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每個城市都有棚戶房，隨著國家的發展政策也越來越好，這些棚戶區也開始進行改造，棚戶區改造是國家一項福利政策，改造了可以得到一定的補償。那麼農村棚戶區改造房屋怎樣補償呢？下面就跟小編一起來看看吧。
一、農村棚戶區改造房屋怎樣補償
農村棚戶區改造房屋補償價格=被拆遷房屋評估金額X增加比率。如果棚戶區的面積比25平方米更小的話，其增加比例為40%，如果面積大於25平方米或等於25平方米，小於33平方米的棚戶區，其增長比例為35%，面積大於45平方米以上一般為25%-25%之間。
二、棚戶區改造補償不合理怎麼辦
1、補償額過低或者補償不合理，暫時不要籤拆遷協議，與相關聯的部門進行協商。
2、如果商量不成功的話，可以藉助律師的幫助，比如進行行政訴訟、信息公開等各種途徑來維護自身的合法權益，此外還可以選擇有影響了的媒體來曝光。
3、達不成協議走訴訟程序，法院判決後才能實施強拆。
三、棚戶區改造補償標準怎麼規定
1、房屋拆遷補償包括：房屋補償與宅基地補償。
2、被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
3、有營業執照的門面房，個體戶，經營用房應當按照商業用房性質補償。
4、商業用房補償比住宅用房要高很多，要補償停產停業損失、裝修費用、拆遷過渡費、安置等，應積極爭取。
5、涉及到土地徵收的話，需要經過省級以上部門批准。
6、土地徵收補償一般包括：地上附著物補償以及土地補償。
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吳少博律師事務所
導讀：棚戶區改造年年是攻堅戰，年年都在開展工作，每個地方都在響應號召，然而很多諮詢的老百姓一直說項目是棚戶區改造，但是補償只允許貨幣補償，那麼，我們要有疑問了，既然是棚戶區改造，為什麼只能是貨幣補償？為什麼沒有產權置換？不難想象，這很明顯以棚戶區改造名義拆遷，進而商業開發用地。那麼，到底什麼是棚戶區改造？棚戶區改造具體流程又是什麼？補償尺度又是什麼？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬說一說！
一、什麼是棚戶區改造
棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置。嚴格意義上講棚戶區屬於政策並不是法律規定，棚戶區，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區，小區中缺少規劃，導致宅院分佈凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結構簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴重擁擠，配套功能差、小區環境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動場地、採光通風差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區特點：居住容積率大、配套功能差、小區環境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬於棚戶區改造的定義。
國務院《關於加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）指出：棚戶區改造的基本原則是公益事業的定義。
二、什麼是棚戶區改造的具體流程
集體土地上房屋
依據《土地管理法》《徵用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結合的方式
（1）公佈擬徵地公告；
實施單位：區縣級主管部門；內容：擬徵地項目、四至範圍、補償方法、安置途徑、評估機構的選擇等等。
（2）入戶調查
調查：土地及房屋權屬、面積、地上附著物、裝修等等。調查後簽字確認人手一份。
（3）聽證會
紅線範圍之內的權屬人參加，並經過三分之二同意簽字摁手印（報批徵地批准必備手續）。
（4）收到徵收土地方案批准文件之日起10個工作日內進行徵收土地公告
內容：徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積；徵地補償標準和農業人員安置途徑；辦理徵地補償登記的期限、地點。
（5）做出房屋拆遷安置補償方案公告
內容：土地補償費、房屋補償費、安置補助費、附著物補償費、裝修補償費等事項。
（6）開聽證會
內容：討論房屋拆遷安置補償方案，並經過三分之二同意簽字摁手印上報市縣區政府，並報省或者國務院備案。
（7）被拆遷人簽訂補償協議。
三、棚戶區改造補償尺度
集體土地房屋
貨幣補償：
因棚戶區的特點，說明集體土地房屋已納入在城市規劃區內，土地利用價值高，假如按照農村集體土地房屋拆遷：房地分開補償的話，嚴重影響了我們的生活水平。並違反了國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。因此，依據中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。以及最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。因此，房屋拆遷貨幣補償參照周邊類似商品房的市場價格（均價）計算。
