奔跑在幸福的小路上
商鋪主要還是看一個投資回報率，以及出租率，能夠滿足這兩點的商鋪，其實就是值得投資的！而對於一家合格的商鋪來說，我認為起碼要有7%以上的回報率，如果沒有達到這個回報率，其實從某種意義上來說就是不值得持有的！
道理很簡單，商鋪看的是租金回報率，而不是本身的升值，因為買賣商鋪所需要花費的稅費太高了，導致商鋪升值後的收益會大大減少，因此租金回報率才是最直觀能夠體現商鋪價值的數據！
而對於目前上面上的理財來說，低風險的已經可以做到5年定期6%，那麼如果一個商鋪連這個6%的收益都跑不贏，還有投資的必要嗎？事多，投入資金大，後期還要承擔租不出去的風險，還不如投資理財！！
那麼這樣看的話，給你這套商鋪算一筆賬就知道了！總價為136萬的商鋪，到手價格應該在150萬左右吧！每年的租金是12萬，也就是8%，大於了我剛才所說的7%，所以是合格的租金回報率！
接著你就要考慮以下幾點問題：
1.你的商鋪是包租形式的還是可以自營的，如果是包租形式的，那麼這個12萬的年租金也是有水分的，甚至千萬不要參與包租形勢的商鋪，裡面貓膩太多！
2.能否重餐飲，目前電商對於實體的打壓非常嚴重，只有消費類和餐飲類的出租率和租金回報率加高，所以一定要優先買入可以重餐飲的商鋪！
3.商鋪的年租金8%的回報率是個別現象還是普遍現象，你可以打探一下週圍的商鋪，如果都是這個租金回報率，那麼就是正常的，合理的！如果周圍都是4%-5%，而只有你的是12%，那麼這種租金回報率就是暫時的， 不正常的，租客很有可能會中途毀約走人！
4.要注意觀察的是，商鋪的周圍出租率如何，如果是大部分的商鋪都已經租掉的情況下，那麼就是安全的！但是如果僅有幾家出租，其他的空置率達到了50%以上，你的商鋪就是有風險的！
5.最重要的就是查明產權明晰，如果是二手的商鋪一定要產權清晰，沒有太多問題！
最後我想說的是，136萬的商鋪有這個租金回報率，真的是非常高，現在好的商鋪非常難找，甚至門檻都非常高！我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在松江，現在都是300多萬的價值，當初買的時候也是200多萬，租金回報率才7%個點！而你100多萬的商鋪就有8%多點回報率，真的是天上掉下的美事恭喜你，如果我說的以上五點都沒問題，那就安心買下吧！但是如果其中有問題，一定要深思熟慮，調查清楚！！
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琅琊榜首張大仙
如果租金能夠穩定獲取，而不是一些開發商為了銷售商鋪的承諾，可以入手。
1、租金年化收益率
總價136萬，首付100萬，年租金12萬，租金年化收益率為8.8%，這個租金收益率相當高了。
2、首付資金成本+貸款成本
首付100萬，貸款36萬，這兩項的資金成本按照上浮房貸基準利率上浮10%計算，資金成本利率5.39%
3、商鋪升值情況
2000年全國商鋪銷售平均價格為3260.38元/平方米，2017年全國商鋪平均價格為10323元/平方米，17年間上漲3.16倍，相當於2000年100萬房子，2017年值316萬，年平均收益為12.7%。
如果過去買商鋪，按全國商鋪升值的的平均情況，租金年化收益率8.8+商鋪升值率12.7%-資金成本5.39%=16.11%。對未來房價走勢，過去M2平均每年的增長率在15%以上，比GDP的增長率高，只要貨幣保持現在的發行情況，肯定是升值的。如果題目的租金收益率有保障，可以考慮入手。
互金圈
這是一個非常值得投資的房子，可以迅速拿下，要確保的一點就是，你買這個房子，100%的產權，100%的收益是真實的，而且商鋪可控，擁有實體商鋪，不屬於產權商鋪，才可以投機，如果真是這樣的商鋪，個人建議是這樣的商鋪，建議使用最大的槓桿，可以做到100%以上的收益。
如果你首付100萬，使用的本金過多，可能就沒有那麼高的收益率了，其實很簡單，每年租金12萬，理論上全款136萬，11年的時間，就能全部回本，相當於年收益率9%左右，你若按揭，最多隻能做到8%左右的收益率，因為你用的本金大，倘若最大限度的使用槓桿，就會是另外一個結果了。
假如136萬的商鋪，可以按揭一半，68萬，你用68萬首付，就可以拿下這個商鋪，68萬按揭十年的時間，每個月的還款額是7200塊，每年的還款額度是85000塊，而你一年的收益，12萬，還有35000塊錢的盈餘，十年後這個房子，價值136萬，相當於你用68萬，賺了68萬，打到100%的收益，而每年你有35000的純收益，十年35萬，相當於你的這個房子的收益率，達到了150%以上，而你使用的本金只有68萬，這樣的收益率，你覺得怎麼樣？
如果你有100萬首付，36萬按揭，總共買下這個房子應該是146萬左右，需要完全收回投資，需要12年左右，大概8%左右的收益率，12年後，你只賺了46萬，你用的是100萬的本金，收益率只有50%左右，想一想是什麼概念，突然間明白點啥沒有？
