劉華銀mark
說到房地產泡沫，大家首先會想到的是上世紀90年代日本的房產泡沫。
日本的房產泡沫從某種程度上來說是由美國造成的，上個世紀70年代到80年代初，美國國內經濟出現了滯脹，出現了高通貨膨脹率、高失業率和低經濟增長並存的獨特經濟現象。而當時日本經濟高速發展，國內經濟表現過熱，所以日本也希望日元升值，這樣有利於日本企業到其他國家進行投資，緩解國內經濟過熱的勢頭。在這種背景之下，美國跟日本一拍即合。
1985年9月22日，美國、日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國鉅額貿易赤字問題的協議。隨後包括日本，德國，法國，英國等國在內主動拋售美元，直接帶動了市場美元拋售潮，結果美元迅速貶值。
而對應的簽訂完廣場協議之後，日元迅速升值，1985年9月，美元兌日元在1：250上下波動，但協議簽訂後不到3個月的時間裡，日元兌美元迅速升值到200：1日元左右，到了1988年，日元對美元的升值幅度累計超過86%。
也正因為日元升值比較大，導致大量的國際熱錢進入日本，但是這些錢進入日本之後並沒有進入到實體經濟當中，而是進入到樓市股市裡面，從而直接推動了日本土地價格與房價的上漲。
而日本國內的一些資金在看到房價不斷上漲有利可圖之後，也有大量的資金參與到樓市當中。這時候日本央行又開始出了一個昏招，就是連續降息，1986年1月30日日本央行將基準利率從5%調到4.5%，3月10又下調到4%，4月21日調到3.5%，11月1日又調到3%；1987年2月23日再調低到2.5%，這個利率已經達到了日本歷史最低水平，也是當時世界上的最低水平。
也正因為日本國內信貸政策比較寬鬆，信貸利率比較低，所以融資成本比較低，大家可以從銀行大量借錢去炒房，結果在各路資金的推動之下，日本房價以及土地價格一路飆升。
從簽訂廣場協議的1985年開始，日本一些主要城市包括東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升，其中1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業用地則跳升了46.8%。到了1990年，六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。在最高峰的1990年，東京的土地價格大約是1983年的2.5倍。
而跟土地價格一起上漲的還有房價。比如1985年，東京新宿區的房價只有50萬日元左右，按當時日元對美元匯率計算大概2000美元，但是到了1990年，東京的房價已經飆到200萬日元，按當時日元兌美元的匯率計算大概是1.33萬美元，相當於5年時間，東京的房價上漲了6倍以上。
然而房價的過快上漲造成了很大的泡沫，同時也影響了實體經濟的發展。到了80年代初末的時候，有些日本經濟學家已經開始看出了房產泡沫潛在的風險，因此建議日本政府採取相關的措施來遏制房價上漲。
這時候日本又推出了一個極端的政策，那就是收緊信貸政策，1989年5月31日日本央行把維持了兩年零3個月的2.5%超低利率提高到3.25%，接著在10月11日及12月25日兩次各加息0.5%，基準利率達到了4.25%；1990年3月20日再加息1%，達到5.25%，1990年8月30日最終升到6%，在短短的一年零三月里加息3.5個百分點。
在日本信貸迅速收緊之後，市場流動性變得非常緊張，結果直接導致股市破裂，股市泡沫刺破之後有大量的上市公司虧損，結果這些公司為了償還債務以維持生存只能大量拋售房子，短期內大量房源入市直接導致房價迅速下跌。