產權置換：
參照國有土地房屋徵收補償條例原地回遷1：1。
棚戶區改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時諮詢專業徵地拆遷律師團隊，做到心中有數。
徵地拆遷律師團隊崔鵬在此忠告大家：
強拆的非是房子，是你的權益和尊嚴；
罪惡內心沒有光明，不要奢望它會善待；
補償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；
信訪就像求平安，等待老天爺的開恩；
不懼他們的違法行徑，所懼我們內心的懦弱；
天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）
徵地拆遷律師團隊崔鵬
您好，剛剛過去的2019年兩會明確，棚戶區改造項目將在今年持續推進。事實上，就改善老百姓居住條件這一“剛需”而言，未來若干年棚戶區改造也絕不會停歇，最多是在資金來源等政策上有所調整。而老百姓真正需要繃緊弦關心的，還是自己通過棚改所能獲取的補償權益能否真正實現居住條件的改善。本文，在明律師為大家解析棚改中直接事關補償金額的3件大事，已經經歷了多年棚改的廣大被徵收人可不能再犯糊塗了。大事一：徵收補償方案徵求意見務必重視
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第11條規定，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
顯然，這裡面的程序性要點在於“聽證會”！很多老百姓認為聽證會不管用，就如同多年以前媒體熱衷於報道的價格聽證會，怎麼聽最後都是漲價，聽證代表一上去就是各種支持漲價，弄得老百姓很無語。然而在明律師想強調的是，棚戶區改造類項目的聽證會與前述不靠譜的價格聽證會完全不是一回事兒。只要被徵收人贏得了召開聽證會的機會，專業徵收維權律師就有望直接在項目前端介入到案件中來，通過聽證會直接向徵收方提出經過事實、法律梳理後的富有建設性和實際意義的意見，以促成徵收補償方案的修改完善。而方案無疑是對被徵收人最終補償權益影響最大的文件，也可以說是一切徵收維權案件的“七寸”所在。
需要理解的是，“管不管用”和“要不要努力”是兩回事，絕不是一回事，更不應在邏輯上被混為一談。管不管用，試了才知道，不試永遠也不會管用。懂得了這個淺顯的道理，被徵收人就一定要在徵收補償方案徵求意見的30日內精誠團結，通過組建維權微信群等各種途徑統一意見，大膽且及時的向徵收方書面提出意見，為爭取聽證會的舉辦創造條件。
在明律師也想向地方政府多說一句：實踐中一些項目的徵收部門對律師的介入持敵視、排斥態度，甚至在宣傳材料和與被徵收人的溝通中強調“請律師沒用，除了申請信息公開什麼也做不了”。這無疑是一種短視且缺乏法治理念的做法。實際上，律師在項目前期的介入恰恰能夠將可能出現的矛盾糾紛提早暴露出來，為儘早化解這些矛盾糾紛創造更為有利的條件。客觀上，這是對徵收改造項目的推進有好處的。試問，哪個老百姓不想早點兒搬離破舊的棚戶區住上新樓房呢？在這一問題上，律師和地方政府是完全相向而行的，目前需要對此加深理解的恰恰是政府一方。
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大事二：到底哪些人員應當入戶開展工作？
在明律師認為，至少有3類人應當入戶實地開展徵收補償實施工作。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
據此可知，房屋徵收部門的人員是首先要入戶進行徵收調查登記的，在這之後才是房地產價格評估機構估價師的實地查勘。這是一前一後的兩個步驟，不能簡單地混同。實踐中，評估對象遺漏現象時有發生，表現為徵收方調查登記工作不細緻不嚴謹，一些門牌號在房屋徵收範圍內外來回“遊移”，一會兒在一會兒不在，這是極其不正常的現象。調查階段若沒個準數，評估就無從談起，最終的補償金額也勢必存在爭議。
除去上述兩類人，還有一類人依情理也是要入戶的，那就是房屋徵收部門及項目所涉街道辦事處的領導。事實上，很多被徵收人的“利益訴求”更多的表現為“情感訴求”，要求見領導也是人之常情，畢竟搬家騰房是人生中一件天大的事情。然而實踐中見領導是非常不容易的，往往徵收方僅是派出其年紀輕輕的工作人員上門來與被徵收人溝通，這難免引起部分被徵收人的不滿和疑慮。在明律師認為，從實質性化解徵收補償爭議的角度出發，領導親自給簽約搬遷存在困難的被徵收人當面做工作是利大於弊的，專業徵收維權律師也樂於充分利用這一機會依法開展工作，爭取早日解決糾紛。
大事三：評估環節務必嚴格審查
實話講，這屬於典型的強人所難。因為房地產價格評估機構出具評估報告這一環節具有極強的專業性，徵收方一般均強調自己“不懂”，完全憑報告來定補償金額，一些法院在審理訴徵收補償決定的案件時就更“不懂”了。那麼既然別人都不懂，被徵收人自己就一定懂點兒，否則遭遇“揣著明白裝糊塗”進而吃虧就是擺在眼前的事情。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
大家一般都知道，對於棚戶區改造類徵收項目，宜選用市場比較法來評估。問題是，究竟該怎麼比較呢？我們給大家多講一點點懂不懂都是它的知識：
住房和城鄉建設部《房地產估價規範GB/T50291-2015》4.2.1指出，
運用（市場）比較法進行房地產估價時，應按下列步驟進行：
