理財迦

最近，有網友詢問，他生活在三四線城市裡，本來指望今年房價能下跌，自己可以購房置業，但當地房價反而從前幾年的7000元，漲到1萬元。現在他正在考慮，究竟是買房好呢？還是等房價跌下來再買？

實際上，不管是在大城市也好，中小城市也罷，對於剛性需求來說，通過買房改善居住條件這是必須的，所以無所謂房價下跌不下跌，只要買得起房，隨時都可以出手購置房產。但問題是，如果投資炒房者，我們認為買房還是謹慎為妙，儘管上半年三四線城市房價上漲，但是投資風險也很大。投資者應該把控風險。

導致今年上半年三四線城市房價繼續上漲主要原因有二個：一是，今年1月初，央行宣佈二次全面降準，釋放出大量的流動性，而貨幣政策寬鬆，使銀行體系資金充裕，大量資金流向房地產領域。貨幣政策的放鬆，使得三四線城市房價不跌反漲。而一線城市房價因為受到嚴格的調控政策影響，漲幅就相對有限。

二是，今年上半年，由於經濟下行壓力較大，各地放鬆了對房地產調控，有的城市解除了限購令，有的城市放開了對人才引進的管制，還有的城市下調了房貸利率。在這種情況下，上半年三四線城市房價不漲才是怪事情。不過，進入四五月份後，各地政府又開始要遏制房價的上漲，又密集出臺了房地產調控政策。從6月份的房地產數據看，房地產市場已經開始降溫。

那麼，未來三四線城市房價還會繼續上漲嗎？我們認為不可能：首先，經過幾年房價大漲，投機炒房資金的大量湧入，三四五線城市房地產空置率達到20%以上，已經遠離國際安全標準的10%。也就是說，當地居民早已買不起房，能買房的主要是投機炒房客。但未來一二年內如果實行了房產稅政策，那麼大量囤積房產的炒房者將會拋售房產，屆時就不會再有人來接盤。所以，儘管三四線城市房價還在漲，但這都是虛的。對炒房客來說，千萬別碰這些中小城市的房產。

再者，別看這些年三四線城市房價出現了補漲行情，實際上還是隱患重重。因為，這些年房價上漲的過程，就是從開發商那邊囤積著大量房產，轉到個人投資者那邊，雖然完成了去庫存，但只是庫存搬了一個家。而鑑於三四線城市人口流出大於流入，工業基礎薄弱，基礎設施薄弱，同質化現象嚴重，一旦投資炒作資金退出，三四線城市房價要跌還是會大跌的，只是這次蒙受損失的是個人炒房者。

最後，本輪房地產上漲行情，剛開始是深圳領頭一線城市先漲，後來二線城市也跟著漲，近二年三四線城市才出現了補漲。所以，三四線城市房價是在近二年才出現大漲的，這很容易造成大漲之後是大跌，或者乾脆就是有價無市。通常人們在三四線城市購房主要是新房為主，而二手房要想出售都是比較困難的。所以，投資三四線城市房子容易，但是要想全身而退不那麼容易了。

今年初受到房地產調控和貨幣政策放鬆的影響，上半年房價沒有下跌，反而是有所上漲。對於剛需來說，買房為了自住，無論什麼時候購房都不算晚，但對於投機炒房者來說，投資三四線城市房地產還是要謹慎一些為好，導致三四線城市房價上漲主要是靠炒房資金來推動，如果一有風吹草動，炒房資金退出三四線城市，那三四線城市就要出現大幅調整。更何況，如果房地產市場出現蕭條情況，在三四線城市因“有價無市”，購房者要想轍出來都很困難。