在這種情況下，當時又恰逢美聯儲加息，很多熱錢都跑到美國，而這時候日本又來了一個更猛的調控政策，那就是收取房產稅，也就是擁有多套房的人必須繳納房產稅，結果在整體房價下降趨勢的影響下，導致很多人把手中持有的房子拋售掉，結果房價進一步下跌，房地產泡沫被擠破。
從日本政府的一系列房產調控政策來看，當時日本政府對房產泡沫絕對不手軟，而是採用了快狠準的措施，快刀斬亂麻，雖然這麼做短期之內讓很多人破產甚至有不少人跳樓，但這麼做至少可以防止日本經濟走向更極端的局面。
因為如果允許房產泡沫持續擴大，一旦某一天房產泡沫超過了整個社會能夠承受的範圍，那對日本整個社會的經濟體系，金融體系的打擊將是非常致命的。到時候影響的不僅僅是房地產本身，有可能日本辛辛苦苦累積起來的一些製造業都會受到很大的影響。
所以長痛不如短痛，日本政府快刀斬亂麻，採用了非常果斷的措施，控制了房地產泡沫的進一步擴大。雖然日本房產泡沫之後，日本經濟受到了很大的影響，長期處於停滯狀態，但是同時我們也看到日本的科技行業就迎來了迅猛的發展，雖然過去幾十年，日本GDP已經長期徘徊在5萬億美元左右，但日本的海外資產卻不斷擴大。與此同時，房價下跌了，企業的成本下降了，大家也不再浮躁了，所以有更多的財力和精力投入到生產製造業當中，最後日本在一些高端製造業方面得到了迅速增長，很多技術都處於全球領先的地位，這進一步增強了日本的競爭力。
貸款教授
美國和日本擠破房地產泡沫是聰明的做法，這是志向遠大，聰明的做法！下面進行分析一下原因，美國和日本不採取一切代價來包房價呢？
大家都知道房子已經牽扯了多少家庭，如果一味的推高房價，讓房價高泡沫去運行的話，會讓多少行業，多少家庭失去經濟，失去消費能力，會讓多少人都無法生存。
如果不惜一切代價的保房價，只會讓房價泡沫越來越大了，會大家的貧富差距加大，高房價只會讓越有錢的人越富有，從而讓越窮的人越來越窮，這就是高泡沫的弊端。
其實不保泡沫房價才是真正的利國利民，讓房子實現它應有的價值，房子是用來居住的，不是用來炒作，成為賺錢的工具。只有把泡沫擠破，讓普通老百姓都能買的起房，胖普通家庭都有房子住，這樣才是樓市長久健康發展。
樓市有泡沫必須要擠破，不擠破的話，只會讓經濟走下坡路。最典型的就是讓很多家庭三代人為了買套房所有積蓄都花完了付個首付，然後揹負30年的房貸債務。一旦這樣的家庭大幅增加的話，從而降低大家的消費能力，大家沒有消費能力了，經濟怎麼增長呢？經濟下滑會出現什麼現象相信大家都明白。
這些種種因素就是當年為什麼美國和日本一定擠破泡沫房產，而不會出現想盡一切辦法來保房價的真正原因！
高泡沫房價不單單是樓市行業受影響，高泡沫房價會讓很多行業出現破產倒閉，會讓很多行業沒有飯吃，行業與行業之間都是一條生物鏈，也就是一條繩上的螞蚱，你好我好大家好，你差我差大家差的共振效應。所以說當天美國和日本擠破高泡沫房價是正確的做法，聰明的做法。
老金財經
任何政府都不可能允許房價無限制地漲上去！不然早晚到了臨界點，一旦爆雷，經濟會瞬間癱瘓。
另外，日本和美國都談不上去主動戳破這些泡沫，要不然最後的後果也不會那麼嚴重，只是等他們調控的時候，時間已經有點晚了。
日本，1980年代中期，日本的房地產泡沫已經很嚴重，那時候，政府不斷降低利息，增加貨幣發行，希望能一直保持經濟的熱度，日本的經濟一片高歌猛進，而大多數人工作的薪水，都足以讓人維持一個體面的生活，銀行方面，為了錢生錢，不斷擴大貸款，甚至你只需要有一個名字和地址，就可以輕鬆貸到幾百萬日元，而貸款的利息之低，讓人感覺這個錢像是撿來的，於是進一步促進房地產的火熱。
