shewlee

一，大家不願意創業了，寫字樓主要是創業者租用，但近幾年創業失敗的概率高達百分之九十，很多人因為創業失敗，除了揹負高額的負債壓力還要揹負老賴的罵名，最後妻離子散，漂泊他鄉，看到身邊創業者這樣的結局，很多人不敢創業也不願創業了！

二，互聯網的衝擊，以前大家入駐寫字樓是為了便於行政審批和人才招聘，但是互聯網時代信息流通更加迅速便捷，公司不在需要這麼多人了，很多業務一個人在家辦工即可不需要那麼多人了。

三，商業變遷，用德魯克的話這是一個商業鉅變的時代，以前信息流通慢一個行業可以存在幾千家甚至幾萬家公司，但如今很多行業一家獨大，形成托拉斯局面，很多後面企業已沒了生存空間，都死掉了還要寫字樓幹嘛！

四，租賃價格太高，這個就不用說了，大家有目共睹的。初創型公司如果理性的話肯定不會不會放到寫字樓裡！

鑑古悅今

分析之前，答主想說一下，以上和以下都是甲級寫字樓的情況，非甲寫字樓和商住兩用是不包含在內的。

請注意上述引文內的關鍵信息，總存量608萬平米。全市空置率是18.2%，平均租金225.8元，其中前海，寶安和後海則高達58.8%，44.6%和23.6%。

單看這個數據可能沒什麼概念，但根據世邦魏理仕4月4日發佈的《2019年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》，2019年第一季度同期，廣州全市寫字樓平均租金每月169.8元/平方米，全市平均空置率5.5%。

18.2對比5.5，是不是差距就很明顯了？

當然，我也查看了北京（400元/平米·月，7.9%）和上海（270元/平米·月，12.5%）的數據，雖然沒有廣州的空置率數據那麼好看，可是不管是比深圳貴的還是便宜的，空置率都比深圳低呢。

這個時候，第一個問題答案有了。

是的，空置率很高！沒有危言聳聽！

空置率高，房客的議價能力提高，房租自然下行！

接著說吧，根據引文，深圳寫字樓市場第一季度並沒有新增供給，市場總存量是608萬平，與此同時，經查，帝都甲級寫字樓存量為1058萬平米，魔都為890萬平，廣州為507萬。

甲級寫字樓與城市GDP總量和人口的關係見下表

故道讀書

寫字樓空置率超過40%是一件很危險的事情通過四方面開看這麼高控制率的後果。

第一：創業越來越難，公司破產率攀升

• 寫字樓的主要功能就是用來公司辦公，空置40%的寫字樓說明，公司破產越來越嚴重，創業越來越難，失業人數越來越多，很多人閒置在家，收入下降，消費能力隨之降低，經濟拉動內需減弱，人開始需要勒緊褲腰帶生活了，這時候考慮最多的是生存問題。

  
  

第二：無人投資寫字樓

• 創業公司減少，導致寫字樓空置率提升，以往以投資寫字樓為主的投資家們，開始從新定義市場，從而不再繼續投資寫字樓，寫字樓的租金隨著住宅攀升到一個高度，率先與住宅到達產業頂部，形成高房價無人租。
  

• 無人租住的寫字樓，高居不下的空置率，在繼續煎熬中，必然會引發租售價格的下調，這其實很明顯，2014年我在租寫字樓辦公的時候，當時價格每平米65元，如今降到了40每平米，依然空置，這就是其中的環節脫鉤了，並沒有在最恰當的時機降價，讓創業者失敗後，在降價，亡羊補牢為時晚矣。

• 互聯網新商業重新定義了商業體系，現在都是分散化辦公，工作室形式出現，人們越來越注重技術和結果，不再是以前看你表面市裡的時候了。

• 一條寬帶，兩三個人就能頂的上以前即是人的公司和團隊，既節省了空間，也節省了時間，還非常高效的產出，所以馬雲說未來的商業不和互聯網掛鉤，都將無商可務，這在當時人們還讀不懂，近幾年發展速度極快，尤其是5G產業的興起，人們才意識到互聯網的重要性，再也不敢輕視了。