不執著財經

最近我收到很多私信，反映當地的房價不降反漲，有些打算買房的，買了怕以後價格下降，不買更怕價格上漲，心裡很糾結。

朋友反映的情況是事實，最近確實有部分三四線城市的房價出現了上漲的勢頭，還有個別地方一開盤被搶光。出現房價上漲的原因，個人分析主要有兩點。

一是土地集中上市，價格相對較低，有利於開發商降低成本。今年以來，房地產市場總體來說一線城市價格微漲，二線城市漲幅較大，三四線城市平穩略有下降，但也出現了兩極分化的態勢。有的地方價格上漲，而上漲的幅度出乎意料，有的地方下降了，儘管幅度不大。但是，為什麼剛進入下半年，價格又上漲了呢？主要是三四線城市對購房幾乎沒有限制，開發商預留的樓盤選擇下半年集中開盤，購房者選擇的空間較大，市場表現紅火。越是在這種情況下，雖然樓盤之間有競爭，但開發商越是咬牙不降價。同時政府掛牌出售土地，而價格有的比去年年底和今年初的價格還要低，吸引眾多的開發商競相拿地，房地產市場進一步升溫，同時帶動了新一輪房價上漲。

二是大房企進駐三四線城市，商品住宅的檔次、規模和質量等都有所提高，客觀上推動了高房價。隨著一二線城市的政策收緊，從2016年下半年開始，陸續有象恆大、碧桂園、中糧集團等大房企開拓三四線城市市場，憑藉雄厚的資金、嚴格的管理及開發的速度迅速佔領了當地的市場，成為購房者的首選目標，自然價格也高於本土開發商。加之他們的存量大，分期供應市場，提高了競爭力，拉動了房價。

但是，四線城市畢竟沒有多大經濟支撐，而且也會不斷有人往大城市轉移，即使新增人口也只能是小縣城和農村人口為主，其購買力也是有限的。中央對房地產市場的政策是全覆蓋，穩是主要的，也是長期的。所以說四線城市的高房價出現是正常的，但肯定不會維持很長時間。對於我們購房者來說，如果允許的話最好再等等。

平淡如水5343

今年年底前就會開啟大範圍下跌！這一波房價大漲是十年一遇的樓市大牛市，大小城市庫存幾乎全部去化完畢，就連幾年的爛尾樓都起死回生，因為房地產行業從拿地到開盤平均需要一兩年時間，新增供應上不去，短期內房價跌不下來，但是近兩年三四線城市土地出讓量大漲，新房市場供過於求只是時間問題，不會等待太久！

另外，這一輪三四線城市去庫存，國家的總結是“圓滿完成去庫存階段性任務”。去庫存確實把房子賣光了，但大多都是投資客或者被高房價和限購限制的一二線城市的返鄉置業客。房子雖然賣掉了卻沒人去住，造成高空置率，如果大多是空置，那麼三四線城市樓市庫存只是從開發商手裡轉移到個人手中，只是讓庫存搬了一次家，積累到一定程度三四線城市樓市下跌只是時間的問題。

更多城市樓市分析和買房節點預判關注後續更新，買房問題可以關注後私信我。

老於長三角樓市投資

四線城市近期房價的確在漲，非常明顯，我所處的城市近期從均價6-8000漲到7000-8500，而新盤和高端樓盤從12000漲到13000，高價和學區房近期漲幅較大，最高的樓價從14000漲到16000。我自住房15年中買的，房價不到1萬，現在均價1.45萬。

我一直認為，只要當地有大量新盤開發，一般來說等於地方政府的隱性擔保，即地價持續上漲，招商引來新的開發商，開發商拍地建房銷售。尤其是有超大型開發商，比如恆大，碧桂園萬達等新的開發商進入城市，對於當地政府來說，保持信貸支持，房價穩定上漲，是保護地價上漲和開發商利益的最有效辦法。因此，新的樓盤大量建設期間，房價會以穩中有升為主要趨勢。表面上看是新區帶動城市房價均價上漲！

而我所在的四線城市，目前老城區沒有什麼舊改項目，基本在往新區發展，而新區的房價逐步提升整體城市均價比較明顯，尤其是超大型開發商新建樓盤比較集中的城市，一般來說房價也會持續強勢。

因此，房價上漲，非常不理智，但是因為城市結構改變和地方政府的隱性擔保，新開發商持續拍地建房，新區加快建設，這些因素是三四線城市房價重新開始上漲的主要驅動因素。從房價收入比這個指標來看，目前我所處城市人均收入和4000不到，房價均價8000，從對比其他朋友的四線城市房價收入比來看，還有空間。

