2018年下半年，在政策調控趨嚴、樓市降溫、房企去化承壓的大背景下，房地產板塊在資本市場的行情經歷了一輪下行調整。
2019年房地產行業下行壓力依舊，而在政策面強調求穩的主基調下，房企市值卻迎來一波回升。截至2019年12月31日，百強房企中的上市房企總體市值上漲32.1%。
其中萬科市值突破三千億向四千億邁進，中海地產市值逼近三千億，融創以88.2%的市值增幅跨入了市值千億陣營且逼近兩千億。
在頭部房企的帶動下，市值100-900億陣營的房企數量顯著提升，如路勁、保利置業、建業地產等房企也跨入了市值百億陣營。
01、八成房企市值上漲
2019年房企市值總體上升，百強房企中上市房企超過八成市值上漲，僅不到二成房企市值下跌。在這其中，頭部房企憑藉強勁的綜合實力，延續強者恆強態勢，總體來看，龍頭房企大多保持35%左右的市值穩定增長。
從漲跌幅看，TOP10-30梯隊房企市值增幅最為顯著，平均增長率達51%。此外，大悅城市的值漲幅最高，超過200%，中國奧園和正商地產市值漲幅均超過100%。而市值出現下滑的則多為排名靠後的中小規模房企。
02、大盤及政策面的影響市值提升
整體而言，2019年房地產板塊市值上漲，主要基於大盤及政策面的影響。
一方面，2019年無論滬深還是港股，大盤指數均呈波動上揚態勢，即4月達到高峰，8月有所回落，四季度繼續上揚。
在此背景下，房地產板塊呈現出相似走勢，且強於大盤。
另一方面，2019年房地產調控政策以“求穩”為主基調，重申“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制。從“堅決遏制房價上漲”到“防止房市大起大落”的轉變，側面反映出房地產市場政策層面趨緩；同時融資層面政策雖然持續收緊，但金融政策整體總量趨於寬鬆；此外近期中央經濟工作會議中關於貨幣政策從“鬆緊適度”到“靈活適度”的表述轉變，也顯露適度寬鬆的端倪。
基於政策力度緩和影響，以及對明年房企融資邊際改善的積極預期，地產股市值順勢上漲。
03、部分房企市值超預期上漲
1. 業績上漲顯著。房企的銷售業績是衡量房企經營表現的最直觀數據，也是資本市場對房企價值判斷的重要參考之一。
房企業績規模的顯著上漲，是房企階段性戰略取得成效的有力體現，繼而獲得資本市場的認可。例如正商地產、時代中國和寶龍地產，2019年1-12月操盤金額排名較2018年同期分別提升6、8、10位，與之相對，其2019年市值分別上漲136.1%、93.4%和78.9%。
2. 擁有寬而深的護城河。地產股的護城河，除了較為明顯的高業績和規模優勢，還包括房企的納儲能力、融資優勢、產品力、運營效率等多種因素，而龍頭房企往往具備不止一個護城河，且其護城河隨著其自身的發展不斷加寬加深，房企在資本市場的青睞程度也隨之持續提升。例如頭部房企中的融創、新城、龍湖、世茂等，在既有的業績與市值規模下，還收穫了強勁的市值漲幅。其中，融創和世茂依託收併購納儲助力規模增長，廣範佈局優質資源，同時在產品力競爭方面實力強勁；而新城和龍湖憑藉出色的商業地產表現鎖定優勢。
3. 部分房企實現價值迴歸。部分房企原本就擁有可觀的規模、一定的綜合實力與較高的知名度，卻因某些不確定因素在資本市場褒貶不一，暫時被低估，隨著市場逐步明朗化與投資者信心的恢復，如今實現了價值迴歸。例如旭輝集團，合作拿地在加速其擴張進程的同時，也存在一些負面影響，例如銷售權益比例低於行業平均水平，間接導致其銷售規模與資產規模的不匹配，繼而降低外界資本對企業前景的預期。隨著旭輝“增權益”戰略的逐步落實，2019年權益銷售金額排名較去年提升7位至19名，其估值迴歸到了合理水平，市盈率從2018年末的4.4左右提升至2019年末的9.0，市值也相應上漲了65%。
4. 降槓桿，實現財務風險的有效管控。在融資政策持續嚴控的大環境下，資本市場對房企的經營風險敏感度較高，控制合理的槓桿水平成為當前房企在行業競爭格局中站穩腳跟的重要一環。年內，融信中國積極關注財務健康，淨負債率由2018年末的105%下降至77%，同時通過境外再融資及配股使得債務結構得到優化，市值穩步增長28.1%。
5. 通過戰略合作、收縮、內變等價值經營手段進行市值管理。房地產行業作為我國經濟支柱型產業，一直以來在資本市場的市盈率卻低於其他行業，被低估現象普遍存在。
在此背景下，房企有效的市值管理有利於其在提升內在價值的同時獲得資本市場的更多關注，獲得融資優勢，繼而提振投資者信心，帶動市值上漲。年內，越秀引入廣州地鐵為戰略股東，施行“軌交+房地產”的業務發展模式，成為其業績和土儲的有利輸出支撐，市值上漲59.5%。市值上漲162.5%的奧園集團，於今年3月分拆旗下的奧園健康上市，募集資金淨額5.77億港元。該舉措一方面有利於提高母公司資產的流動性，聚焦主營業務發展；另一方面子公司獨立運營拓寬了企業融資渠道，增強企業在細分領域的競爭力，使得整體估值提升。大悅城於年內完成重大資產重組，成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的唯一專業地產業務平臺，避免同業競爭的同時集中了優勢資源，進一步提升了企業競爭力，以218.5%的市值漲幅位居榜首。
值得注意的是，當前在房企資本市場上的規模或業績與市值不匹配現象依然存在，例如業績規模超過2000億的綠城中國，市值僅人民幣186.1億元。
我們認為，對於上市房企而言，經營發展過程中除了重規模、調戰略、補短板，適當的市值管理有利於其內在價值顯性化，在資本市場上取得優勢從而反哺地產的投資運營，最終實現在資本市場與實體產業間的雙向互動提升。
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