明淨如水3
先說答案【不能買】！45萬元的門面房，年租金只有1萬，要45年才能收回成本，當然不值得投資咯！
購買商鋪是否划算，有兩個比較重要的參考指標
租金回報率，也就是說購買商鋪要多少年才能收回成本，通常租金回報率要高於8%的商鋪才值得投資！比如說，45萬元商鋪，年租金要大於45萬×8%＝3.6萬，12年即可收回成本，而你這個年回報率只有1萬÷45萬＝2.22%，遠小於8%的一般標準，當然是極其不划算的！
租售比，也就是商鋪售價與年租金的比值。一般住宅的租售比在1：30~1：20，是比較合理的；而商鋪的使用壽命更短（40年或50年，住宅70年）、單價更高，對於租售比的要求會更高，通常都要保持在1：15~1：7之間。因此，如果商鋪的租售比高於1：15，那麼意味著商鋪的投資價值較低，價格泡沫過大；反之低於1：7的話，那麼就表明投資的潛力十分巨大！而你這個租售比為1：45，已經嚴重高於平均值，投資的價值極低！
45萬元，選擇購買理財產品，比投資此商鋪來的更划算
要知道，45萬元，即便是選擇比較保守的理財產品，預期收益率也可達到5%左右，每年也能獲得2.25萬元的收益，都夠租兩套這樣的商鋪了，為什麼非得去買呢！
更何況，商鋪的流動性要遠低於住宅，且價格上漲的空間很是有限！如果投資此商鋪的話，45年才能回本；而如果將者這45萬元，進行理財，哪怕每年只有5%的收益（單利），45年後本息和也能有45萬×（1＋5%×45）＝146.25萬元，這遠遠要比投資商鋪更為划算！
總之，用45萬元投資這個商鋪，是極其不划算的，還不如去購買銀行理財產品呢，既不費心勞力，也可獲得更高的收益，豈不是更好麼！
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財經者思
我是老威財經，我來回答。
45萬買一個28平方米門面，年租金才1萬，我是不是聽錯了呢？年收益率只有2.22%，太低了。
在此可以給你普及一個知識，就是如果你投資一個標的，投資標的的收益如果趕不上銀行利息，那麼你完全可以不投資。
從上面的圖標我們可以看出，銀行現在一年的存款利率基本都是2個百分點左右。比如郵儲銀行，一年的利率也達到了2.25%，超過了你的投資標的的商鋪的2.22%的年收益率。
這意味著什麼呢？就意味著如果你把錢存進銀行，一年的利息就超過了你的租金！而且還是在沒有風險的情況下！要知道，如果你投資商鋪，是要承擔一定的風險的，在承擔風險的前提下得到的收益還不如不承擔風險得到的收益，那麼你覺得那個更划算呢？
當然，這個裡面也許有房價上漲的因素，那麼具體就要看你在那個城市了。如果你真的要投資這個商鋪，那麼就要考察一下你所在的城市，是一個人口淨流入的城市還是一個人口淨流出的城市。如果是一個人口淨流入的城市，那麼或許還能考慮一下，如果是一個人口淨流出的城市，那麼就完全沒有考慮的必要了。
當然換句話說，我只是假設，如果你給我40萬，我完全可以在我老家（湖南這裡）買到一個門面，年租金也有2萬元，至少光是我老家的門面我就覺得比你的划算多了。
所以我個人感覺可能你是限制了自己的投資領域和地域，有時候投資這個東西不要給自己設限，只要不違法，在條件允許的情況下儘量多考慮一些投資標的，也總比你現在的這個商鋪要好很多。
老威財經
相信大家看到這個問題後都在計算，這個單價1.6萬/平米的門面房，月租才800雖然不虧，但一定不划算。大家都進入理解誤區了，事實上不是這樣的。
1、什麼叫門面房？
門面房是臨街底層房間的通稱。由於臨街，很多門面房都會用作商鋪性質進行出租。換句話說，購買門面房相當於購買商鋪。一個28平的臨街商鋪，雖然不知道位於什麼地方，但從目前市場的行情來說，月租800的話要麼就是一些偏僻的地方，要麼是邊遠的小鎮，從投資角度來說，都不是一個很好的投資行為。
2、門面房是要繳納房產稅的
這個知識很多人是沒有想到的，作為商鋪用於經營事業，是需要繳納房產稅的。自己經營的門面房繳納房價70%的1.2%為房產稅，對外出租的門市房需要繳納租金收益的12%為房產稅。由於這個問題是對外出租，所以年租金1萬就需要繳納1200元的房產稅。換句話說，年租金1萬元最後到你手上只有8800元，換算成月租只能收取730元。
3、年化收益率有多高
