爱文玩的张先生
如果要投资的话，感觉投资合肥应该会不错。理由如下：
1、合肥是安徽的省会，是“一带一路”和长江经济带战略双节点城市 ，也是国务院批准确定的中国东部地区重要中心城市，城市比较有潜力。
2、合肥有高等院校较多，是全国重要的科研、教育基地，每年会吸引到大量的优秀人才，住房需求比较大。
3、曾有人分析过最具投资价值城市20强，合肥入榜，且排名前10。
安家有方
安徽唯一值得投资房产的城市或许只有合肥，要么就是邻居省份的徐州、南京、苏州等
第一、安徽几乎所有的城市房价开始上涨的周期都是在2016年，具体的原因跟大量的棚改和货币安置不无关系。其中给我印象最深的就是阜阳市，作为一个GDP总量只有1759.5亿元人民币（2018年）常住人口数量超千万的地市，在拆迁安置这波风下房价破万已经稀松平常。大家要明白的一点是，阜阳是安徽省人口流出最大的地市，每年的外出务工人数在200万以上。
第二、房价最终还是要跟资源、产业和人口流入情况挂钩的，短暂的政策刺激不能持久。2018年10月份之后棚改货币安置被变相叫停，2019年棚改指标减半，如今正在走的是以老区改造为主的方式。可以说这些城市房价上涨的主动力已经不足了，房价涨的越高未来的风险就越大。而安徽省会合肥作为集万千宠爱于一身，在资源、产业和政策等方面具有得天独厚的优势，加上合肥是安徽为数不多（甚至是唯一）的人口净流入城市，合肥的房产还是具备投资价值的。
第三、房产投资期早在2017年底就结束了，如今投资面对的风险会越来越高。这里的风险不是房价下跌的风险，而是后期房产越来越难出手的风险。作为房产投资来说想要取得收益的方式无非是两种：租金和赚取差价。在房产出售越来越难的今天，大家都想要变现的难度越来越高，依靠租金收入获取收益已经是必然。但是根据观察来看，目前已经有河北等地区开始对于出租房的房租收取税收，依靠租金收入未来的不确定性还有很多。
安徽属于历史上的江南省，经济虽然发展一般但投资风却可以跟如今的长三角地区媲美
第一、尤其是房产投资风，全国投资风最盛的就是长三角地区了，安徽受其影响很深。这个大家其实是可以理解的，毕竟长三角地区是我国经济最发达的区域，投资已经成为大家生活中的一部分。距离长三角很近的安徽地区，自然这种投资风也是盛行。但是这种投资在安徽省内个人觉得多数属于“盲目投资”，毕竟投资的关键是保证资金的安全性前提下，获取收益。在房产投资风险剧增的今天，资金安全想要保证恐怕都有点难。
第二、哪怕是合肥的房价走势也是有波动的，尤其的二手房，收益率不高是关键。图上所示是合肥二手房价走势图，可以看到合肥二手房从去年10月份之后的跌幅，经过一年时间才回归到原位。根据国家统计局8月份的数据来看二手房价格同比上涨4.2%，这个收益率其实还没有将数百万资金存入银行理财来得高。介于此，大家何必要将数百万资金投入楼市呢？前段时间合肥曝出部分银行停止二手房贷款，这样做的原因无非有两点：害怕二手房市场风险和保护新房市场。
综上，房住不炒的定调从2016年就提出来了，可以说3年后的今天合肥仍然在房产和经济这条路上折腾。建议合肥学习下中部城市长沙，看看长沙是如何在GDP破万亿的情况下，保证房价均价在1万元以内的。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注头条号：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
其实安徽最值得买的就是合肥了，就像是湖北的武汉，毋庸置疑！
扯其他地方，都是骗人的。
在研究合肥房地产的时候，不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起，都有其背后的深层原因，以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因，房价便是外在反映。国家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一样，城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，合肥城市的整个框架都还在二环以内，甚至连二环都没有填满，城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，这7年中，合肥发展非常缓慢，城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区，是首批国家级新区，我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模；1993年合肥市经济技术开发区成立，我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充，但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来，二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大，经开区已初具规模。从这一年开始，合肥拉开了大建设的序幕，在之后的十几年中，合肥从一个无名小卒，逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年，合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时，合肥四大行政区都开始了自己的产业规划，比如包河工业园区，蜀山经济开发区，庐阳工业园区，瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年，与此同时，经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年，合肥产业已经四处开花，在之前四大行政区自有的工业园基础上，三县靠近合肥市区的区域，也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园，长丰的双凤工业园，肥西的桃花工业园。这一年，还有一件大事情，那就是滨湖新区启动建设，这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中，历经18年的建设，合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模，高新区仍在往大蜀山以西扩张，其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型，滨湖区大的框架已经落成，启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中，合肥工业区继续扩张，政务区基本建成，滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中，给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。