社長財經

寫字樓空置率過高，意味著一個區域的繁榮度表象高於實際經濟水平。

如果一座城市不僅寫字樓多，而且寫字樓空置率低，那說明這座城市是真的高繁榮度。

通過數據可以看出，北上廣深以及杭州、南京等東部強市的寫字樓空置率都比較低。

而重慶、昆明、南寧、成都、長沙、武漢等中西部強市的空置率都在30%以上，2019年新進的新一線城市昆明更是高達六成的空置率。

由於企業密集度和人才密集度沒那麼高，但是又要呈現出發達城市的景象，那麼自然是要打造更多的寫字樓，可是樓座入住率的增速遠遠跟不上樓座的建設速度。尤其武漢、重慶、成都近幾年對於高層建築的追求近乎於瘋狂，這些高樓都是酒店+寫字樓的模式，酒店還可以通過降價吸引住客，寫字樓就算租金再低也沒那麼多租客。

結合寫字樓和租金不難發現，租金越貴的反而空置率更低。空置率高的反而租金並不高。中西部的武漢、成都、重慶都是如此。

東部蘇州和無錫空置率偏高是因為這倆都是縣域經濟型城市，尤其蘇州更是工廠型經濟，本身對於市區經濟的依賴度就低，寫字樓的需求自然也沒那麼大。

但是重慶、成都、昆明這些西部城市，城建足以和東部發達城市媲美，空置率卻影射了收入和人才吸引力等方面與東部的差距。

城市發展報告

我個人從招聘角度感受如下：

在深圳租的起貴的寫字樓的一定是附加值很高的產業，比如很多私募、投行、P2P和拿到了風投的互聯網IT企業。當然，老牌大牛企業騰訊，平安這種自有物業的，我們不討論。

之前我們同事講過一個規律，說一家金融公司無論到底有錢沒錢，業務是啥；公司一定要選擇一個漂亮的樓裡，裝修的高大上。基本上我們所有的金融客戶都是這樣的，因為這樣別人才覺得你們公司有實力，錢給你了不會打水漂。前幾年都集中在會展中心那邊，這幾年往南山搬了不少。

所以，金融公司肯定是租用甲級寫字樓的強大力量。但是，現在股市不怎麼樣，P2P頻繁暴雷，整個金融行業都不是處於一個擴張期，甚至是衰退期。所以，金融行業的租賃肯定是減少的。

第二種，拿到投資的互聯網企業。在2014年左右，基本誰家都能拿到，都要快速擴張。但是現在市場卻是非常謹慎的。慢慢燒完了錢，有一批互聯網公司也做不下去了，比如我們一個當時做網上掛號的深圳公司，現在還欠我們十幾萬服務費。

所以，這些需求也沒有了。

另外，就是關外廠房的改造。改造廠房價格底，員工關外生活成本低，大家自然就去了這種辦公地。現在很多電商，設計公司都換成了這種辦公。

而關內甲級寫字樓供應還在增加，動輒300一平米的價格，讓利潤不高的企業難以承受，而目前也沒有新的行業興起。

前錦牛牛獵頭桃子姐

筆者認為：寫字樓空置率超過40說明了幾個問題：

一是房地產過剩，我國房地產行業的過剩是從住宅，到商業地產，到寫字樓，再到特色小鎮，是整個房地產的全面過剩，過去20年是全民進入房地產行業，各行各業都在搞房地產，有條件的在蓋房子，沒有條件的也在蓋房子，在這樣的背景下房地產行業必然會出現全面過剩。寫字樓的表現更加突出些，寫字樓只能辦公用，炒房者投資寫字樓也要把房子租出去，現在房子租不出去了，只能空置。

二是說明我國的經濟下行壓力大，現在各行各業賺錢難，生意不好做，許多中小企業，許多公司沒有生意做只好關門，城市裡對於寫字樓辦公的需求呈現出下降的趨勢，而房子是越蓋越多，寫字樓臺的辦公需求是在下降的，需求與供給之間是供大於求，未來的寫字樓的過剩就會越來越嚴重。

三是社會發展低慾望的趨勢出現，當人們面對高房價和創業難的時候，創業難到時根本無法成功時，無論你怎麼努力都找不到出路時，大部分人開始灰心了，一部分人開始了低慾望的生活，不再奮鬥不再努力了，於是社會就開始出現低慾望的趨勢，一旦社會形成低慾望的趨勢，整個衰退趨勢就會形成。如果社會的低慾望趨勢形成後，整個社會經濟就是一潭死水。

