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我国房地产市场的总体发展依然较为年轻。20多年的发展自房改之后也获得了不错的发展机会。目前我国的房地产相关政策正在推动楼市朝着稳定的方向发展，因此未来我国楼市的发展趋势就是稳定并且稳中有涨。
看到稳中有涨很多人会觉得不可思议，问稳定的楼市还要上涨呢？其实稳定和上涨是不违背的。当前我国居民的收入正在稳步提升，如果房价也保持一定幅度的上涨房价才会更加稳定。这种稳定是相对的并不是绝对的。因此稳中有涨是未来楼市发展的大方向。
2020年楼市拐点就此出现
楼市拐点的出现过去也曾常被谈起。但这并不是真正意义上的拐点。大多只是楼市发展路上的节点。但是2020年开始受到疫情的影响楼市出现了空档期，不论是商品房市场、二手房市场、租赁市场还是商业地产市场都受到了损失。相关产业都遭到了不同程度的“打击”。因此这个时间节点更容易让楼市产生拐点。
2020年的疫情直接影响到了经济在今年的发展。由于疫情发生在年初所以对经济产生的压力更大。在疫情影响之下股市出现了大面积的下跌。因此房价的增长就有了不小的可能。股市流出资金流入楼市，楼市积压已久的需求和库存释放都会带来楼市在稳定期的增长。再加上经济下行的压力政策也会倾斜于楼市，让其带动经济的平稳发展与增长。被寄予厚望之后的楼市走向就先的尤为清晰了。
之所以称之为拐点，主要原因还是在于楼市已经有政策管控收紧之后又会有所倾斜。所以说疫情出现之后的这个时间节点里楼市再被提起也就是拐点的产生。说明楼市依然对经济发展有作用，居民预期始终没有发生改变。而这也像是一个提醒，提醒以后的楼市还将具备此项功能。所以说楼市并不会出现一蹶不振的情况，总会有人拖着。这就是拐点的意义。
房产老J
小菜认为，中国楼市发展在2019年步入拐点之后，告别了“黄金时代”，进入到“白银时代”，预计周期是10年；而房价抗跌周期，还有30年。下面是小菜的一些想法，分享给大家。
第一、中国楼市拐点已至
01、政策拐点
2018年10月，全国多地基本完成商品房去库存任务和棚改目标，楼市政策告别宽松，开始全面收紧，房价逐渐横盘。
2019年，“双向调控”、“因城施政”、“一城一策”全面实施；“稳房价、稳地价、稳预期”成为全年楼市主要调控目标，防止房价过快下滑。
2019年10月8日起，房贷利率换锚LPR，房贷利率市场化迈出关键一步。
据中原地产数据，2019年全国房产调控次数高达620次，刷新历史记录，同比2018年的450次，上涨幅度高达38%，说是“史无前例”一点不为过。
02、房价拐点
中指院监测数据显示，2019年全国百城房价上涨幅度收窄至3.39%，同比2018年，涨幅整体下滑1.61%，较之前年份，涨幅收窄更大。
楼市发展趋缓趋稳的同时，房价还出现了分化。一、二线楼市整体微跌，三、四线楼市原本房价基数低，又受到棚改货币化余热等因素影响，房价领涨，但涨幅明显收窄。
03、土地交易拐点
中指院监测数据显示，2019年全国300城土地交易呈现明显分化局面。
（1）一、二线楼市土地供需两旺，房企拿地积极，竞争激烈，溢价成交增多；成交面积同比减少10%，成交金额同比增长10%；三、四线楼市土地成交进一步转冷，市场热度持续回落。
（2）土地成交分化的背后，显示房企开始撤离三、四线楼市，重回一、二线楼市布局；市场对一、二线楼市发展信心十足，对三、四线楼市热情降低、信心减弱。
（3）一、二线楼市土地成交面积同比减少一成，显示地产商资金端吃紧；成交金额反而增长一成，显示地产商拿地成本增加，楼面地价提高，未来一、二线楼市房价上涨就是合理预期。
第二、中国楼市未来趋势如何发展？
通过上面的分析，我们已经知道，中国楼市已经步入拐点，而且不管是房价，还是土地交易市场，都进入了分化局面，那未来楼市该如何发展呢？让我们逐层分析看看。
01、国家城市发展战略
由两部分组成，城镇化率和城市发展规划。
城镇化率分析
（1）我国城镇化率
2019年末，大陆总人口突破14亿，新增467万。其中，城镇常住人口约8.5亿，新增1706万，城镇化率60.6%；农村常住人口约5.5亿，减少1239万。这意味着什么？
①按国际标准，我国实现了从乡村社会向城市社会的转型，我们已是城市社会。