我們也知道，房地產太好掙錢的話，其他實業的企業家也會紛紛轉向房地產。
到了1989年，日本政府感覺這個情況不能再持續了，他們開始採取嚴格的行政手段和貨幣政策，來擠破這些泡沫。
日本政府認為：日本是一個資源貧乏的國家，日本的立國之本就是要始終保持製造業的發展和領先水平，日本人要掙錢，主要還是要靠工業品的出口，這樣才能保證日本的生命力，如果企業和銀行都習慣了通過房地產來輕鬆的掙大錢，那企業就再也沒什麼動力去搞投資研發，大量的資金會持續投入到房地產，這樣會讓日本的技術優勢逐漸喪失。
於是，日本政府將利率水平逐漸提升了幾倍，在行政上嚴格限制房地產的開發，也不許民眾通過貸款購買房地產……通過一系列措施，從1990年到1995年，日本的房地產價格下跌了70%，股市貶值了一半以上。
當然，伴隨房地產市場的暴跌，是大量的中產階級家庭破產，很多人瞬間失去了房子，失去了一切，成了無家可歸者。
而日本的GDP總額，最近20多年，幾乎沒什麼明顯變化，經濟也逐漸陷入了低速發展，經濟再也沒有當年的紅火模樣。
美國，美國的房地產危機就是所謂的08年次貸危機。
所謂次貸，就是貸款機構發給那些“在銀行等機構貸不到款”的人發放的購房貸款，這些人，因為貧窮、收入低、信用記錄差等等因素，平時正常的銀行等金融機構不會貸款給他們，貸款公司可以貸款給他們，原先，這些次貸規模都很小，畢竟聯邦利率擺在那裡。
小布什上臺之後，尤其是911事件之後，為了應對萎靡不振的經濟，政府開始大規模降息，1年多時間，聯邦基準利率從接近6%劇降到1%。而當時的通脹水平為2%。
這等於就是聯邦政府在給全民發福利，於是，老百姓們也不客氣，美國民眾紛紛湧入房地產市場實現“居者有其屋”。原來租房子的也開始躍躍欲試要買房了。
大多數人通過銀行貸不到款，就找貸款公司貸，反正利率很低，大家也不在乎，於是，美國的次貸，從2003年的4000億美元，短短三年，到了2006年就劇增到了1.5萬億。
當然，貸款公司也不可能把風險壓在自己一個人身上，這時，半官方背景的“兩房”（房地美和房利美）出現了，他們雖然是私營公司，但也受到政府支持，他們平時乾的事情就是從各個貸款公司和銀行裡購買住房抵押貸款，然後，把這些貸款進行重新拆分、打包、證券化，然後再把這些證券以各種名目打包出售到市場上，前前後後，兩房總共發行了高達幾萬億美元的證券。
當然，美國政府不可能放任通脹持續，在低利率持續了2年之後，美國政府開始回升聯邦利率，到2006年6月，聯邦政府在2年的時間裡，17次提高利率，將利率從1%再次回升到5.25%。
然後麼，2007年，次貸危機終於捂不住了，大面積爆發，房地產市場瞬間崩潰。
當然，伴隨的也是無數的美國中產階級家庭，失去了房子，失去了一切。
雲中史記
我個人理解概念差不多，1000萬現金和1000萬不動產，和1000萬（公司）。1000萬現金平時看著多，可真正遇到困難的時候你就會感到無助，無奈，崩盤很快！而1000不動產在好時景上添花，經濟不濟也還勉強能支撐！必要時還能變賣，求存！1000萬公司就是一隻會下蛋的母雞，只要困難一挺過就會好起來！ （當你只有錢的時候自由（命運）也許掌握在別人手裡面！當你有不動產的時候，自由（命運）也許能掌握在自己手裡面！當你有完全屬於自己企業的時候，自由（命運）自己還有些許的決定權！
玖零過客
在上世紀七十年代到九十年代之間，日本國內的房地產發展得非常迅猛。
