「城心问」
大家好，「城心问」是我们的粉丝问答栏目，今天是第58期。免费问答，如果你也有想问的，可以后台给我们留言。
今天的问题来自阳光城市频道500人买房群的一位买房粉丝。（加群看文末）
专业房产问我答NO.58
问
你好，看到河西南很多房源的实际成交价都超过5.5万一平了，而江湾城有些房源成交也就这个价，太离谱了，是不是河西南被中介炒高出货？房价有问题吧？
答
不要有“房价是被中介”炒高这种思维。
从温州炒房团开始，这种错觉就一直存在。上海房价从3000元到现在60000元一平，这种误解一直贯穿始终，而耽误了对真正房价的认知与理解，从而影响了自己的决策。这是很不好的。
事实上，河西南不存在一个“集团”或中介组织，先屯了几百套房源，然后左手倒右手，然后炒高房价，然后出货，最后几百个接盘侠在哭，而集团或中介在花丛里笑。
算了，别加戏了。
几百万上千万买房的，脑子都不好？
真金白银的市场化成交，又不是强买强卖。每一个成交的价格、成交量都是真实且可以分析的。
一个人去买二手房，势必会把同小区和周边小区甚至相邻板块的很多房源都看过去，不可能什么都不了解，就跑到中介那边看一套，然后成交。
一个二手房的成交，背后是一个决策系统，而这个决策系统从这个人的经验、智商、判断和信息占有来看，一定是“理性”的。
很多人会说，信息不对称，其实现在的信息不对称情况已经很少了 ，即便有，其浮动也很小。
你可以说，西堤国际一套二手房6.3万成交（实际6.5万成交），而不可能说，西堤国际成交3万一平或8万，这是不可想象的。
OK，前面讲的是通俗道理。现在简单分析一下江湾城房价、河西南房价。
江湾城分四期，房价也阶梯式呈现高低。比如一期，相对房价会低一些，目前在5.3万~6万/㎡之间。以链家成交来看。
而江湾城二期房价比一期略高一点，在5.5万~6.2万㎡之间。
河西南的楼盘比如五矿崇文金城、佳兆业城市广场的房价单价略高点，以五矿崇文金城为例，单价基本上也在5.5万~6万之间，个别成交的6.14万/㎡那套暂不算。
因此，也不是简单的说，河西南房价赶上江湾城，仅仅是河西南较高成交价的小区开始与江湾城一期慢慢齐平了。具体的分析才能有这样的结论，笼统的说，则没什么意义。当然，很多人可能会不解：
河西南，这是为什么呢？凭什么呢？
因为河西南一向被理解为“高层住宅，密密麻麻”，而江湾城是南京顶级大平层品质，这种理解与事实上的真金白银成交存在着直接“矛盾”，而且河西南的房源多，也被很多人不看好，认为交付之后，大家全出货，房价暴跌——但实际上，交付之后，房价反而节节攀升。
因为很简单，没脑子的依然是多数者，情绪做判断，而不是用理性和头脑。
河西南和江湾城是两种不同的需求类型，一种需求来自于相对多数的中产大众，有个功能性不错的房子、全精装修、房间多的，板块发展好点的（未来有发展前景的），学校又现成的，这是多数人的需求，而少数人的需求才是品质和相对舒适性，比如同样140平，江湾城是3房，河西南是4房，而90㎡，江湾城做成2房，而河西南是3房。
“总价-房间数”原则在起着隐蔽性作用。
其实看江湾城，成交总价是比较高的，而同样成交的总价，河西南多一个“房间”。而功能，是多数人更在意的因素。
之前有个朋友，一直觉得自己在湾3住个180平的房子简直太小了，她一直感慨自己是南京普通人，家境窘迫。其实可能是她交往的层级比较高，以为多数人如此，但实际上多数南京人居住是达不到“江湾城3期180平”这样的水准。
河西南谈不上多好，房价也就5万出头（整体），贵的是5万多接近6万，而低于5万的，也有一些房源。这就是现状。而河西中，江湾城这种品质住宅，最便宜的是5.5万，贵的如湾4和湾3，价格早就6万多7万多甚至8万。
因此，实际上，也不能仅凭河西南的成交上等马与江湾城的下等马相比，河西南房价距离江湾城房价还有一段距离，目前还没到“赶上”或“齐平”的地步。
河西南之所以房价慢慢贵起来，无非是板块发展趋势、学校资源密集、户型功能紧凑实用。未来的商业综合体有规划，比如1/2/3/4号，但还没彻底落地建设。目前，还没到叫板河西中部的发展水平，这需要long long时间。
当然，河西中、河西南其实也是房价联动关系。
一个高了，另一个也会趋高。这是要警惕的——尤其对于其他板块而言，河西中、河西南的房价如果出现异动和变化，也可以理解为观察南京房价的风向标。
河西南房价赶上江湾城？
没到这个时候。
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