②从发达国家城镇化历程看，我们已经处在了城镇化快速发展末期、重点发展初期，城市发展从此告别全面、高速发展，走向分化、缓慢发展；城镇化提升将重点依赖都市圈、城市群和湾区发展带动。
（2）发达国家城镇化率
2016年，经济发达的G7国家城镇化率普遍在80%左右。其中，日本最高，达93.9%，据网络数据称，2019年日本城镇化率已达97%。
可见，我国虽然经济已经跃居世界第二，但在城镇化方面跟发达国家还有较大差距；也说明未来我国城市发展还有较大空间。
（3）城镇化发展目标
国务院“十三五”规划纲要确定的城镇化发展目标，是在2020年实现城镇化率60%左右，这个目标在2019年已提前完成。
根据规划，未来发展目标是实现75%以上的城镇化率。这意味着什么？
A、以我们人口基数14亿算，未来还有2亿多人会进城。这是未来楼市发展的人口红利。
B、过去10年，城镇化率年均提升1.4%，那就是要实现这个目标，还需要（75%-60.6%）/1.4%=10.3年。也就是说，楼市还有10年政策红利期。
城市发展规划
认真分析国务院“十三五”规划和政府工作报告，我们城镇化走过快速发展时期后，未来城市发展将呈现大、中、小城镇合理发展和布局的“两横三纵”格局（如下图示），具体拆分也就是“2+17+2”。
2个湾区、17个城市群和2个都市圈，这是未来我国城市发展规划，也是未来楼市发展方向和房价看涨方向。
02、人口趋势和结构变化
我们都知道，影响楼市走向因素，短期看政策、中期看土地、长期看人口；分析未来人口趋势和结构变化，对预测未来楼市趋势具有积极意义。
中科院研究数据显示，我国总人口在2030年到达峰值14.44亿，老龄人口在2050年到达峰值4.3亿。
也就是说，楼市还有10年人口红利期，房价还有30年抗跌期。
10年后，总人口不再新增，开始减少，需求减少，人口红利见顶；30年后，老龄人口见顶，开始减少，总人口减少速度加快，需求减少速度也会加快。
03、结论
综合分析国家城市发展战略、人口趋势和结构变化，小菜有如下一些结论：
（1）未来10年，总人口继续增加，城镇化继续推进；不管是“人口红利”，还是“政策红利”，都依然还有，楼市就还有10年“白银时代”。
（2）楼市进入“白银时代”，也就意味着利润达不到“黄金时代”那么高，但依然“有利可图”。
（3）随着城市发展分化，都市圈、城市群和湾区作为未来城市发展和经济发展引擎，既能吸引更多人流，也能获得更多“政策红利”，楼市前景更好，房价看涨；而其他城市既无人，也无政策，楼市前景黯淡。
（4）2030年是楼市下一个拐点，因为总人口见顶了，需求见顶了，国家城镇化带来的“政策红利”没有了，楼市前景再无“白银时代”，会更加艰难。多数城市房价走跌就是大概率事件。
（5）2050年是楼市更大拐点，有点“屋漏偏逢连夜雨”的意思。总人口持续减少，老龄人口见顶，那老龄人口从此减少的速度会更快，总人口减少就更快，缺少人口支撑的城市，房价下跌速度会超出想象，而这个时间距现在还有30年。
第三、如何应对楼市发展趋势？
01、自住房
不管是刚需，还是改善型住房，只要是自住房，也不管在哪个城市，处在什么时候？小菜都认为，该买就买，有钱就买，解决一家人的居住问题才是王道。
因为个人即便明白这个趋势，也左右不了这个趋势的走向，把自己的生活过好才是重点。
02、投资房
（1）未来10年
重点城市、2都市圈、17个城市群和2个湾区的房子，还是可以投资的。在这些城市投资房子，只是投资的基础。
还要选好区位、配套、小区体量、小区品质和房子本身（比如楼层、朝向、户型、面积、采光、通风、价格之类的）。这是投资成败的关键。
当然，要注意把握好投资的时间节点，该出手就要出手，不宜长期持有。
（2）未来30年
尽量只保留自住房，不建议持有太多的投资房，尤其是缺乏人口支撑、政策支撑和经济支撑的单体城市、普通城市。
房坛法菜
你好，我是一名从事房产行业4年有余的房地产经纪人。
中国楼市将会发展怎么样？个人意见，中国房产将会两极化，一线城市二线城市将会出现稳中有降，三四五线城市将会房产难以出手。
一:国家政策
1: 2019年国家重申“房住不炒”政策，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2: 银行现在的大部分资金推行，扶持中小型企业贷款的发展，国家将大力推行实体行业的发展。国家为了把控房价稳健发展，不会出现大量资金推进房产，从而推高房地产市场。
