清峰找回

青島人土著就是即墨(包括嶗山、城陽、李滄等)，青島西岸(包括膠州等)與老青島實際沒多大交集，然而大青島，西海岸發展很快，潛力很大。然而即墨，特別藍色硅谷後勁實足，旅遊、教育、海洋科學，加上煙臺的海陽不是沒有可能劃給青島(其實海陽人大多數想劃歸青島)，即墨必將成為真正青島人最宜居和發展之地，房價隨之升起，2萬?3萬也拉不住！青島市南、市北、嶗山、城陽城區基本已無地可用，即墨必將發光！

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前幾天去了中國青島，世界藍谷，宇宙即米一趟，也來談談即墨的房子，特別是世界藍谷。

一、大勢所趨

2019年7月30日，國家對房地產的發展做出了明確的說明：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這段話的出臺，就是給房地產今後的發展定了調。說的明白點，就是不要炒房了，再想通過炒房子賺錢就非常難了。這就是近幾年的房地產發展的趨勢，如果要逆勢而我，那將被歷史的車輪輾碎。開封市於是來了個房市鬆綁一日遊，大連立即限價，這就是地方政府對730政策的相應 ，即墨房價再漲，那個領導不想幹了。

二、無配套

坐11號線從藍谷到青島市中心需要40-50分鐘，開車估計時間更長。現在藍谷幾乎沒有什麼配套，除了港中旅的房子供暖外，其他的房子均無供暖。山大幼兒園和小學不對外，其他學校就不用說了，說好的二中去那裡了。齊魯醫院奠基了，北航奠基了，但是後續動工了嗎？奠基儀式誰都會搞，只有像山大那樣真金白銀的建起來才是實在。給大家個理由，花1個小時住到藍谷幹嗎？ 沒有企業，沒有人，沒有配套，後續就不可能發展。 看看乳山銀灘，沒有人，十年房價也不漲。上次一家企業因為地方沒有兌現給職工解決上學問題，離開了藍谷。看看滿大街的收費停車線，說說的政策，想留企業，想留人非常難。 雖然有研究機構，但是從成果轉化為產品需要許多配套，配套在那裡。國家提到上合示範區，但是上合示範區和即墨、和藍谷有關係嗎？

三、資金緊張，房價開始下降

況且，在目前的金融政策下，開發商的資金非常緊張。資金緊張就有可能發生爛尾樓的風險，看看一則新聞就能讓新城賣項目，富力已經不再拿地，要求儘快收回資金。在這種情況下，炒房客觀望，剛需沒有理由來藍谷。城陽、西海岸新區都有低於萬元的樓盤。許多開發商開始賣毛坯房，每平方3000元的精裝修房子，就是明搶。開發商開始賣毛坯房實際就是降價，這一切就說明了房價開始下滑了。觀察一下2019年上半年的土地拍賣，不是底價就是流拍，說明什麼？自己想吧。7月26日、7月29日拍賣的土地公佈了嗎？如果你看到了，告訴我一聲。

買房有錢

中長期來說當然還會漲，但是從哪年開始漲那就不好說了。

說幾個重點。

第一，即墨面積過大，比市內四區加起來還大的多，但人口面積遠低於主城區。因此不存在土地供應緊張或者沒處建新盤的情況。

第二，即墨前幾年大漲是因為有：藍谷、地鐵、撤市劃區三重概念重疊，又恰逢全國樓市普漲。此時主城價格持續走高，很多市區內買不起房的以及有閒錢炒房的人都跑即墨買房子，所以才有那般轟轟烈烈的行情。

第三，即墨的高規格規劃是在黃島和紅島之後推出的，所以熱度也高。但是隨著熱度減弱，膠州那邊出現機場落成、機場火車站一體化、通地鐵等概念，成為了最新的概念區。因此即墨屬於利好兌現，不再具備炒作的意義。

第四，現在處於大範圍嚴要求的調控期，主城都扛不住壓力應聲回落，即墨自然也沒有逆勢上行的資本。

第五，隨著此前諸多概念和利好的堆砌，即墨被炒的泡沫已經有點大了，需要幾年時間消化以後才有可能出現的新的趨勢，或許三年或許五年，甚至十年都有可能。這要看發展速度和人口增速，以及整體樓市大環境的變化。

綜上所述，即墨的漲幅已經透支了未來幾年的空間，因此短期幾年內上漲的概率微乎其微，橫盤震盪或者微跌的概率更大。要漲也是多年以後的事情了，畢竟經濟在發展，時代在進步，收入也在增加，中長期來說任何大城市的房價都能上行，無非是漲多漲少、漲快漲慢的差別。

城市發展報告

說即墨等於說青島，因為即墨房子拋開青島其它地區單獨漲跌的概率幾乎沒有，所以分析青島整體的樓市就可以了。文末再單獨分析一下即墨。

對青島房子，我的看法是，短期不會漲，甚至會出現微跌，但放眼長期必翻倍，甚至好幾倍。

為什麼這麼說，大家看一下青島歷年房價收入比的數據，會發現馬克思政治經濟學上說的“價格圍繞價值上下波動”在房地產面前並沒有失效。只不過，房價一輪輪暴漲，只漲不跌，是因為你手裡的工資也是隻漲不跌——為什麼我最近沒漲工資——你不漲不代表別人不漲，僅此而已。

