坑之大者
40年产权公寓不会比70年的住宅火，现在不会，将来也不会。新房里如果说公寓卖的火，那是因为该城市住宅限购，但该城市发展不错，有投资价值。购买公寓看好的只是它的长期持有的投资价值，有钱，且有闲钱的人会买。
对于大众刚需来说，是要生活、居住，以后还会涉及小房换大房，这种群体是最大的，公寓不仅居住成本高、而且更没有居住舒适度可言。贷款利率和年限上，都没有住宅有有优势。所以大部分人还是以住宅为主。
购买公寓的投资者居多，因为它的不限购、不限贷、投资金额小，租金收益高，可以长期持有出租，不着急变现。如果着急变现的也很难，公寓买卖税费很高，就土地增值税一项就得扒一层皮，对投资客没有利润。
住宅总价高，但租金并不高，仅仅从投资出租方面没有公寓风险小、收益高，但转手变现容易，房价涨了随时变现退场。
也就这政策上对住宅的打压导致投资住宅很难有收益，但市场需求并没有因此减少，以后住宅一样会继续保持较稳定增长，而公寓则不然，只要能买住宅，谁愿意去买公寓？加上人们对生活水平要求的不断提高，谁不会努力去购买高大上的住宅，而要回到鸽子窝似的公寓呢？甚至几十年以后，别墅更值钱。人都是要往前看的，不会往后看。买公寓的刚需只是不得已而为之。
京南房产置业经理
好多购房者对于公寓和普通住宅的区别不是很清楚，特别是对于首次买房自住或投资的用户，不知道自己更适合哪一种房子？目前市场上哪一类房子更有“钱途”呢？
首先，小知给大家介绍一下：40年、70年产权的区别有哪些？
中国的土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：
1）民用住宅用地权属年限最高为70年；
2）工业建筑用地和综合类用地最高为50年；
3）商用建筑用地最高为40年。
另外，购买商住房不可以使用公积金贷款，这点恐怕也给很多购房者带来了困扰。但这不意味着购买商住房一无是处，下面知房网就来跟大家捋一捋购买40年产权商业性质房屋和70年产权住宅房比较的优势。
三、购买40年商住房所具有哪些优势呢？
1 、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。
2、40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。
3 、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。
4、商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。
5、 商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。业主一般多为单身贵族，企业白领，整体人群素质要高。
6、商业性质房屋对第二次换大面积住房无影响，仍能享受第一套按揭利率。同时，单身公寓一般比住宅的租金要高。
7、 商业规模形式，周边配套齐全，购物逛街，饮食方便；物业管理会更加的规范和到位。
8、 商业性质的房屋一般都是称为单身公寓，所以面积不会很大，因此总价低，适合投资，也适合过渡。
9、商业性质的土地在商铺结构配比上要比住宅的商业配比合理很多，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，更加能吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
最后跟大家普及下房产年限问题！！！
不用再纠结70年产权还是40年产权，
关于补年限问题：物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。
我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。
现已明确，届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。
《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。可以查证！！
现在大家不要纠结40年50年和70年的产品，商业产权，产权到期后两种结果！
第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；
第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍！
公寓和住宅都有自身优势，面对客户群体不同，很难说哪个更火，想自住舒适性好点小孩上学选住宅，想投资且在限购地区就选小户型公寓！
深惠楼盘置业李经理
我的回答最专业
答案 ：不看好40年产权。
第一，所谓40产权，还是70年，由来的原因是基于土地性质，在一个区域，根据人口，自然资源等，规划部门规划出一些建设用地，按一些比例确定土地性质，比如，住宅，工业，商业，医疗教育，等等。
第二，通常，住宅土地最贵70年，其次是商业和综合，40-50年，价格远低于住宅用地。再其次是工业土地，就是按亩算了，不按米算，一亩大概10-20万，很便宜了，也是50年。如果是教育医疗用地，都是免费划拨的。所以土地性质决定使用年限。
第三，一些不良开发商，购买了商业土地，价格很低，本来只允许盖写字楼，它确盖了类似写字楼的用于居住的房子，或者类似酒店的住宅，对外说是住宅，报批时候是写字楼或者酒店。这样的产品，产权就是40 年。
第四，开发商拿地价格地，伪装成住宅又可以卖的价格高，它拿到钱走了，以后就会留下后遗症。比如，只能用商业电和水，比如不能通燃气等。
第五，最大的问题是，等到了40年，从国家法律角度看，它不是民生，而是生意，国家可以无偿收回，直白解释，就是，租给你40年，你做生意，亏损不亏，是你的决定，到期就收回。而住宅70年的，就不存在这样的问题，首先当时土地出让就交了足够多的钱，国家也是认可用于民生，其次也立法通过，物权法明确规定，住宅项目70年后，自动预约。而对于40年，50年的，项目本质不是住宅，而是商业，所以没有法律约定要让你一定挣钱。