所以，筆者認為，當寫字樓的空置率超過了40%時，經濟問題就已經較為嚴重了，各種嚴格的經濟限制就應該適當的的放寬，要幫助更多的創業者獲得成功，不能讓社會向低慾望和啃老本的趨勢發展。

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金融學家宏皓教授

寫字樓空置率高的原因，大家要知道

第一、肯定的因為寫字樓這樣的辦公類地產建造的太多了，投資太大了。從2008年開始我國進行房地產救經濟的路線後，絕大多數的城市都開始進行地產開發，除去住宅外，商業地產的開發也是重中之重。而辦公樓作為商業地產的重要組成部分，自然成為眾多城市熱捧的對象。包括如今很多城市的地標建築還是某某中心，說白了都是辦公樓（寫字樓）。一組數據分享給大家：2008年我國房地產開發辦公樓投資額為1167.17億元，2017年已經達到6761.36億元（最高值），2018年為5996.00億元，可以說辦公樓投資一直在加速2018年才開始減速。

第二、房價暴漲和房租暴漲使得企業的日子確實不好過了（尤其是中小企業）。雖然說2008年金融危機我國以4萬億投資額拉動了經濟平穩增長，但是也撕開了資本追逐房地產的口子。從哪個時候開始炒房、投資房地產已經興起，這些年唯一上漲明顯的就是房價跟房租。以房租為主要辦公場所的中小企業無疑在利潤下滑和房租成本過高的情況下不得不選擇另謀出路或者尋找其他辦公場所。

第三、住宅居民區成為越來越多中小企業喜歡的辦公場所。尤其是國家放鬆了對於公司註冊地的要求後（允許有些行業在住宅區辦公註冊公司），很多中小企業在居民住宅區辦公的情況愈發明顯。因為住宅區本身的水電費用低不說，而且房租還便宜，這也是吸引很多中小企業在居民區辦公的主要原因。

還有其他原因等等，使得寫字樓的使用效果和需求量大大折扣，這也是造成越來越多寫字樓空置的主要原因。

不論是商業地產還是住宅都要遵守市場規律，商業地產尤其明顯

第一、絕大多數的商業地產收益來源還是租金收入（出售繳納稅費太高）。過去因為辦公樓稀少，加上位置不錯，自然會吸引大批投資者願意投資。但是隨著房價暴漲和房租暴漲，使得越來越多的企業無法承受過多的租金壓力。在這種情況下，需求減弱也是必然，很多城市辦公樓租金下降就是最明顯的例子。

第二、城市一味的依靠土地財政，沒有中小企業的發展肯定是不行的。說白了寫字樓等辦公商業的主要對象還是企業居多，而企業減少或者利潤降低必然會引起寫字樓空置率提高。所以，對於任何地區來說大企業固然重要，房地產企業固然重要，但是中小企業絕對不是可以隨便忽視的。要知道我國中小企業提供了80%以上的就業機會，作用是很大的。

不可否認如今有一些房企正在寫字樓上做文章，比如：共享辦公室等，其實說白了只是多找個企業承擔房租而已。最根本的還是地方對於中小企業的扶持，讓中小企業真正有利潤。這樣的話寫字樓空置問題才能真正解決，當然也必須得減少寫字樓等房地產的投資額。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

勇談房產壹貳叄

這幾年，諸多城市的寫字樓空置率過高已經是不爭的事實，我們可以從寫字樓價格上面看得到，寫字樓市場為什麼遇冷呢？

1、經濟不景氣 這幾年隨著中國經濟增速下降，市場遇冷，中小企業寒冬來臨，企業的減少可以直接體現在寫字樓空置率逐漸增高上面。

2、供大於求。 房地產過快增長，寫字樓存在過度開發的情況，比如一個城市就1000家企業，結果開發商不顧事實開發了2000家的店鋪，空置率肯定高

3、個別行業整頓。比如金融領域某些行業整頓，前幾年金融瘋狂增長導致諸多金融公司出現隨著整頓都消失了，這也是導致寫字樓空置的原因之一。

綜上、寫字樓過度開發，再遇上經濟的不景氣，空置率高也就不難理解了。

我是財經領域從業者，感謝關注和閱讀，關注我，一起了解財經知識

財經島資訊

之前有媒體陸續報道稱，很多城市的寫字樓空置率過高，包括長沙、杭州、成都等諸多二線城市都出現過部分區域寫字樓空置率超過40%的消息。其實，寫字樓空置率高早已不是什麼新聞了，即使是一二線城市市中心的一些寫字樓，我們都經常發現都是整層整層的空關著。