換言之，是房價收入比圍繞一個數值上下波動，而不是單純的房價圍繞一個數值上下波動。

對於青島而言，這個數值在2-4上下，也就是說平均每2-4個月工資購買1平方米房產，從90年代房改以來，這個數值雖然上下波動過很多次，但中間除了個把月微超以外，整體未曾變過。

例如，2015年青島平均工資大約5000元，全市平均房價大約1.3萬元，房價收入比大約2.6。

2018年經歷一頓大漲之後，青島平均工資大約6000元，全市平均房價大約2萬元，房價收入比大約3.3。

今年經歷調控，目前青島市平均工資大約6.2-6.7萬元（數據來源不同，不做糾纏），平均房價大約1.8萬元，房價收入比略低於3。

再往前推20年，結論差不多。這裡不多糾纏了，有興趣的可以自己分析。這就是我的結論：經濟上漲必然伴隨適度通貨膨脹，而通貨膨脹勢必會導致房價作為M2蓄水池而上漲。古今中外，任何一個國家，一邊經濟發展蒸蒸日上老百姓收入節節高，另一方面房價萎靡不振的情況還沒有出現過，也絕對不可能出現。只不過，發展成功的國家是工資跑贏房價，老百姓買房越來越容易，如美國。而發展失敗的國家是房價跑贏工資，老百姓買房越來越難，最後導致社會動盪。如我國南部最近正在不安分的某城市。

所以當前期待房價大規模、系統性下跌的想法，還是做個夢吧。但是期待工資上漲房價收入比降低，買房變得容易，則是比較現實而且可能的。

我們回到青島。2016-2018年上半年青島房價剛漲過一輪，目前青島房價收入比約等於3，還處於一箇中高位，限購、限貸政策並沒有放開。房價收入比的波動也不太可能在中高位向上翹，因此短期內房價上漲的概率可以認為沒有。

但是長期看，房地產關聯如鋼鐵、水泥、建材、裝修、傢俱家電等行業的發展，儘管“房住不炒”，但國家還不太可能把房地產往死裡打壓。個人認為，在青島市房價收入比達到2之前——以現在的房價數據，應該是社平工資達到9000元之前——政府一定會更改政策，改打壓房地產為刺激房地產，屆時又是一輪暴漲。個人估計屆時青島市平均房價應該能達到3-3.5萬元之間，然後政府再一次打壓喊停。（房價上漲過快會導致地產從實體經濟吸血，說白了就是富人拿出辦廠、經商、科研的錢用來炒房，這對經濟百害無一利，比窮人買不起房的危害還要大百倍，無需多言）

至於即墨，我直接說了，這是一個重點上漲區域。

為什麼這麼說，我之前在關於青島樓市的其他回答裡說過，房子最能升值的區域，不是老市區，不是遠郊區，而是城市發展擴張的下風向，近郊“剛剛郊區變市區或者即將郊區變市區”的地方。

落實到青島，最值得買房的地方：西海岸、城陽、紅島、即墨，外加膠州（有點遠，建議不要優先選膠州），但是最不值得買房的地方，我的看法是很明確的：市南、市北、嶗山、四方、李滄。

前面的幾個區，目前房價較低，大興土木，年輕人集中湧入——現在新城吾悅廣場、萬達茂的人氣已經明顯比中山路、臺東更高了，城市陽臺海濱浴場招徠外地遊客的數量超過一浴、二浴、三浴、六浴之和的情況下卻還有人腦子轉不過彎來說西海岸“鬼城”，城陽“老巴子”，這明顯是有問題的。

城陽我去的比較少，以我對新城吾悅廣場、一帶人流分析來看，臺東一帶20多年的房齡的老房子要三四萬，這些地方周圍還能買到一萬多不到兩萬的新房，很明顯這不合理。未來只有兩種結果，要麼臺東房價崩，要麼積米崖房價翻倍。隨著積米崖一帶永旺夢樂城、德信利群、華僑城的興建，配套越來越完善，將來房價會更高。而臺東後面基本上沒有什麼利好了，現在什麼樣，再往下看十年變化的概率不會太大。

就我的看法臺東整體崩掉概率極低，那麼未來隨著積米崖的配套進一步完善，勢必有一個積米崖房價翻倍去追臺東的過程。只不過出現在什麼時候（社平工資達到9000元/月），哪一年會起跳，我不是神仙，就不得而知了。

即墨和積米崖道理相同，這裡就不贅述了。

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一、首先看看全國大格局下青島的位置：

1.青島上合組織峰會後起碼坐實了國家中心城市的位置。

2.10月22日又獲山東省批覆，《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》，青島為主，濰坊、煙臺為輔的城市發展方向。

3.10月30日國務院辦公廳發佈，“國務院辦公廳關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見，說明中國正在向大城市方向極速發展，青島在建及規劃未建鐵路、基建也都將加快，國家花大價錢做的基建一定不會白白浪費，基建周圍都將得到發展。