1 蒐集交易實例；
2 選取可比實例；
3 建立比較基礎；
4 進行交易情況修正；
5 進行市場狀況調整；
6 進行房地產狀況調整；
7 計算比較價值。
是不是感覺有些“懵圈兒”？我們堅持住再往下看一點點，因為這畢竟直接關係你的房屋補償價值。
4.2.3 可比實例的選取應符合下列規定：
1 可比實例應從交易實例中選取且不得少於三個；
2 可比實例的交易方式應適合估價目的；
3 可比實例房地產應與估價對象房地產相似；
4 可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過兩年；
5 可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。
6 在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。
這些規範中，至少第3、4、6項我們是能大致看懂的。所謂“價值時點”，在房屋徵收評估中即體現為“房屋徵收決定公告之日”。若涉案房屋徵收決定公告於2019年3月21日，而評估機構所選取的可比實例成交日期是2017年3月21日以前，則這一環節中顯然存在違規現象，也必然因房價變動等客觀因素而導致評估結果的失準。
那麼這些東西老百姓有權利審查嗎？答案是肯定的。4.2.5中明確指出，可比實例及其有關信息應真實、可靠，不得虛構。應對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，並應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
故此，在老百姓拿到手中的那份評估報告中是應當有上述完備的信息的，我們至少要審查兩點，一是究竟是否選用了市場比較法，如果是基準地價修正法一定不能接受，因為由地方政府部門公佈的基準地價往往明顯偏低且存在多年未調整的可能；二是報告中是否包含了前述可比實例的信息，如果報告過於簡略甚至就是幾頁紙，那麼我們肯定不能接受，依法申請複核和專家委員會鑑定的權利絕不能輕易放棄。
在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，棚戶區改造項目的徵收補償實施是一項專業性、政策性、法律性都極強的工作，絕非一般老百姓憑自學、溝通交流所能簡單應對得了的。故此，若要不在稀裡糊塗之下吃了暗虧，及早諮詢專業徵收維權律師的意見，充分、有效的行使法規規章賦予自己的救濟權利就是十分必要的了。（作者：王小明）
楊在明徵地拆遷律師
您好，很榮幸回答您的問題。
一、棚戶區改造的定義
棚戶區一般是指住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大的房屋集中區。棚戶區改造是為了有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧的一項民生工程。
根據《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中的規定，目前的棚戶區改造主要分為城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造、國有墾區危房改造改造。關於完善按照補償政策，《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》規定：棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自願選擇。各地區要按國家有關規定製定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關政策規定的條件下，納入當地住房保障體系統籌解決。棚戶區改造的特殊性決定了棚戶區改造既有可能存在集體土地中，也有可能存在國有土地中。
二、棚戶區的補償標準
在集體土地中，棚戶區改造具體可參考《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律規定。對於耕地，耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。對於房屋，一般包括房屋價值、宅基地補償搬遷安置、過渡費用、裝修費用等。如果是商鋪，還需給予停產停業損失等費用。
補償方式有三種：1、遷建安置，審批宅基地，同時補償房屋重置成本；2、產權置換，就近地段最低“拆一還一”；3、貨幣補償，房屋重置成本價+宅基地補償。
如果房屋靠近市區，被劃入到城市的規劃範圍內，則可以參考國有土地上房屋徵收補償的標準，即可以參考周邊的房地產的市場價格。《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那麼土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
（京平坤）
京平律師事務所
根據您上述的描述北京冠領律師事務所的筆者為您分析，希望對您能有所幫助。
你好，你可能對棚戶區的理解有些偏差，棚戶區指城市建成區範圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生髒、亂、差的區域及“城中村”。因此棚戶區改造是屬於城市拆遷補償的內容裡。
如果徵收的區域屬於國有土地，補償就不低於周邊的類似房地產的價格，如果是集體土地的話，補償最低也不低於重置成新價。