我一直強調，如果是投資性房，最好在一二線城市，從出租角度看，還有收益，而如果是剛需購房，則看個人的收入是否穩定和可持續增長來衡量，事實上，從歷史任何時間去看，房價沒有不高的，但是是否立刻買房，不能輕易建議，需要看你的所在城市人口結構和結構變化趨勢以及收入水平。

屠龍刀fei0598

我不太看好三四線房價

我個人非常不看到三四線房價的上漲，但是殘酷的現實，一次又一次打我的臉。讓我真的不知道該怎們辦，只能半路接盤去。

我的經歷，供你參考。我們在三線城市，一開始房價2000多，後來漲到7000多，那時候我天真的相信了那些房產專家說的房價會降下來的。而且我自己也覺得，這不符合自然規律，不可能一直上漲，這都漲了好幾年了。也該降了 。這樣當時我們有一個樓盤，均價7999左右，那是在16年的時候，好像又一波下跌。我老婆說要賣，我覺得房價很快會迴歸本來的價值，我知道網上說，別墅成本價菜800元一平，你說商品房成本價能多少。所以我沒有買。我們等到2018年的時候，房價已經從7000多漲到13000了。這個時候，孩子要考慮上學了。只能開始四處看房，等不起了。好不容易選一個類似學區房的地方，房價13400.只能咬牙肯能老付了首付，開始了還貸。因為國家調控，貸款19年4月份才批下來。開始了房奴生活。還了幾個月，突然有消息說我們呢選的房子，可能不在原來的學區了。我這個鬱悶，只能怪自己，人算不如天算。認命了，誰讓咱沒有資源和眼力，錯過了房價的低潮，又趕不上學區房。我能說什麼，路都是自己走的。

最後總結：

我的經驗，不知道你能讀懂多少。很多時候我也不知道該給你什麼樣的建議，因為可能給的是錯的。你就遵從你內心的選擇吧。如果是剛需，該買就買。如果是投資，還得謹慎起見。

張敬醫

四線城市的房地產肯定是過剩的，不知道你說的能從7000漲到10000元的四線城市是座標哪裡。這不排除是房產中介和房地產聯手的短期清庫存的手段，你真的要去買的時候，再按照沒漲價前的價格給你，美其名曰，給你的房子打了七折，你的購房體驗能不美滋滋嗎？心裡肯定覺得佔了便宜，房地產商用讓消費者嘗甜頭的方式加快資金回籠，也是煞費苦心。

據各大機構的統計數據來看，四線城市的房地產庫存當前是最大的，也是最難消化的，隨著人口的淨流出，未來的出售更是難上加難，現在房地產商就是用各種手段來加速消化庫存，購房者千萬不要聽信四線城市房價還會上漲這樣的話。

投資者要根據自己家庭的實際情況來選購住房，不是剛需的話，就可以在這幾年好好理財，沒必要糾結到底要不要買房。如果是剛需，則要選擇四線城市的市中心，交通方便的地段，交通不便的地段除了生活不方便，日後想脫手也很困難。另外就是不要因為購房給自己增加太多生活的壓力，量力而行，筆者建議如果不是剛需，四線城市還是不要急於買房，多觀察，現金為王，做好家庭全面的理財規劃。

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金融學家宏皓教授

前幾年的房地產大漲，其實已經透支了未來幾年裡許多地方的空間，特別是三四五線城市，以及弱二線！因為這些地方的空置率非常的高，高達了24%，但是國際上的空置率達到10%以上就是有風險的，達到20%以上就是有危機的，達到30%以上就是危機爆發了。

所以說，這些地方的房地產其實已經是大量炒房客囤積房產搜遺留下來的隱患，一旦未來開啟了房產稅，空置稅，那麼毫無疑問就會出現大面積的拋售，甚至還不會有人來接盤！

所以說，對於四線城市來說，現在的7000元，漲到1萬元，是虛的，而來大概率是會下跌的！那麼對於投資客，炒房者來說，千萬不要碰這些地方的房產。

但是如果是剛需的呢？剛需的就不需要等到他下跌了，還是有能力就立刻買，因為對於剛需來說，你所要關心的還是一個居住的條件，是一個周圍的配套和環境，而不是它是否有大跌和大漲。