這個商鋪的投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額×100%，即0.88/45*100%=1.95%，這個數值到底是屬於什麼級別的理財呢？1.95%事實上與一般銀行一年期定期利率是相同的，也就是說用45萬購買了這個商鋪以1萬元一年的租金出租，與把45萬元每年放到銀行收取一年期定期存款所得的收益是相同的。這個收益甚至比餘額寶、零錢通還要低。此外隨著商鋪的老化，在未來商鋪租金可能會比現在還要低，從性價比上看，儘管看上去有實際收益，但連餘額寶、零錢通這種寶寶類的理財都跑不過，屬於名義上賺錢，實際上虧本的生意。
綜上所述：花45萬買一個28平方的門面房年租金1萬是一門名賺實虧的生意，我情願把錢放在餘額寶甚至是5年期定期存款也不會拿來進行這樣的投資。
風雨順德人
贊成買商鋪。
先假設你能使用45年。
樓上有答者說45萬大額存單，4%以上利率複利存45年後連本帶利是265萬以上，6%利率存45年後連本帶利是584萬。
先做個不保守的計算，租金按照每年上漲3%（這個比現在社會的實際漲幅（5%~10%）已經低了很多），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是400萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。
再做個相對保守的計算，租金按照每年上漲7%，漲到第20年後不再增長（20年後的租金33799元，現實情況是以後的20年不可能不漲租），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是300萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。
其實上面這個租金增長率已經很保守，而且只漲了20年就不再上漲，按照現在市面上的可以正常租出去的商鋪租金來看，每年上漲10%，不會說是20年不漲租。而且上面的計算是以年為單位來存租金的，如果按照月存，本利總和數值更大。
再假設您能找到6%以上收益的投資，
外加產權到期後還可以繼續租，這個時候既可以收租金，又有300~496萬現金可做其他，何樂而不為。 商鋪的40年產權到期後房子如果還在，那麼房子還是你的，不過要交一部分土地出讓金。我們所說的產權到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租賃了40年的土地，擁有了土地的使用權限，如果租賃到期的話，會出現下面兩種情況：
第一，土地收回，然後補償你的建築，不過這裡需要注意的是，目前國家只有對70年產權的住房有相關的補償規定，對於40年的商鋪還沒有具體補償標準，當然補償是肯定的，只不過補償多少，按照什麼標準補償，並不好說。
第二，繼續租賃使用，其實大部分都是繼續租賃使用，因為畢竟還能用，沒必要到期以後全部拆除掉吧，所以，繳納一部分土地使用出讓金，按照合約規定的年限，就可以對商鋪繼續使用了。
用戶5422639332142
如果商鋪處於一線城市或新崛起城市，那可以買。因為中國正在逐漸進入低利率甚至0利率時期，租金收入是值得託付的保障。
一、如何判斷所在城市是否靠譜？
一線城市自不必說。新崛起城市的簡單判斷指標為：人口淨流入數量不斷增加、本科及以上學歷人口比例不斷提高、區域服務業佔比不斷擴大。
只要所在城市保持上升發展趨勢，虹吸效應就會源源不斷地帶來新增人口，擴大內需，增加就業，促進第三產業發展。在這樣的城市，不管是商鋪還是住宅，租金收入都具備較大的升值空間。
雖然現在的回報率不高，但勝在穩健，可以提前佈局，等待發展紅利的到來。
二、更重要的因素：中國正在緩慢進入0利率甚至負利率時期。
11月初，銀保監會約談13家保險公司，停止銷售固定利率為4.025%的年金險。12月1日，易綱6000字長文，點名在世界範圍內，負利率會成為長期趨勢。
為什麼會發生負利率？
一條眾所周知的常識：投資會帶來回報。
但是，當投資回報越來越低，甚至一不小心連本金都會賠掉的話，大多數人都會考慮放棄投資，把錢存在銀行，這就導致市面上流通貨幣出現缺口——錢不夠用了。
為了把錢從銀行逼出去，國家就需要降準，讓存款收益不斷變小，逼迫大家進行消費或投資，增加市面上的流通貨幣。
因為種種原因，比如物價上漲什麼的，來來回回，市面上流通的錢依然不夠，結果就導致發生0利率甚至負利率。
三、負利率環境下，投資商鋪，是可以接受的選擇之一。
根據一份《全國重點50城租金收入比調查研究報告》所述，一線城市平均租售比為1:636，其中北京和深圳的租金回報率僅為1.8%，需要55年才能回本。
你所提到的商鋪，租售比為2.2%，已經大幅超過北京、深圳的多數住宅。