房價就如同那飛向太空的火箭一般一路不停地攀升，很多城市的房價在90年代之前就已經達到了一個非常恐怖的數值。
在日本房價最巔峰的時候，有人估測，如果把日本東京各個區的房子全部折算成金錢的話，那麼可以買下整個美國的國土。
另外還有人開玩笑，說如果把日本皇宮周圍的那一塊土地賣出去的話，可以買下整個加拿大。
由此可見，日本當年房價上漲的恐怖。
日本房價上升驚人的原因
而日本的房價之所以能上漲得如此恐怖，跟日本人當時所存在的一個共識有關，這個共識就是：房地產是最安全、最賺錢的投資，只可能漲，不可能跌。
在這種共識下，很多日本的有錢人就紛紛把自己手頭裡的錢都拿去購買了房子，然後什麼都不想，坐著就等著房子漲價。
除了有錢人之外，日本很多普通工薪階層或者窮人也開始大步踏進了飛速發展的房地產行業中。
由於他們手頭的錢不夠，所以他們就選擇了向銀行貸款買房。
和那些有錢人一樣，他們買房子大多數不是為了住，而是為了投資，基本都是買了房子之後等著房價上升賺取差價，用這其中賺到的錢購買更多的房子來投資。
在當時，甚至有一些付不起首付的人借了高利貸也要付首付向銀行貸款。
正是因為如此，日本的房價才會一輪輪上升，最終達到了那種一個東京的房價可以買下整個美國的恐怖程度。
而看到房子這麼好賣，日本的很多公司也開始把目光瞄向了房地產行業，開始動用自己手頭的錢或者向銀行貸鉅款開發起了房地產。
由於大城市的土地資源有限，這些房地產公司就把發展步伐擴散到了一些郊區地區，在很多大城市的郊區地區起了不少房子。
在這個過程中，那些原本的土地擁有者自然大發特發，在房子賣給了房地產公司後，紛紛成為了百萬富翁、千萬富翁甚至是億萬富翁。
泡沫破碎
不過當時的房地產行業雖然看起來異樣的繁榮，但內地裡卻潛藏著不小的危機，日本政府為了防止危機最終發展成一種無法控制的地步，他們從1987年開始就嚴格管控起了日本的房地產行業。
在1989年的時候，日本政府突然取消了原本給予民眾們投資房地產行業的福利，把銀行貸款利率從2.5%上調到了6%。
這個舉動對於日本過分虛假繁榮的樓市震動非常巨大，很快就把日本房地產行業的虛假泡沫給戳破了，讓原本被認為永遠不可能會跌的樓市如同那開闡放出的洪水一樣一瀉千里而無法挽回。
而在房地產泡沫破碎之後，日本全國各地的房價開始瘋狂暴跌，漸漸迴歸了經濟泡沫到來之前的水平。
泡沫破碎的不良反應
從大方向來說，日本政府的做法是沒有錯的，讓那虛假的房價迴歸到了正常的價值、讓更多的人都擁有了買得起房子的能力。
但房價下跌造成的後果卻也非常巨大，很多貸款買房來投資的人在房價跌落後，因為房子無法以貸款價值賣出去、因為還不起那麼高額的貸款，所以他們的人生就開始步入了昏暗時刻，除了房子被銀行低價收回之外，身上還揹負起了因為房價下跌而產生的高額債務。
此外，很多房地產公司和銀行也因此受到牽連而破產。
房地產公司之所以會破產，是因為房價崩塌，實屬沒有辦法的事情。
而銀行之所以破產，主要是他們向房地產公司以及房屋投資者借出錢後收不回來，因此在連鎖反應下，不少日本銀行也陷入了破產危機。
說到這裡，其實我們也要注意一個問題，那就是日本政府其實並沒有想完全戳破房地產泡沫的想法，他們最開始只是想抑制一下房地產的不良發展汛頭，沒想到會引發如此之大的危機。
至於美國的房地產泡沫破碎跟日本差不多，主要也是無心之下引發的經濟危機。
孤客生
不知為何會有許多的人相信，當年美國和日本是主動刺破房地產泡沫的。在泡沫破滅之前，日本和美國都未能意識到泡沫的存在，何來主動刺破泡沫的說法？
