现有的运营公司、各种组合投资、家庭保健机构和高级养老社区等公司来扩大自身规模。
同时，对于布鲁克代尔目前租用和管理的养老社区也会考虑并购，以加强资源整合，收购的战略重点还是集中放在可以对公司市场有重要补充作用的产品上。
3.提高品牌影响力，着力培养布鲁克代尔的品牌影响力。
布鲁克代尔计划打造一个辨识度较高的全国性品牌，通过提升社区入住率和增长路来创造市场的差异化，提升自身品牌价值。作为国内最大的养老服务商，市场范围覆盖全国，产品服务多样化，这给了布鲁克代尔足够的优势去成为美国国内养老行业的领导者和养老问题方案提供商。
布鲁克代尔希望通过调整、整个市场营销活动以及品牌创新会使更多的用户认可布鲁克代尔这个品牌，形成品牌忠诚度，不仅仅是对于用户，还有合作商和公司需要的人才。
4.创新产品服务，包括布鲁克代尔的配套服务项目。
布鲁克代尔希望通过创新产品形式，提供新的养老生活解决方案来不断满足客户的需求。布鲁克代尔计划为现有客户提供更多新的服务形式，并此来开发新客户。加上布鲁克代尔的配套服务，目前公司可以提供治疗、家庭保健、临终关怀等配套附属服务、教育和相应的健康计划服务。
布鲁克代尔希望不单单在他们所有的养老社区中提供这些服务，他们计划把这些服务推广到那些希望在自己家中度过晚年的用户，让自己的产品服务走出社区，为更多需要的人服务。他们希望以此能在后续医疗保健领域能够占有一席之地，为用户提供更加全面的养老解决方案。
WHAT——布鲁克代尔的经营业绩
与美国市场养老行业排名第一的名头不相称的是，布鲁克代尔居然已经连续14年未盈利，自2003年以来净利润一直为负。
尽管2014年之前布鲁克代尔的净利一直为负，但EBIT则一直为正，表明其情况尚可。2014年之后，EBIT也为负，表明其经营状况进一步恶化。主要原因在于其2014年以14亿美元的价格收购了同行Emeritus Corp.后者许多设施因投资不足而使得布鲁克代尔花了大量时间金钱(每年1亿美元，连续三年)来解决这一问题。
与此同时，布鲁克代尔也受到来自竞争对手更大的挑战，尤其是Emeritus专注的辅助生活社区(Assisted Living Communities)和记忆保健社区(Memory Care Communities)领域。
在财务更加恶化的影响下，布鲁克代尔的股价也一路向下，从2014年高点的38美元左右降至当前的14美元上下，市值已跌去63%以上。
从运营角度，养老产业有个核心经营指标：入住率（occupancy rate）。在这个指标上，布鲁克代尔近年一路下滑，表现不好，见下表：
布鲁克代尔将这种下滑归咎于外部市场增加的养老社区供应及更趋激烈的市场竞争。
而根据布鲁克代尔各地区养老社区入住率数据，可以看到最高区域（西弗吉尼亚）入住率可达95%，最低区域（如辛辛那提）入住率仅为68%。布鲁克代尔2018年社区总的平均入住率为84%。横向比较，Capital Senior Living 2018年社区平均入住率为85.2%、Five Star则为82%，大体差不多；同时，这两家机构近两年入住率也呈下降趋势，一定程度上验证布鲁克代尔关于入住率下降是行业问题的说法。
针对竞争激烈、入住率下降以及监管趋严的行业生态，布鲁克代尔和其他头部机构近年不断通过资产优化（portfolio optimization）来改善资产业务结构。
布鲁克代尔在此方面的交易对手和合作伙伴包括在美国颇负盛名的机构，如黑石、HCP、Ventas、Welltower等。以长期租赁项目为例，我们看看布鲁克代尔在此方面的结构安排。
截止2018年底，布鲁克代尔有343家社区属长期租赁安排，其中252家为经营租赁（operating leases）、91家属资本租赁（capital and financial leases）。这些租赁项目绝大部分属一揽子租赁（master lease），即数量较多的社区在同一协议项下做不可分割的整体租赁安排。若无出租方同意，布鲁克代尔很难对此类整体租赁安排下的部分或个别项目进行优化调整。付款方面，布鲁克代尔需支付相对固定租金，并承担物业修缮、房产税和保险等费用。租赁期间一般为10-20年，并给予续租选择权。