在未來幾年，假設中國進入低利率時期，對現有利率打個對摺，那麼，現在5%收益的理財，收益會變成2.5%。現在4%利率的房貸，成本會降為2%。那麼，你再回頭來看2.2%的租金回報，是不是變得有吸引力了，讓人感到些許安慰了？
我是草根創業老油條，連續創業者，行業老司機。歡迎關注我，分享創業案例覆盤、科技財經觀察、個人能力提升。日積跬步，成就自我。
草根創業老油條
45萬的門面房，一年租金才1萬塊錢，肯定是不划算的。
最簡單粗暴的衡量方式就是計算年化收益率和租金回收年限。
你一年的租金是1萬塊錢，門面房總價45萬，那年化收益相當於1/45=2.22%，想要收回45萬的成本你需要花45年，這個已經遠遠超過了正常投資商鋪的回收年限。
正常來說一個商鋪能夠回收成本，一般是在8年到15年之間，如果超過15年就不要去投資，你目前一個商鋪是45萬，要45年才能回收成本，這麼長的期限，資金的使用率太低，而且未來期限太長，存在的不確定性因素太多，所以不建議你購買。
其次你要看資金的潛在機會收益。
你花45萬去買一個門面房，那你就會失去其他投資機會，其他投資會最保險的就是銀行存款。目前45萬拿去拿去銀行存款，可以買一些銀行大額存單，而一些銀行大額存單3年期年化利率可以達到4.18%，相當於45萬一年的收益就是18810元，如果按複利計算，45年之後連本帶息總共是265萬左右，這個收益率要遠遠超過你投資商鋪帶來的收益。
如果你能夠承受較大的風險去購買一些收益較高的理財產品，假如年化收益達到6%，那45年之後，你45萬連本帶息將達到584萬，相當於45萬增值13倍左右，這個收益要遠遠超過投資商鋪帶來的收益。
最後投資商鋪不是簡單的把錢投進去那麼簡單，而是要綜合考慮各種因素。
投資商鋪最近幾年比較火，很多樓盤在開發的時候都會附帶商鋪開發，但是大家在投資商鋪的時候不要隨便頭腦，一熱就投資，而是要綜合考慮各種因素。
第1個因素就是租金回報率的問題。
正常情況下8年到15年之間能夠收回本金才考慮投資，如果超過15年那就不要考慮。此外租金的年回報率至少要達到6%以上才比較保險，要不然潛在的投資機會就會超過投資商鋪產生的收益。
第2個因素要看商鋪的具體情況。
商鋪投資重點要看位置以及戶型，如果在那些人流比較大的位置，那可以考慮投資。另外商鋪的戶型，比如深度，寬度，高度等都是重點考慮的對象，因為這些因素都涉及到你能夠租多少價格。
第3個因素就是總體經濟形式。
前幾年有很多朋友都投資商鋪，但最近幾年都虧損了，特別是那些小面積，而且在位置比較偏的地方基本上都是虧損，因為目前在電商的衝擊之下，很多商鋪都很難存活下去，所以很現在很多店鋪都是關門的，特別是那些小商鋪更容易關門，所以目前小於50平米的商鋪一般風險都比較大。
當然那些面積比較大的商鋪，超過50平米的還是有一定的投資空間的，特別是隨著新零售的崛起，未來很多大型機構的的介入會對那些大面積的商鋪有需求，在那些人流和地段比較好的地方，大面積商鋪反而會有一些增值空間。
貸款教授
如果是住宅房產，我還會支持一下你，畢竟住宅的升值潛力較高，但對於門面房，特別是年租金1萬元的門面房，勸你別買，否則最終就跟股票套牢一樣，慘兮兮。
回報率
租金一年一萬元，總投資為45萬元，則年化投資回報率為：10000/450000=2.22%，這個收益率還不如銀行理財產品的收益率，這筆投資，你要花最少40年才有可能回收回來（考慮到後續租金可能提升，但是也可能出現斷租的情況）。
在房產投資上，有一個名詞叫做租售比，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300（即0.005-0.0033）。比值越高，說明房屋的投資價值越大。
你這個房產每平方米建築面積的月租金為：（10000/12）/28平=29.76元/平；你這個門面總價值為45萬元，一共28平，每平米價格為：450000/28=16071.43元。
租售比=27.76/16071.43=0.00185，你這個數值明顯低於1：300，所以你這個的投資價值很低。
升值空間
很多人認為門店會有升值空間，不能單單看租金，但是一年1萬元租金的門店，你認為其又多少升值空間？這類門店一般地理位置都很一般，其實租售比也說明了這類房產沒有多少升值空間，所以不值得投資。