二:人口
1: 2019年全国总出生人口1465万，人死亡人口998万人，全国出生人口每年都出现下降情况，尽管国家推行二胎政策，但90后面临生活巨大压力情况，都不愿意生胎。国家人口老龄化越来越多，虽然达不到现在日本的意大利国家的占比全国27%，但中国也达到了占比全国的11%，但面临了60 70年代的生育高峰期的人口都接近了50，接近60岁国家的老龄化会逐步严重。
2:现在一线二线城市人口每年都是有增长趋势，而三四五线人口都流出状态。现现在人口主要向往北京，长三角，珠三角，重庆等一些重点发展区域。
三：总结
国家坚持稳房价，三四线城市前期建了很多房子都给销售了，一二线城市的投资客户，现在人口都往一二线城市走，所以三四五线城市将会出现空城状态，房产难以脱手。
以上为个人观点，欢迎大家来探讨。
有点意思A
中国社会科学院(下称社科院)城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒”回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。
因城施策
“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重，更多城市或进行政策微调。
邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。
严跃进表示，各地根据自身实际情况进行政策微调，必须确保在“稳”的前提下。各地对趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为，要严格监管，促使房地产市场和预期在稳定的通道之中。
克而瑞研究院预计，2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。
稳中有降
不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线调整压力更为突出。
邹琳华预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。
分城市看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨;二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。
融资偏紧
中指院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但会更加强调松紧有度、有保有压。
克而瑞预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。
对于美元债，克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外债依然是房企融资的重要通道，如果国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。
土地市场更“冷”
2019年下半年，随着融资渠道持续收紧，土地市场进一步转冷。
中原地产统计数据显示，截至11月末，全国主要城市的宅地流标已达696宗，预计12月流拍还将明显增加。
克而瑞表示，2020年房企在拿地时会更谨慎，土地市场热度大概率仍会持续低位运行。对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机，而龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。
并购增多
头部房企并购动作频频。专家分析，主因在于市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出。
物业条头号
楼市经过近三十年的黄金发展期，随着人均居住面积的不断增加和居住条件的不断改善，逐步步入白银期。但是随着我们国家城镇化的持续推进，居民对住房水平的要求不断提高，房地产市场依然会在较长时间内得到长足发展！
政府也会跟进具不同城市的具体情况，在限购、限贷、限售……等方便做出调整。
根据最近几年国家政策来看，一线城市和省会中心城市会聚集更大的各种资源，房地产上涨空间依然很大。四、五、六线城市，人口持续流出的城市和资源枯竭型城市会越来越分化，机会比较少。