“泡沫”的說法，當年是在日本泡沫經濟的崩潰之後才流行起來的。有日本學者曾用電腦檢索過日本經濟新聞中使用“泡沫”一詞的次數。在日本股市泡沫破滅之前，“泡沫”一詞在經濟新聞中每年只出現過幾次，1988年只出現過一次，而且還與股票和房地產無關，但在房地產泡沫破滅之後的1991年、1992年，每年高達數千次。這意味著，日本社會當時是無法意識到泡沫的存在的。只有泡沫破滅之後，人們才知道它是泡沫。
美國的房地產泡沫破滅之前，雖然有人意識到了泡沫的存在，但是大多數美國評論家對此是否認的，他們認為出現全國性的泡沫是很不可能的。當時儘管有跡象表明，美國的房地產市場可能已經見頂，但一致的意見依然是樂觀的，多數人認為房價還會繼續上漲。在2007年“次貸危機”爆發之前，國際清算銀行在其年度報告中依然認為，由於次級抵押貸款市場規模不大，其產生的影響較為有限。沒承想，一場席捲全球的金融危機就是從這個規模不算太大的市場開始的。
即使存在房地產泡沫，應該試圖主動去刺破嗎？
資產價格泡沫有兩種類型，一種是由信貸驅動的，一種是因過份樂觀的預期(非理性繁榮)。西方經濟學的理論認為，後者對金融系統的危險較小，而且政府也無法預料到這種泡沫的存在。
而對於由信貸驅動的房地產泡沫即使能夠確認，西方經濟學家一般也認為，不應該將利率提高到超出穩定物價和減少經濟波動所需要的水平。主要是由於三點原因：一、加息雖然可以減緩房價上漲速度，但加息無助於抑制泡沫，因為購買泡沫型資產的回報率非常高。加息會導致泡沫突然破滅，加劇對經濟的破壞力。
二、通過加息來刺破房價泡沫，有可能會對所有資產價格都造成影響，打擊面過大。
三、為刺破房價泡沫需要將利率提高到一個很高的水平，這樣經濟增長會因此而放緩，失業會大量增加。
即使當年日本和美國是主動刺破泡沫的，日本和美國的經濟也沒有如一些人所說的發展得更好了。日本在泡沫經濟崩潰之後，經濟增長陷入長期停滯，經歷了“失去的二十年”。美國在金融危機之後，雖然迎來了歷史以來持續時間最長的經濟擴張期，但此次擴張的力度是二戰後最弱的。
高房價雖然會給社會經濟帶來很大危害，但並不意味著將房價打壓下來，社會經濟的內在矛盾就消除了。
現在各國包括中國經濟問題的根源都在於貧富差距過大。貧富差距過大會導致生產相對過剩，內需不足。當年日本之所以會實行激進的“金融緩和”政策，是企圖降低匯率，以擴大外需。美國之所以需要通過刺激房地產業來促進經濟增長，也是因貧富差距過大導致“有效需求”不足。日本和美國的房地產泡沫破滅之後，貧富差距並沒有得到改善，反而在不斷拉大。所以，經濟也就不可能發展得更好，而是向更差的方向發展。
大方妹幾
當年並非美國要求日本擠破房價泡沫，而是要求日元大幅升值，而日本並非傻子，在經過國內的一番模擬推演之後，認為日元升值乃至於大幅升值，對日本來說，是一筆合算的買賣，於是，日元出現大幅升值達到一兩倍，而後因為日本國內的因素，導致日元升值國內資產泡沫化，而在資產泡沫化之後日本選擇了採取緊縮的貨幣政策從而擠破房價泡沫保實體， 才出現了所謂日本的“失去二十年”，事實和題主提出的問題是相反的。這整個過程，就是日本《廣場協議》前後日本在應對美國要求日元升值前後出現嚴重失誤和錯判導致的嚴重後果。
日本廣場協議的歷史背景是80年代，美國對日英法德出現全面的貿易逆差，其中，日德為首，於是，在美日英法德的五國會議後進行的“美元貶值”和日德升值的一場協議的有序拋售美元。開始時，日本謹慎，逐步升值，但是在日元逐步升值過程中出現了日本的資產價格開始加速上漲，其中，日本的房地產價格大幅和持續上漲，因為日元升值和房價上漲，日本百姓普遍覺得自己“有錢”了，從而開始大量消費和投資，其中消費帶來了美國出口的增長和日本國內經濟增長繼續加速，而投資則分為股市投資和房地產投資，其中，日本國內房地產和投向美國房地產的資金急劇增加，從而一度出現了“買下美國”的囂張口號。