對此，有一位中小企業主曾做過這樣解釋，他認為這主要是房價暴漲，房租也要暴漲，但是近年來，中小企業的利潤卻是大幅下滑的，而房租成本過高的結果只能是迫使中小企業要麼另謀出路，要麼另尋其他場所。所以，初創型公司如果理性的話，肯定不會放在寫字樓裡辦公。

而我們認為，寫字樓空置率過高主要有以下三個方面造成的：首先，之前是房價漲，寫字樓租金也漲，很多資本都投向了寫字樓，造成了一二線城市的寫字樓供大於求的局面。2008年我國房地產開發辦公樓投資額為1167.17億元，2017年已經達到6761.36億元（最高值），2018年為5996.00億元，可以說辦公樓投資一直在加速2018年才開始減速。

同時，真正辦企業的人越來越少，近年來創業失敗的概率高達百分之九十，很多人創業失敗了，已經對此失去了信心。之所以創業容易失敗，這既有寫字樓的租金費用太高，即使在二線城市中心地段租一個樓面也要幾十萬/年。而對於初創企業來說，一年下來能保持不虧損就很好了，可能需要幾年才能使企業邁上正軌，如果還要再承擔高房租這麼大的壓力。創業者寧願去替人打工，也不敢創業了。

再者，現在炒房產這麼火爆，還有幾個人願意租個寫字樓，正正規規的做事業呢？炒房產什麼都不需要，只要有點本金，向銀行貸上幾筆款，坐等房價上漲，一年下來在二三線城市或許也有翻倍的收益，而真正租個寫字樓，還要聘請大量員工，還要抓業務，付高昂的房租，累死累活一年也來弄不好還虧損。所以，那些想輕鬆致富的人，主要是以投機炒房為主，而不願意再嘗試創業的艱苦。

最後，寫字樓不僅租金貴，水電費用都比居民住宅高，業主還要不斷的漲價。所以，現在越來越多的中小企業都跑到居民住宅區去辦公了，尤其是國家放鬆了對於公司註冊地的要求後（允許有些行業在住宅區辦公註冊公司）。對於中小企業主來說，住宅區本身水電費用便宜，而且房租也還好。現在，從寫字樓搬到居民區辦公的中小企業越來越多。這也是寫字樓高空置率的原因。

寫字樓空置率高早已不是新鮮事情了，因為現在國內經濟不景氣，房價、房租還亂漲價，中小企業本來已經生存困難，還要面對高房租的壓力。所以，一些人乾脆拿了創業資金去炒房了，有的人則因創業失敗不敢再辦企業了，更有的企業直接租到居民區去辦公了，這樣寫字樓需求大幅下降，而投資寫字樓的人想要出手也很難，因為要接盤者要全款拿下，所以，寫字樓也只能一直空置著。

不執著財經

最近幾年，在整體經濟發展形勢不太樂觀，經濟下行壓力增大的情況下，寫字樓空置率現在已經成為了大家討論的熱點。特別是從去年開始，隨著P2P等金融行業受到嚴重衝擊，深圳的甲級寫字樓空置率迅速上升，這讓大家對寫字樓的空置率更加關注。

目前我國大部分城市的寫字樓空置率都非常高。

目前出現寫字樓空置率上升的並不是深圳一個城市，實際上全國大部分城市的寫字樓空置率都是非常高的。比如下圖是2018年我國一些主要城市寫字樓空置率的排名情況：

從全國各地的寫字樓空置率來看，除了北京、廣州、香港、臺北的寫字樓空置率比較低之外，絕大多數城市的空置率都達到10%以上，甚至連上海，深圳這些一線城市的寫字樓空置率都超過了15%。一些二線城市的寫字樓空置率甚至達到30%以上，部分城市比如南寧，長沙，貴陽這些城市的空置率甚至接近50%。