第六，国家也意识到，一些钻空子的开发商的这种项目，所以已经开始堵住漏洞，比如，这类房子不允许个人购买，不允许转让给个人等等，就是避免以后带来麻烦。
Euler大于Gauss
公寓的投资，有眼光的人看到的全是机会，不求变化的人看到的就是坑，未来小面积住宅市面绝版，比如60平上下的住宅，在深圳宝安400多万的总价，得到两房使用，还很难买到，而60平的复式公寓，实用面积接近90平，可得三房，不到两百万，一半的总价，租价跟住宅还差不多，南山部分区域在实行公寓入学，一旦教育配套成熟，唯一的入学短板被补全，未来价值可想而知，随着公寓阳台化，花园化，燃气化，各种现象都表明，未来小面积产品主流就会是公寓
房产百科李晓生
个人觉得有产权的40年公寓房以后会比70年产权的住宅火！
因为目前70产权的住宅房价实在太高了，已经严重偏离了房子的实际价值，绝大部分人都已经买不起了，以本人所在城市为例，一套四十来方的70年产权住宅房，售价高达二百来万，而租金却不到三千元，租售比才1.6-2%，收益率非常低！
而同城40年有产权的公寓价格却只有70年产权住宅的三分之一，一套四十多方的有产权公寓售价大概六十多万，而租金同样也有差不多三千元，租售比在5%左右，公寓的收益率明显比住宅高多了！
相比来讲，有产权的公寓无论买来自住或者投资出租都比住宅要划算的多！所以个人觉得40年有产权的公寓以后比70产权的住宅火！
地平线88866
可以肯定的回答你，公寓肯定不会火。
对于公寓项目，本人有以下观点：
第一，不可落户，不可当学区房。
第二，商水商电，居住成本高。
第三，不能燃气入室，多数采用空调取暖。
第四，后期交易费用超高大概19%
第五，目前北京地区对公寓已经开始限购，要求公司之间买卖不可卖给个人，后期不好套现。考虑投资公寓的朋友，可以参考一下。
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北三县楼市解析
在当下，落户最重要的意义是业主的子女有权利上房子划片对应的义务教育学校，而无法落户，业主的子女就只能上外来务工子弟学校或回原籍上学。住宅自然可以满足落户的条件，但公寓却由于是建设在商业用地上的而无法落户。比这个“名分”，像公寓只有40年产权、商水商电、朝向采光、商住混杂等弊端反而是小事儿了。
所以小编认为，公寓虽然也能基本满足居住需求，但不能算作真正意思上的"房子"，因为他没有房子应有的"名分"。 这像极了旧社会的妻妾制度，住宅是妻，公寓是妾，虽然妻、妾都能"睡"，就像住宅、公寓同样都能住一样，只是"名分"差远了罢了。
很多住房刚需问小编，现在房价高昂，以自己的有限财力已经看不到买的起房的希望，是否可以退而求其次，先买一套公寓凑合着过渡一下，等以后有了钱再卖掉公寓换住宅？ 小编可以负责任的告诉你，这样的操作简直是灾难性的！因为天下哪有先纳妾再娶妻的道理啊？并且由于税务部门已经认定了纳妾的人都是有钱人的理论，将公寓再次转让的交易税设计的过高，简单的计算至少占成交额的20%之多，有点贵族税的意思了，这造成公寓买了就很难再出手。所以，想先买公寓过渡，未来卖了再换住宅的思路是根本就行不通的。试想一下，你本来钱就少，再在一套公寓上面被锁住一部分，未来就更难买得起住宅了！
既然小编这么说，那是不是公寓就不能买了呢？非也，得分人！住房刚需肯定是不适合的，但有钱人就不一样了，有钱人娶完妻，还有性趣的自然想着去纳妾。正如现在大城市的住宅都限购，有钱人的"房票"用完后，完全可以再去买公寓，反正钱放银行里不花也在贬值。但有一个前提，必须把住宅的“房票”用完后再买公寓，正如必须先娶妻才能纳妾一样！ 即便公寓不能落户，但有钱人本来就没指望用公寓来落户; 即便公寓是不好再次出手，但有钱人原本就没打算在短期内出手，因为长期持有的租金收益完全可以弥补公寓升值慢的问题，长期收租才是公寓正确的赚钱之道。
小编就有朋友在十几年前一口气购买了10套公寓，当时是10万元一套，现在虽然公寓涨的没住宅快，但现在至少也值30万元了。更可观的是租金收益，现在他一套公寓的年租金就有2万多，正常情况下出租5年就能收回买房的本钱，这租金收益率比商铺都高了！ 所以说，买公寓是有钱人的游戏，就像纳妾一样，对住房刚需人群来说，老老实实的娶老婆买住宅才是正路，否则就有可能成为接盘侠！
雨桐撩楼市
买什么样的房子还是要根据居住人的情况来看，选择适合自己的房子才是最好的。公寓房毕竟面积有限，不适合长期居住，适合一些资金有限，只能暂时选择公寓房过渡的人群。大家在选购公寓时要注意，根据居住人群的特点，购买公寓时要注意看公寓周边配套和交通，这关系到自己今后的生活是否便利，未来年轻人白领等会热衷公寓。
链家张涛
40年产权的属于商业性质，70年产权属于住宅性质。
这个就是涉及到房地产税的问题。因为房地产税对商业的没有征收。
如果房地产税一旦出台，就有可能挤压一些人去购买这种商业性质产品。
火热，我认为倒未必，因为投资回报周期长。比现在市场好一些，有可能，因为住宅投资市场被挤压了。
因为这种产品，首付50%，贷款只能10年，转手慢，不适宜居住。
详细信息关注《余少说房产》，搜索《深层讨论：房地产税让谁收益了，导致以后房地产怎么发展》有详细解读。
余少说房产
在限购限售的城市中，公寓对比住宅，最大的优势就是单价低总价低，不限购不限售，以石家庄新房为例，二环边上及以内是找不到房价100万的住宅的，公寓的总价还是能找到40-50万的房子，导致了买房预算或者受住宅限购限售的客户选择公寓。当然公寓和住宅相比，劣势也很明显，首付最少一半，贷款利率上浮多，落不了户口，没有学区，大部份商水商电，大部份没有天然气，一层住户较多，转手费率高等等。如果客户需求是刚需客户，考虑在这座城市定居下来，还是建议买住宅，哪怕是远点或者旧点的二手房。如果需求是投资经营，或者年轻单身追求生活品味，选择公寓还是挺合适的，毕竟住宅小户型没有loft，租金回报率要比住宅高，还能开公司。