新房哥
目前中国经济的增速放缓，处于平稳状态，而中国房价与中国的经济发展基本同步，因此房价同样如此。纵观国内一线城市的房价均出现下调趋势，但二线城市反而平稳向上，甚至达到了一个小高峰，而三四五线的周边城市和郊区却无人问津，导致这种现象的发生，很大程度上与政策相关。如全面脱贫、农村城镇化、房产限购、限贷、限售等政策，房产的调控政策严厉了，房产开发商就会失去很多不具备购房资格的客户，对住房购买的需求也会快速萎缩随，因此房产开发商作大量的促销和价格调整，目的是回款快和去库存，这就导致了房产价格有所下调和出现一二线城市房产价格涨幅不均的现象。
未来，依靠地价推动房价的模式不会持续，城市的发展最终还是要依靠内生动力，因此，从长期来看，依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的，最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展，房地产会犹如温水煮青蛙式退化，房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去，逐步回归是必然的趋势。
懂房侦探
盲目照搬别国经验来分析楼市趋势的
谁也不能证明，日本、香港、海南楼市萧条史，在地球上每个国家或地区都复制一遍。
以股市模式来分析楼市趋势的
楼市会不会像股市一样，今天涨停明天跌停?
楼市是否能像股市一样，快进快出，随心所欲地买卖?
实践证明，在低点买上房的，不是专业的，就是瞎蒙的。
忽略通胀分析房价、房租趋势的
“涨吧涨吧，有本事涨到10万/平”，通货膨胀，让这种泄愤的话成为现实。通胀让以全款买房为目标的郁闷无比，也让提前还贷的懊恼不已。
不考虑通胀计算租售比，已经成为笑柄。
不能从宏观上把握楼市发展阶段
楼市发展初级阶段，其实很短暂，也不过10来年。
眼睛一睁，开发商在三环卖楼;
眼睛一闭，开发商在五环卖楼;
眼睛一睁一闭，开发商到卫星城市卖楼了;
哎呀，咋一下市中心没地了，偶尔开一个新盘价格老高了，还得靠关系靠运气去抢。
买得起就尽快买，这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。但是，血淋淋的事实证明，在此阶段，地段比波段重要得多。
被无房人士忽悠
在论坛上，预测房市的大仙相当多，其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过，但这并不影响他对楼市掌控的自信，也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了，弃楼逃跑也还好，有的牛B大仙，对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了，自己不会做主啊?我让你去吃屎也你也吃?”。
没买过房子人士提供的建议，值得毫无犹豫地去相信，去实施?
o梅兰竹菊
楼市的黄金发展期已经过了，一线城市的房子整体上不会大跌大涨，投资属性也会大幅降低，主要体现的是保值和住居价值，二，三线有人口流入红利的城市，可能还会有一定的涨幅，但也不建议为了投资买房了。
中国老百姓，下一个大的投资机会在股市，现在的股市相当于2000年出头的房市，千万不要错过。
k线爱好者
住宅是人类生活的基本载体，所谓“吃、穿、住、行”，其中的大部分行为都需要在住宅中进行，可见住宅是人类生活不可或缺的。住宅的发展水平是一个地区历史、文化、地理、人民生活水平，社会发展程度等因素的综合体现，同时住宅也是一个国家、一个城市空间的重要组成要素，是一个地区的基本风貌及宗教人文的直接表达[1]。随着社会进步和人类文明的不断发展，人们对房屋的要求已不仅仅是最初挡风遮雨、抵御严寒、躲避野兽的作用，而是对其功能、构造、形式、用材等各个方面提出了不同要求，这使不同风格、不同形式、不同材质的住宅建筑相继出现。
松子娱乐i
1、房价：中国房价与中国的经济发展是同步的。经济发展不一，房价上涨同样如此。现在国内房价已经达到了一个高峰，虽然还是会上涨，但是上涨幅度很小。但是随着国内经济的再次发展，经济发达的城市仍然将会进一步上涨。
2、智能环保：材料品质更好，更加环保，使用更加智能化。