而在這個過程中，美國資本湧入日本股市和樓市，押注日元升值最終會加快，從而在日元升值中在日本股市和樓市賺得盤滿砵滿。最終在日本選擇刺破房地產泡沫前期大舉獲利出逃，導致日本樓市出現持續暴跌和長期暴跌，從而，因為升值帶來日本家電和汽車出口受到嚴重打擊，持續拖累日本經濟出現大幅持續下滑。
在整個過程中，主要是日本政府的推演和模擬沙盤出現嚴重失誤，沒有計算到國內的金融體系的先天性缺陷——實體經濟嚴重依賴銀行系統融資，並且日本的房地產也嚴重依賴銀行貸款，從而因為日元升值，帶來銀行體系的過度擴張負債表，過度投資於日本股市，當美國資本大舉撤退時，完全依賴日本國內的流動性無法支撐日本股市和樓市的巨大市值，從而導致大量日本銀行破產和個人破產。
日本在《廣場協議》後，每年日元以5%的速度升值，日本股市每年以30%的速度上漲，地價以每年15%的速度上漲，而實際日本的名字GDP增速才5%左右，這最終導致了日本經濟泡沫和日元升值泡沫的結束和破裂，其中，日元由1美元兌換250日元猛升到1美元兌換125日元，也就是說日元升值了一倍。
直到1989年日本政府無奈選擇了緊縮的貨幣政策刺破經濟泡沫，其中，因為刺破經濟泡沫首當其衝的就是房價和地價，均出現了50%以上的跌幅，從而造成了從根本上徹底摧毀了日本的“高速增長時代”進入了“失去的二十年”。
從這個案例來看，對美貿易嚴重順差，本幣持續大幅升值以及國內資產主要以房地產和股票市場為主的資產價格暴漲，這些因素是否看著非常熟悉？就是15年前後，我國土地市場樓市和股市的簡單複製，而最終，我國選擇了刺破“股市paomo”保“樓市”的選擇，是否值得深思？
屠龍刀fei0598
美國和日本在國家自以為強大的時候超發展房地產 到面臨選擇的時候都不保房地產是因為他們不是人 沒考慮國民感受！用自己的國民來開刀 反而中國我們親愛的祖國就不同 我們是為人民服務的 等房地產超發時候 我們祖國會義無反顧的選擇房地產 不會傷害自己的國民 因為我們國家是愛惜子民的國家！我愛我國天安門 天安門上太陽昇！
andyzuang
為了經濟增長，人為過度地推動城市化，短短十幾年的時間走完了人家上百年的路，生存能力低下的農民進入城市，二代三代後將是沉重的社會負擔，犯罪率，貧困化，過高的房價，無論保還是不保，都將由民眾買單，任何事一定不能擺脫客觀經濟規律，俗話說欠的帳終究是要還的，不能人為地保現在這扭曲的房價，至於怎麼做就是考驗管理者的智慧了。
風行草上1021
美國和日本是資本主義國家。錢都在資本家手裡。普通民眾和政府都沒有錢或資金有限。高房價，意味著錢都集中在房地產，就限制了其他產業的發展。而美日的市場經濟是大體上，屬於自動調控的。
由此，當房價升高到一定程度，就自然會大大減少了問津購房的顧客。沒有人買房，投資房地產的資金就會套牢，缺乏週轉。不降價，不擠破房地產泡沫，房地產開發公司就會破產！
值得一提的是，在美日這些資本主義國家的房地產的泡沫在過去被擠破了，隨後房地產泡沫又會形成，又再次被擠破。週而復始，不斷重複。不同的只是“大”泡沫或“小”泡沫罷了！
比如說，於2006年，我在美國一箇中小城市買的一套19萬美金的廉價公寓，現在市值超過了50萬。廉價公寓如此，其他普通價和高價公寓的房價就可想而知了！
無論如何，比較而言，總覺得我們投入房地產開發的資金比例，要高過美日很多。大家又是如何看待的呢？