二、其次看一下即墨對於青島未來發展格局中的位置：

1.在《山東省沿海城鎮帶規劃（2018—2035年）》中位於連通煙臺與威海的乘上起下的關鍵位置（必經之地）。

2.即墨現地鐵規劃三縱一橫（此為老數據，現已增加），可直線連通青島主城區和膠州國際機場，膠州劃區後，即墨與膠州並行進如（國家大城市發展）青島主城區位置，10年後的即墨房價與城陽、李滄價差將逐步縮小。

3.青島香山旅遊峰會後即墨旅遊項目不斷加入，整個青島旅遊業再升級，今後外來人口和旅遊人口會持續走高，即墨二產有根基，三產有望實現突破，人均收入會不斷增加。

總結就是：現房價12000基於穩定（政策調控全國一盤棋），基建成熟後，即墨破2萬或翻翻不是沒有可能。

海斯博

青島哪裡會有潛力，就說近20年，最簡單的辦法就是以市政府為圓心，畫23公里為半徑，半徑之內行，之外別管什麼西海岸，藍谷都不行。都是以市中心，北京20公里到通州,通州怎麼樣，深圳20公里到寶安機場，小廠房工業區，上海不用20公里到廣蘭，廣蘭連個20層的樓都少見。這些大城市的資源，資金和人口聚力這麼多年也沒把20公里半徑發展很好。何況青島，青島的這點資源市內四區加城陽足足夠，做飛機看下面你就知道有的是地。天津但是新區和老城有35公里左右，那是因為新區要靠海，青島海岸線不是稀缺資源，太長了。這點人口和資源吸引力，把環膠州灣發展充分都得很長時間，都理智點吧，藍谷和靈山灣早著呢，攤大餅，抄概念，賣地而已

淨說實話1011

筆者認為，目前即墨房子的價格不會上漲，甚至會有小幅下跌的可能。

一是樓市已經提前入冬，房價和信心都呈鬆動狀態。今年的夏秋之間，樓市冰火兩重天，由以前的萬人排隊、千人搖號到現在的冷清清、冰涼涼。目前，不管是新房還是二手房，價格都普遍出現了或多或少地下跌，或者可以討價還價了；原打算購房的消費者也開始了猶豫不決，信心明顯不足；接到的售樓處電話、街上散發賣房廣告的都多了起來。

三是國家調控力度不減，暫不具備上漲的政策基礎。近期，隨著市場的轉冷，市場上出現了調控鬆動的聲音。對此，28日，住建部《通報》，堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”；29日，新華社也突然發文：《如何看待未來房價走向？》，直白明示，國家遏制房價上漲的決心不會改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

綜上所述，青島即墨的房價短期內再漲的可能性極小。當然，不會上漲，也不意味著要大跌暴跌。目前，不管是宏觀經濟、GDP增長、居民就業、社會穩定等各個方面，都需要一個穩定理性的房地產市場。即墨，作為青島的一個新區，發展潛力較大，前景看好，房價大幅下跌的可能性也不大。從中長期看，物價、工資、成本、房價都是一個上漲的趨勢，只不過是“哪個快、哪個慢”的問題，將來或許房價收入比會有所下降。

恐龍之想

你們真的去看過房子嗎？創智新區好多新盤雖然不是特別火爆好賣，但是真的不愁賣。。好點的地腳，好點的樓層基本選不到。。現在新區依舊13000-14500...哎 剛需怎麼整！

抖音猜猜

個人觀點

只要明年初政府沒有房產利好政策發佈，還是保持現有調控政策 我認為青島房價還會再現有基礎下降20%，但也並不是什麼好事 先前高價買房人在偷著哭 買不起房子的還希望再降降！我認為適合自己的就是好的，現在預算夠 剛需 就找到合適的樓盤入手，都想著抄底 但到達地步會快速反彈！因為又有一批炒房客等著入手了 ！房價降價用3年時間，漲價3個月而已！

青島麻雀房產信息匯

近幾年應該不會大漲，微漲還有有可能的。

首先青島即墨的房價再即墨劃區那一年房價基本上屬於翻了一倍，原先6000左右的房價的基本上都漲到12000左右，炒房的暴利期已經過去，對房子的需求基本上就剩下婚房等剛需房了。所以想要大漲很難。

再看看青島即墨目前小區的入住，撇開老小區不談，近幾年的新校區古城、萬科、潤髮家園、雍翠灣等等入住率都極低，雖不像一線城市描述死城的模樣，但是加上租戶晚上亮燈的住戶還是非常有限的。

古城小區東邊有拆遷了一大片，德馨龍湖南邊的新建的樓層即將完工，古城西新建的樓層也即將完工.....青島即墨的房子越來越多，但是有購買力買起房子的人比例基本上沒變，人民經濟收入無法跟上翻了一倍 的房價，所以青島即墨的房價即使跟著全國房價大趨勢想要上漲那也只能微漲。

關鍵字: 城陽 社會 青島