随着2020年进度条刷新的战“疫”战报，逐渐增长的数字给各行各业带来了系列连锁反应，“疫情”短期内对经济影响无疑是明显的。投资、消费、出口作为经济的三驾马车，其中消费是和民众息息相关的。
在当前多地“停工停业”暂未复工的情况下，有人在思考消费中的“卖出去”，也有人在思考是否要“买进来”，房企和购房者当然也置身其中。
一
房企思考：如何“卖出去”
其一
房企或面临的“困局”
过去十余天全国各地方房地产行业陆续推出了一些通知，比较统一的是各地暂停了线下售房渠道，但房企面临的问题又不仅于此。
1、售楼部暂不开放——无蓄客
包含上海、成都、郑州、合肥、南昌等预计110城以上售楼部暂停开放，部分城市要求售楼部在I级应急响应期间不得开展现场销售活动，例如成都。
这就意味着，线下将暂时在一段时间“0”蓄客。
部分城市要求前期取得预售证的项目推迟登记和摇号选房时间。
这就意味着，线下将暂时在一段时间“0”备案。
3、中小房企的资金回笼——现金流
房企尤其是中小房企生存压力在2020年变得异常明显。以小型房企为例，需要通过“快销”回笼资金，再投入后期建设形成资金链良性闭环。随着前2点现状，导致目前线下销售成交暂停，无资金回笼、工期延期导致部分楼盘交房延期等压力均有可能，对现金流依赖强度大的房企甚至有“难挺过”风险。
其二
房企如何“破”局
在春节“0”成交频现的去化压力下，部分房企已经开启短期破局之道，例如恒大、万科等龙头房企通过自建小程序、公众号等搭建“线上售楼处”。如果不能促进成交，至少能够加速蓄客。
2、借助平台之力营销
部分中小房企尚不具备自己开发线上平台的时间、精力甚至成本，但目前第三方平台也在火热推进线上看房，比如安居客的VR看房产品。在全媒体时代，第三方平台的流量优势至少能助力项目持续曝光。再说了，不能出门咋办呢？有了更多网上冲浪时间呗。
3、寻找产品符合当下的“闪光点”
在疫情之下，房地产行业内部关于产品的思考也提上层面。
① 上了热搜的“武汉小区开窗对唱”专家建议开窗要防止飞沫。那么后期购房楼间距是否是开发者思考的点？
② 小区内买菜排队排出1.5米的间隔距离，小区排队空间是否足够？那么后期中庭面积和小区内人行通道宽度是否是值得思考的点？
③ 无接触病患，但楼上有确诊者这类未证实的消息引得人心惶惶。新风系统空气净化系统等纳入精装标准，是否成为打动购房者的胜负手？
④ 电梯密闭空间可能留存病毒？那么改善群体面向的独栋/双拼独立电梯别墅是否成为新一轮宣传卖点？
或许，诸如此类问题是房企后期在产品设计上值得加大思考力度的点。
4、房价下探可能及优惠补贴是否回归
此次疫情购房者关心的无疑是房价的变动。在去年年底，根据当时走势房价已相对比较稳定。但目前全国楼市短期“封存”房价走势不明，分析师认为经过此番“突发情况”，疫情结束后，由于房企资金需求以及不排除的政策可能，房企或会在短期采取以价换量，房价或许在疫情结束后短期迎来下探。但更大的可能是房企采取优惠促销方式走量换取现金流宽松。
目前全国多地依然是因城施策，部分城市依然采用摇号方式。长期来看，摇号方式对维持市场稳定发挥了作用，但短期来看摇号方式因人流聚集可能会被暂停，也或者方式上有所更新。此外，房地产行业作为地方政府经济支柱之一，相关政策想必也会在酝酿中。但2020年企求“三稳”的大诉求还是不会变。
02
购房者思考：何时“买进来”？
在房企思考如何“卖出去”的同时，购房者捏着手里的流动资金也在思考何时适合“买进来”。分析师在这里将购房群体进行分类来说明。
刚需
以价换量不是梦 不要盲目等抄底
① 房价会不会跌？房价一直都是刚需的“命门”，在价格面前，有些诉求似乎可以将就。正如上面分析师谈房企时说到，目前的经济形势下，购房者随时可以等一等，但对于资金流需求较大的房企来说很难等，要相信开发商可能比你还“方”。一旦疫情解除，以价换量是房企快速回笼资金的途径之一。所以刚需群体不妨等等看。
② 房价什么时候抄底？分析师认为房价波动和股价波动一个道理，永远都是今天看明天以前才能看到底在哪里（是的，废话），一味相信“今天降价了，明天还会降一点”的心愿是好的，但现实是残酷的。对于刚需群体来说，最好的时候就是你资金刚好，市场房源正合适的时候，跟买机票同理。
③ 售楼部不开怎么看房？售楼部不开，各大平台的看房团势必也是不会有的。目前各大房企自建小程序+官方微信可以查看最新项目信息，另外分析师认为也可以选择第三方平台，比如安居客VR看房，一平台看多项目，不用一个个房企去搜集也省事。
④ 一手还是二手房？目前商品住宅市场线下暂停，但也不鼓励马上去线下看二手房。在疫情解除之前，均可以通过在线看房了解楼盘、户型。
⑤ 新房应该怎么买？正如当前经济形势短期不太明，后期部分房企是否会接受到考验甚至面临破产风险暂不得而知，毕竟2015年房企“跑路”旧闻仍然历历在目。分析师认为购房者尽量还是瞄准实力强劲的大品牌房企，至少售后放心能按时交房。此外，针对这次“战疫”经验，刚需群体即便是选择高层，也要在条件允许下尽量选择楼间距大，容积率较低的楼盘。
改需
适当估量持有数量 全配套是首选
① 持有房产还是保有现金？目前后期经济形势严峻，企业发展不明，收入变动也不明，作为社会中高收入群体的改善群体也在思考：是够将更多钱留在手中以防工作变动？当前家庭总持有数量≥2但依然有购房资格的家庭可以适当考虑换房并保留一定流动资金，再说随着后期房产税出台，对于家庭房产持有量来说或也有一定影响。（今日河南出台了房产税征收工作，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。房产税按年征收、分季缴纳，于每季度终了后15日内申报纳税。房产出租的，可按次缴纳。）
② 战“疫”之后如何选房？对于有实力的改善家庭来说，选择独栋/双拼别墅来说自然是好的，私密性和独立性都比较好，关上院门就都是自家人。而对于高于一般条件的首改家庭来说，低密小高层或者高层，以及楼间距都是值得斟酌的点。自然，当前经济形势下品牌房企依然优先拥有被信任和被选择权。
③ 精装房中必备需求？目前较多城市都在做精装房出售，但是标准都参差不齐。对于改需群体来说，空气净化or新风系统大概是必备的，此外关于室内设备的各种消毒灭菌设备也可以提上日程，例如中央空调、厨卫，甚至物业消毒的高频日常配备。
④ 5g时代全配套诉求？2020年势必是5g快速发展的1年，或许很快你将会看到身边的人陆续用上5G设备。进入新时代，5G或许也将在智能家居上面发挥更大能量。借鉴这次战“疫”移动5G+智慧医疗冲上一线，而后期是否借助5G完善家居智能装备，完成家庭医疗在线诉求呢？
一场“疫情”牵一发动全身，在新冠“蝴蝶效应”之下，各行各业各群体都迎来新的挑战，也可以说是机遇，房地产行业亦是如此。期待中的房价下探？再见很久的房企优惠？政策风向的调整？产品智能化升级与改革？一切皆有可能……
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