刚开始很多人可能抱着看笑话的态度，看着这两个区域的发展和崛起，又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同，同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前，也就是政务区刚开始建设的时候，在其西部，高新区已经过10年的发展，蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区，其工业区已完成大半，居住区框架也已成型。2003年的合肥，人口主体还在老城区二环以内，甚至连二环内都没有塞满，政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此，我们可以发现，政务区是在高新和经开两个工业区，以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚，既有产业的合围，提供足够的刚需，又有周边原住居民的改善需求，同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展，既保证中心化，又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性，却还有很大的不同。滨湖区和政务区相似的地方是，都是市政府极力发展的区域，投入大量优质资源，比如地铁和学校。都是另辟新区，而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是，两个区域内都没有工业制造业，基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是，政务区周边基本上都被产业区包围，滨湖区只有西边和北边有产业，并且尚有一定的距离。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远，中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多，滨湖区成熟要经过更为漫长的时间，后期核心规划区域尚未建成，早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看，尽管经过30年多点开花式的扩展，目前整个城市的发展，最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心，向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼，但从某种意义上来看，政务区天生就是市中心，而滨湖区正努力打造另外一个市中心，多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
房产价值组成主要分为两个部分，一个是土地价值，一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值，比如学区，地铁，环境，商业等等，这些基本上是投资者无法改变和选择的东西。土地价值的提高，主要是通过政府对土地的资源投入，因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面，这些投资者自己可以选择。随着土地价格越来越高，物业价值在房产价值中的占比越来越低，目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看，市区的土地价格相差并不是很大。
从纵向来看，影响房产价值变化的最大因素是房龄。房龄直接关系到房屋的折旧，当新房交付使用之后，其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期，房龄相差5年的房子，年轻一点的升值50%，而房龄老一些或许只有40%。因此，如果有可能，同等条件下，应尽可能投资新房。
合作经济广场的价格为什么在合肥老城区那么高，比周边的房子单价高出1w多，就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值，他们体现的主要是土地价值，一旦有高物业价值的住宅出现，其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。
因此我们也就可以看到，即使老城区市中心有那么多的老破小，很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱，市中心的土地价值很高，但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊区，所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。
最理想的投资应该是这样的，你买了新房，在你交房后的若干年里，这个区域发展成熟，并且成为市中心，这样你的投资收益得到最大化，最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初，其房价基本跟全市平均价格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入，政务区逐步拉开了与其他区域的差距，到目前为止，政务区均价已经超出全市均价40%以上。
合肥房产的最佳投资机会在哪里
过去的将近20年，合肥一直秉承着工业立市的理念，目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移，合肥近些年来发展非常迅速，大量的就业机会，吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化，我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥，合肥与芜湖的差距越拉越大，在全省的首位度越来越高。
其实我一直在思考“合肥房产的最佳投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升，还有合肥每个区域的价值提升，都与资源投入有很大关系。资源的过度集中，使合肥的土地价格近几年一路飙升，土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入，也拉开了合肥不同区域的土地价格。
我对合肥各个区域房价作了分析，我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域，基本上均价都超过了2w。第一个是合肥政务区，这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域，第二个是老城区环城河以内，第三个是滨湖区的46中学区范围，第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围。
以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区，基本不掺杂任何工业制造业，这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区，我之前文章里讲过，学区的溢价是所有条件当中最高的。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心，经开区，政务区，滨湖区都是资源大量投入的新区，老城区则本身就优质资源密集。
我们未来在寻找投资机会的时候，一定要关注政府5-10年内的市政规划，哪里是政府资源集中投放的区域，那里的土地就会得到急剧升值。
目前政务区和经开区已经发展趋于成熟，资源投入即将饱和，在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下，我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖，尽管滨湖近来负面消息频频发生。换句话说，我们能够获得可观收益机会最大的区域，仍然还在滨湖。
小半
你好，国策房住不炒
1: 每个城市都有值得买的盘和不值得的盘
2: 买房其实买的是资源：学区，地段，配套，房型，土地
3: 你这么问需要每个城市都有立即买的资格才行
4: 一般来说看省会，省会最值得
合肥限购，有资格就是买滨湖
没资格买肥西
松哥看房产
安徽阜阳最适合投资，阜阳人多，全省人口最多的城市。
珠城蚌埠
应该都饱和了，很难找到。
斗山大王
安徽省会安庆最有投资价值
精彩无锡
南昌。毕竟有着红色革命基因的地方。
相信自己6的很
宿州宿州宿州
