半年之前，2019年6月17日，我寫了一篇關於雅典民宿前景的分析文章：
雅典酒店入住率和價格雙雙下跌，這意味著雅典酒店住宿行業（資本）的利益受到了民宿的嚴重衝擊，雅典酒店住宿行業勢必採取進一步的行動，遊說政府出臺更多針對民宿的管制措施，大幅度提升民宿的經營成本。
基於以上分析，我認為在未來5年內：
1、雅典民宿將會超過2.5萬套，供大於求；
2、民宿經營門檻和經營成本大幅提高；
3、民宿同質化嚴重，導致吸引力不斷下降；
4、雅典民宿的入住率和價格會下跌；
5、雅典民宿的收益率將回落到5%以內。
希臘雅典的民宿，會不會受到打壓、會受到誰的打壓，這要看民宿和誰搶飯吃——希臘雅典的民宿，主要服務於來希臘旅遊的遊客，和希臘的酒店業直接競爭，也面臨著民宿經營者之間的激烈競爭。
2018年，旅遊業為希臘創造了25.9%的直接就業崗位。根據希臘旅遊聯合會的統計數據，旅遊業間接影響（帶動）了包括交通、酒店、餐飲在內的其他行業的發展，希臘「大旅遊業」創造的就業機會，佔希臘就業崗位總數的36.7%到44.2%之間——也就是，四成甚至更多的希臘人，是靠旅遊業活著的；而希臘旅遊業，有賴於祖宗遺產和自然饋贈。
作為民宿的競爭對手，希臘酒店業大老闆，會不會動用他們的力量，去打壓民宿小老闆，這取決於希臘酒店業的日子過的怎麼樣。
2019年，希臘酒店業過的怎麼樣？
根據希臘每日報的報道，2019年，雅典酒店入住率下降了2.2％，每間客房的收入減少了1.4％——平均房價僅增長了0.9％。
希臘的一些特色酒店，旺季時一房難求
希臘的一些特色酒店，旺季時一房難求
與此形成對比的是：
1、2019年，雅典國際機場的客運量達到2557萬人次，較2018年增長了6％。
2、2019年底，Airbnb上的希臘房源數量達到91200間，比去年同期增長25％。
3、2019年，希臘遊客數量增長了4-5%，但旅遊收入卻大幅增長了12-15%。
也就是說：
在希臘遊客數量和旅遊收入連續增長的背景下，雅典民宿的快速增加，已經開始影響雅典酒店的入住率和每間客房的收入。
雅典市中心區域酒店的房價（2020.2.1）
如果你是希臘酒店的老闆，你會採取措施，去「捍衛」自身的利益嗎？
希臘酒店業聯合會（HHF)，會毫無作為嗎？
我的推測是：
希臘酒店業的老闆們，一定會聯合起來，採取更有效的手段，包括但不限於政治遊說和市場手段，去捍衛他們的利益——永遠不要低估資本家捍衛自身利益的決心和能力。
雅典衛城附近民宿的價格，已經降低到30歐元以下
我的結論是：
1、希臘酒店業一定會出手打壓民宿，提高民宿的經營門檻、增加民宿的經營成本，讓一些民宿經營者因為無利可圖而主動離開；
2、和希臘酒店業的打壓相比，更要命的是來自其他民宿經營者的價格競爭，這將會使雅典民宿進入紅海，依靠拼價格戰來求得生存；
3、中低端民宿的收益率將會降低到長租的收益水平，這會使一些中低端民宿退出市場；
4、專業民宿經營者將會獲得進一步的發展，他們將會託管更多的民宿，獲得更好的收益；
5、在雅典市中心購買房產並計劃用於經營民宿，需要更加慎重——更何況，你買到的很可能是注水嚴重的翻新房。
霍慶川
2020年2月2日於希臘雅典
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