2018年，布鲁克代尔就资本租赁支付租赁费用1.33亿美金、就经营租赁支付租赁费用3.25亿美金；2019年，上述两项租赁费用预计分别为0.88亿美元和3.1亿美元。
负债层面，布鲁克代尔约有36亿美元负债，其中94.9%为项目层面无追索权的抵押融资，集团层面的负债融资不到1亿美元。
根据2019年财报，第二季度营收10.2亿美元，低于去年同期的11.6亿美元，略高于分析师预期的10.1亿美元；亏损5550万美元，去年同期亏损1.655亿美元；合每股亏损0.22美元，好于分析师预期的每股亏损0.25美元，去年同期每股亏损0.88美元。
财报显示，第二季度，该公司同社区单位，单位可用收入和单位居住收入分别同比增长1.9%和3.3%；医疗卫生服务收入环比增长2.6%，同比增长4.2%；各老年住宅小区收入同比增长。
布鲁克代尔高级护理公司总裁兼首席执行官Lucinda Baier表示：“本季度继续证明，我们正在建立积极的势头，扭转颓势。今年5月，同一社区的入住率同比增长为正，入住率环比增长也较前几年有所提高。除了财务上的成功外，公司第二季度员工总流动率比去年同期增长了5%。”
高端养老产业，员工非常重要。布鲁克代尔高度重视员工在企业发展和养老服务中的作用，并将其提高到最优先战略的地位。布鲁克代尔提倡仆人型领导（servant leadership），努力吸引、聘用、培养和发展最好的从业人员，并自2017年始，布鲁克代尔推出三年计划、对员工发展进行全面投入。截止2018年底，布鲁克代尔有43,200名全职员工，和22,200名兼职员工。
总结与启示
在布鲁克代尔不断扩张的过程中，运用了规模化战略、并购战略、品牌战略、个性化战略和辅助服务战略。
坚持规模化战略，通过做大规模来有效降低边际成本。做大规模的主要方式是通过并购战略，所以布鲁克代尔的发展历史就是一部不断吸收合并的历史。养老产业发展对资本要求较高，同时区域监管要求差异也比较大，因为养老市场是一个高度分散的市场。正是抓住这个机遇，布鲁克代尔通过吸收合并其他养老社区，来达到规模扩张的效应。
养老产业规模效应非常突出。这种效应体现在通过规模化公司更加具有品牌效应，因此在提价等方面具有较大的空间；其次通过规模化运用，公司在购买物品等方面也具有较大的议价空间。
从1978成立，到1997年上市至今，布鲁克代尔期间通过不断的兼并其他同行业公司，完成了到今天成为美国最大的养老公司的转变，其发展模式不亚于一部壮阔的行业兼并史。布鲁克代尔在完成自身蜕变的同时，也大大促进了美国养老行业的发展，其创新精神和行业模式的拓展精神值得当今各个行业公司的学习。
同时我们也应该看到，近年布鲁克代尔也在在不断消化和调整其业务及资产结构。先前打包收购的资产，特别是Emeritus旗下资产，并非都适合持有。收购Emeritus之后，布鲁克代尔很快开始关店，将各方面达不到要求、收入能力较低、开支较大的机构关闭。这一行动表面上成效显著，布鲁克代尔的社区数量从2014年的1143个社区下降到了2018年底的892个社区，比例上降低了20%多。
从布鲁克代尔最新年报来看，尽管其近年在不断缩减规模，试图瘦身增效，但财务效果并不显著，2018年依然大幅亏损5亿多美元。布鲁克代尔的市值也不够高，近十年市值曾高达60多亿美元，而今只有13亿美元。布鲁克代尔的未来，看起来并不清晰；在优胜劣汰、弱肉强食的美国资本市场，应该依然飘摇。
在布鲁克代尔2015年年报中，仍然提出了在控制运营成本的同时，提高社区入住率、提高社区月度服务费用；通过战略性资金分配提高公司收入；提高品牌影响力，着力培养布鲁克代尔的品牌影响力；创新产品服务，特别是布鲁克代尔的配套服务项目等四项具体的措施来推动企业的往前发展。
目前，布鲁克代尔养老公司以空前的规模和实力牢牢占据美国养老市场的一大部分份额，其他养老公司要想追赶并超越实属不易。
作者：万仁涛；在这里，读懂中国养老产业
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