其次，如果你有關注市面上的商鋪出租情況以及租金情況，相信你對非核心地段的商鋪就會敬而遠之了。如下圖所示，是2017年（數據相對早了一點點，但可做參考）中商產業研究院的一個調研報告，我們可以看到全國一二線城市，租金都處於下降的趨勢，而空置率一直都在增加。要知道這還是一二線城市，人口聚集地，如果是三線及以下的城市，數據應該更加慘不忍睹（其實從一二線的數據我們也可以看出這個趨勢，二線的空置率顯然高於一線）。
總結
對這個房產，個人建議是不要買，這筆資金你放在銀行裡獲得回報率都遠遠高於購買這套房產的回報率。
鯉行者
不用看多少平米，總價45萬，年租金一萬，回報率是2.2%肯定不知道投資，這是最基本常識，如果年租金達到兩萬，還是可以考慮，至少回報率要達到4.5%以上，才可以考慮，28平米，還要看他的門頭是不是很大，屋裡邊兒的格局，適合做什麼？
需要45萬，總共28平米，相當於18000每平，這一定是縣城裡邊，縣城裡的房價，門面房是要比房價貴的，而在三線以上的城市，門面房有可能沒有住宅貴，開出來這個價格，一般五年後，有可能達到兩萬一年的租金，但是你要自己考慮，從回報率的角度上來講，絕對不該投資，回報率太低了。
為什麼把回報率放在第一位，因為商鋪再一次出手的時候，速度非常慢，流通性不好，要想把房子變成現金，是難上加難，除非你養五年十年以上，這你就尷尬了，必須考慮它的回報率，另外交易的時候稅也比較高，而且是完全市場化，不像住宅那樣，有很多的附加值，戶口啊學區，門面房是沒有任何這些東西，唯一的價值就是回報率。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來啊！
樂福居
肯定不能買，不划算。
這個只要簡單的算下就能得到結果，45萬資金買的28個平方的房子，租金一年是1萬元，那摺合一個月租金就800元左右，你這租金回報率只有2.2%。如果按照現在的資金來計算的話你需要45年才能收回本金啊，而商業地產只有40年產權，如果繼續按照你這個資金租下去的話，產權到期了，本錢都沒有賺回來，那買這樣的門面是做什麼呢，總不會是為了給房地產商做善事吧。這麼底的回報率不如購買銀行理財產品或者另外找其他的投資渠道。
考慮商鋪購買的不確定因素：
租金可能會上漲或者下跌，我不知道你是在什麼城市，你所要購買的門面附近有沒有其他什麼商業規劃，如果附近人流量在未來因為規劃會有不錯的增長，這樣這個商鋪的租金也會相對應的自然上漲，如果上漲過快的話，你這個投資還是可以考慮的。
既然是不確定因素那也有可能附近沒有其他的商業規劃，人流量可能會一直這樣持續下去或者會更少，加上往後線上電商對實體的衝擊這些綜合因素來看的話，你這一年一萬租金也有可能會更低，那時候回本真的是遙遙無期。
購買商鋪前，一定要做好充分的考察：
1.考察附近的政策的規劃，對以後的商鋪有沒有更大的升值空間。
2.考察附近區域商鋪的租金情況，看看附近你這個面積的商鋪一般租金是什麼價格，自己大致算好，購買後在現有的租金基礎上幾年能回本，一般商鋪的回報率在5%-8%，回報時間在12年-20年是比較合理的。如果在這個區間內可以積極的下手購買。
希望我的建議對你有幫助。
經營觀察
商鋪的投資價值不在於市值的高低，也不在於鋪子的大小，而是在於一個綜合的租金回報率！簡單的說，如果一套商鋪的租金回報率達不到7%，並且地段並不如人意的話，那麼這套商鋪就是不值得投資的！
租金回報率
從你的情況來看， 45萬的商鋪年租金為10000元，那麼租金的年回報率就是2.22%，不僅沒有滿足7%合格商鋪的回報率，甚至連普通的理財，定存都麼有達標，所以是一點投資價值都沒有的！！
我的例子
我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，年回報率都是7%以上！所以我建議你不要投資這樣的商鋪，只會讓你的資金被困其中，甚至未來還會面臨難以出手的情況！
商鋪投資的要點
要知道現在的電商衝擊實體非常嚴重，好的商鋪的投資門檻非常高，少則幾百萬，多則上千萬。所以一定要懂得精挑細選，地段和回報率是第一考慮的要素，其次可以考慮一定要買重餐飲，一樓沿街的，畢竟電商衝擊那麼大，現在能夠支持出租率和租金高低的就是消費體驗類和餐飲類了！
最後我建議，如果有能力的話是可以配置一套合格的商鋪的！雖然說十年前電商打擊了實體，但是誰也不知道十年後是怎麼一個情況，更何況一個國家的經濟發展是必然離不開實體的。像日本這樣發達的國家也不是實體幹掉了電商嗎？
什麼是投資？如何理解什麼是投資！用簡單的一句話概括就是：別人還沒有意識到這個東西值錢，而以後會有很多人會覺得它值錢！因此，有能力，有資金，配置1-2套總不會錯，但是一定要達標、合格的好鋪子！