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
現在投資商鋪和投資房子一樣，不像以前坐著吃房租就可以了，畢竟會升值。但，現在不行了，不但升值的空間小而且也不像以前一樣那麼好租。
小靜認為，現在買房子和商鋪要看是不是自己用，不是自己用盡量不要投資。
如果想投資就要看下這個店鋪這個店鋪周圍的出租率怎麼樣，如果出租率低於90%的話，那小靜建議題主要好好考慮下。
再就是買商鋪儘量不要買商場類店鋪，如果要買一定要買有實力的，要不然很容易成為“鬼城”。
希望小靜的回答可以幫助到你。
小靜創業新思維
按照比較常見的用租金回報率的方式來判斷一個商鋪的價值，你這個商鋪的回報率如下：
年租金12萬/商鋪的總價是136萬（不太清楚是否包括稅費在內）=8.8%的回報率。
一般來說，租金回報率在5%的商鋪，就可以購買，你這個商鋪，超出了3.8%，當然是應該購買的。
其實，這種計算方式是錯誤的。我不太清楚你這個商鋪是現鋪還是期鋪，怎麼計算的年租金是12萬。
既然能夠計算年租金是12萬，想必是現房，並且有商家在經營。
如果有商家經營，年租金是12萬，你總價136萬的商鋪，首付100萬，貸款36萬，這種情況的租金回報率應該這麼計算：
年租金12萬/首付100萬+36萬貸款的年利息和本金是4.56萬（按揭10年，利率上浮30%計算）=11.5%的回報率。
36萬不能計算在你的購房成本里。你並沒有支付這36萬元錢，是銀行借給你的錢，你每個月支付本金和利息。
因此，你的購房成本只是100萬的首付和36萬的年利息加上36萬的年本金。
用常見的計算方式來判斷你這個商鋪是值得購買的。問題是，一個商鋪的投資，是一個複雜的經濟活動，不能用這麼簡單的方式來判斷這個問題。
判斷一個商鋪是不是值得投資有很多因素，包括地理位置，商鋪的周邊的規劃，消費人群，購買力等。
我可以舉一個例子來說明，為什麼不能這麼簡單的判斷。
昨天我也在悟空問答回答了一個問題，說一個社區的門面面積和住宅面積的比例是多少，這個商鋪是可以投資的。
可以肯定，這個問題比你這個問題要有價值。社區商鋪面積多了，居民消費有限，未來的租金也有可能不確定。
總結：初步的判斷，你這個商鋪值得投資，但要仔細的研究商鋪的其他價值才能更好的判斷。
個人觀點，僅供參考。歡迎各位在下面留言或者發表你們的觀點，可以交流學習，共同探討這些問題。
重慶老楊侃房
總價136萬商鋪首付100萬、貸款36萬，10年期利息合計146164.80元，若再考慮貸款部分的本息是按月支付，則回報率達到10%（不包括租金逐年遞增及商鋪可能產生的增值部分），回本時間不到10年。單純從租金回報率來看，已經遠遠跑贏通脹及保本型理財產品收益，這樣的商鋪值得投資！
不過，還需考慮以下幾個問題：
1、商鋪的核心價值在於周邊人氣，如果周邊人氣旺盛，商家生意都非常好，都能賺到錢，就會形成良性循環，未來租金逐年遞增不是不可能；如果周邊冷冷清清，商街沒有形成整體氣候，人氣很差，其他商鋪租金低廉，生意很慘淡，或者很多商鋪長期租不出去，單個商鋪租金高也是不能買的。
2、如果是自己找的租戶，年租金12萬，回報率10%，這樣的商鋪當然有投資前景；如果是開發商返祖鋪就不好說了，開發商開出的年租金，已經遠遠超過市場平均年租金回報率，要麼是口頭承諾，要麼讓你與第三方簽約，裡面貓膩太多，一旦開發商無法兌現承諾跑路，想要維權很難，可能出現租不出去、賣不掉的問題。
3、如果租戶有豐富的從商經驗，今年出你12萬租金，明年還能出你12萬租金，那當然很不錯；就怕租戶是個剛入行不久，缺乏營商經驗的年輕人，不懂得市場的殘酷性，冒冒失失的高價承租，結果沒營業幾天就轉讓，接手的人做不了多久再關門，那就會出現斷租期，不僅租金收益沒有保障，銀行本息還要還，是件很麻煩的事情。
4、目前很多商鋪租金回報率普遍都在3%左右，回報率能達到7%以上的才算合格商鋪。你的商鋪租金回報率10%，不能說沒有，但非常少見。這樣的商鋪如果不是通過特殊途徑購買，開發商絕對不可能以這樣的價格賣給你，否則早就一搶而光。因此，還要看你的購買途徑。
抽時間來看看
1、先搞清楚年租金12萬的數據是否可靠，是開發商給你的數據還是你自己根據周邊商鋪的租賃情況得到的結論。
2、如果是開發商給你的數據，最好去周邊實地考察一下，確認同等地段、同等面積的商鋪租金，就算同地段，不同的商業綜合體的租金也是有差別的，因為商業體吸引客源的能力不同，這個差距可能體現在服務能力和商業綜合體的結構上，比如萬達廣場可能就比當地的商場更吸引人。
3、如果是確切的數據，而且近幾年沒有租金下調的可能，這個商鋪就具備投資價值了，正常情況下，租售比（年租金/總房款）小於30就具備投資價值，你這個已經小於15。
老吳談財
租金20年內可以回本的就是有投資價值，前面幾位朋友說的都挺好的，一定要看看這是虛高的房租還是成熟穩定的收益
瀋陽房產顧問
我只能告訴你，這是個圈套
神農架
換個角度想想，如果這個商鋪是你的，這麼高的收益，你願意賣？