因為房價會回調，會下跌，但是不會大跌！也就是說，就算房地產在怎麼分化，許多房價都不會跌回3-5年前的水準了，如今是這樣，未來5-10年也是這樣！

舉個例子，就好比現在四線房產是1萬，而3-5年前是5000，而你期待它跌回5000元，是不現實的！同樣的，如果10年後的房價是12000，現在是10000，你期待他跌回10000的概率也是非常小的，畢竟貨幣是在貶值的。

所以說，對於四線城市的房產，會回調，會下跌，但是幅度不會非常巨大，這個就和貸款，槓桿有著關係了！！

我有一個朋友，前幾年房地產大漲的時候，去投資了一套房產，因為資金有限，就買了嘉善的房子！當時買了50萬，現在幾年過去了，房子依然是50萬，甚至賣出的價格還沒有50萬，有價無市！

所以啊，剛需趁早，投資和炒作，遠離弱二線，三四五線，只能投資一線和新一線！未來中國的房地產是一定會有分化行情，強者恆強，弱者只能震盪，回調！

琅琊榜首張大仙

其實去年房價下跌壓力最大，就連上海這個超一線城市房價都鬆動了，何況三四線呢？

但是，最終，年底統計的時候，我們發現，領漲的還是二三四線城市，比如西安，貴陽，南陽，咸陽等城市。

為什麼會這樣？

因為房價易漲難跌。

給大家回顧下6月份恩施的房地產新聞吧。

6月，恩施房價稍微跌了一點點，據統計跌了不到1%，結果房地產協會就馬上跳出來，發佈《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，恩施市房地產協會周姓會長證實了《通知》的真實性，並表示該通知是協會內部的自律性要求，號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定，不能陡然地把房子價格降得太低。

“房價不能大漲，也不能大跌。漲幅和跌幅都要控制，才能保持（房地產）平穩發展。”

這讓我想起去年安徽合肥和阜陽的兩處樓盤因為降價被約談的往事，在住建局領導視察後，房價又恢復原價了，這期間搶到房的賺了一筆……

一個恩施，算是四五線城市吧，房價都到6000左右了，關鍵還不讓降！這難道不會給其他地方的炒房客信心嗎？一旦有信心，絕對不會降價！就算想降價，一旦禁止降價，還得漲！

所以房價下跌，真的是挺難的。

當然，去年也有像上海這種地方房價微幅下跌但是也沒政府出手干預的情況，主要還是上海房價實在太貴了，就算跌一點，也沒什麼太大影響，最多是影響一些人置換罷了。

總而言之，房價上漲容易，下跌難，總想著抄底的人，不如來股市吧，天天都有機會哦~

趙冰峰財經

四線城市7000漲到10000，如果不是必定剛需，先做持幣觀望。

在2016年中央經濟會議就已經提出房住不炒的概念。在前幾日2019年中央經濟會議召開再次重申了，房住不炒以及穩房價、穩穩地價、穩預期的長效管理機制。

因此，可以看出住建部對於房價控制的決心，這一舉動也是為了預防三月小陽春的樓市避免浮動過大，但最終目的還是維持平穩。

2020年房企與炒房人員會更加難受，在今年上半年部分房企以及炒房者已經開始拋售房產。通過以上我們可以得知如果是一、二線城市剛需購房者，可在三月小陽春以後是風向而定。

對於四線城市，房價不降反漲的原因是，回鄉創業的人比以前多了，村鎮的年輕人向城裡聚集等問題，導致上漲。但真實房價卻值不了這麼多錢。

如果不是必須買房等著居住，就先不要輕易下手，一切等明年金九銀十過後在選擇機會！

福巖

房產價格年漲率低於15%的情況基本投資客就不會介入了。比如100萬房產三年漲到140萬賣掉。稅費各種去了5萬 低於市價6%讓渡成交又去10萬。成交到手125萬。投資客100萬三年賺25萬。複利6釐多的回報。做生意的話現在借不到年率6釐的借貸吧。現在國家做的是少批地 地產企業少拿地、防止更大量房產賣不掉積壓。缺少了投資客進入買的剛需數量很有限的。這就是穩房價

關鍵字: 房產 下跌 財經