寫字樓空置率長期居高不下說明了什麼問題？

按理來說寫字樓是一個城市經濟發達一種直接表現，一個城市到底發不發達，直接從他的CBD就可以看出一番。但是最近幾年全國各地都在大力興建寫字樓，而且一棟比一棟高，甚至一些不具備實力的城市也在大力興建各種寫字樓，所以我國的寫字樓市場發展到今天已經不能真實的反映一個城市的經濟發展情況，這裡面的問題是比較複雜的，至於我國大部分城市寫字樓空置率長期居高不下，至少說明了幾個問題：

第一、很多城市的經濟對房地產有很大的依賴性。

最近幾年各大城市都熱衷建立各種高樓大廈，即便在寫字樓空置率非常高的情況下，仍然在不斷的建新的樓，但是當地的經濟遠遠消化不了這些新增的寫字樓，所以最終導致樓越建越多，空置率越積越高。

而各大城市之所以這麼熱衷的建立寫字樓，這裡面只有一個很大的原因是大力興建寫字樓可以直接帶動當地經濟的發展，特別是帶動GDP的增長。目前很多城市的房地產投資佔GDP的比重是非常大的，比如下圖是2018年我國一些主要城市房地產投資佔GDP比重的排名情況。

從這個數據統計結果來看，很多城市房地產投資佔GDP的比重都達到10%以上，甚至有部分城市達到30%以上。正因為經濟對房地產開發有嚴重的依賴性，所以很多地方為了保持經濟的增速只能不斷的加大對房地產的投資，這是見效最快最直接的刺激經濟手段。

除了經濟對房地產有嚴重的依賴之外，很多地方政府的財政對房地產開發也有嚴重的依賴性，目前賣地仍然是很多地方政府主要的財政收入來源，如果截斷了房地產市場那麼當地的財政收入會受到很大的影響。比如下圖是2018年，一些主要城市土地財政依賴程度排名。

可以看出目前很多城市對土地財政的依賴度都達到了50%以上，甚至有部分城市對土地財政的依賴度超過了100%。

第二、說明當前房租比較高。

現在社會上出現了一種很奇怪的現象，一方面是各種企業生存比較困難，生產成本比較高，這裡面不僅是用工成本，材料成本上升，還有一個更關鍵的是租金成本上升。但市場上卻出現了一個比較奇葩的現象，雖然寫字樓空置率比較高，但是很多業主卻不願意降低太多的租金來把這些空置的寫字樓租出去。

所以我們看到很多企業因為成本壓力上升，只能從寫字樓搬到租金更低的地方去。比如最近兩年深圳很多市中心的企業都紛紛搬到龍華龍崗等租金更低的地方去，所以導致了福田等一些核心地區的寫字樓空置率在不斷上升。

第三、說明很多城市經濟存在脫實向虛的傾向。

房地產空置率的居高不下，我覺得跟資金的投向有很大的關係。過去幾年，我國的金融市場一直存在著脫實向虛的情況，一方面是中小企業面臨融資難，融資貴的難題，他們很難從銀行貸到款，另一方面是銀行卻把大量資金投入到房地產行業當中。

當房地產的融資成本比較低，而且獲取資金的來源比較容易的時候，大量的開發商就會從銀行借錢去開發項目，而很多開發商在開發項目的時候，更多的不是考慮市場的實際需求，而是在進行一場博弈。比如南寧，貴陽這種城市GDP體量是比較少的，但是他們的寫字樓在全國確實排在前列的，比如下圖是截至目前我國一些主要城市已經建成的200米以上高層建築的排名情況。

比如2018年南寧的GDP排在全國第50位，但是目前南寧所擁有的200米以上高層建築的數量就位居全國第十，300米以上的超高層建築甚至超過了上海武漢這些城市，這是非常另類的一種存在。

但是這種脫實向虛的投資是缺乏根基的，因為寫字樓的繁榮是建立在實體經濟繁榮的基礎上，沒有實體經濟的支撐，寫字樓終究不可能有繁榮的市場。

特別是最近幾年在實體經濟表現不理想的情況下，依賴於實體經濟而存在的一些非實體經濟，包括金融，互聯網，外貿等企業也會受到影響，而這些企業一般都是寫字樓的主要租客。

由此可見經濟的脫實向虛帶來的影響是比較大的，而寫字樓空置率居高不下，只不過是這種脫實向虛最直接的體現而已。

關鍵字: 房產 揹負 創業