工头彪哥
在滨湖住了5年，对滨湖的了解还算深刻的。我从我个人的角度来聊一聊滨湖的房子到底目前是怎样的一种状态。
上大学的时候就决定以后要留在合肥，毕竟跟我老家比合肥算得上大城市了。毕业后就有了在合肥买房的念头，14年底正式下决心买房，带着当时的女朋友就开始看房了。在网上查了一通之后发现，滨湖的房子价格比市区要便宜。毕竟刚毕业一年，也没有存款，之前父母那边说买房的话可以资助20万。那末我们就只能考虑总价60万左右的。滨湖世纪城60万出头的房子一抓一大把。
周末我们就到了滨湖，看了一天，其中有一套树荫苑89平小三房，8楼，南面是师范附小和48中的操场，没有任何遮挡，采光无敌，我嫌太矮，视野一般，就没有考虑了。当时多少钱呢？58万，还可以谈。
到了傍晚又看了树荫苑的一套，31楼。我的天！傍晚上去的，到了阳台我就激动的不行了。整个南边没有任何遮挡，天山路的灯光一路延伸到中山路塘西河公园，夜景简直无敌了。当然，有照片为证。
93平63.3万。我不会玩套路，也懒得玩套路，当即决定就买它了！晚上问朋友借了一万交了订金签了合同。
没有夸张的成分啊，我们只看了一天房借钱交了订金就把房子给买了。
并不是说我有慧眼，但是那个时候我确实觉得合肥相较于其他省会城市，房价确实一点都不高。迟早要涨一波，我当时预估会涨到一万二左右。包括丈母娘还跟我说过，实在买不起可以不买，反正以后有回迁房。我妈也埋怨我，买房这么大的事情也不找他们商量。
直到两年后合肥房价翻番上涨，我妈我老婆和丈母娘都对我说:“你看，是我要你抓紧买房的吧！”
跟房东明确三个月后才能交钱过户，签了合同，之后不到一个月，政府出了一个政策，满两年免什么税，具体记不清了。而后房价开始上涨，房东也算实在人，没有为难我，15年3月份开始走过户和其他的手续。
后面的事情全国人民都知道了。暴涨。期间我跟我老婆还想着能不能在最高点把房子卖掉。一直到2016年10月的一个周日的晚上，下着大雨，本土某房企在滨湖的地王楼盘连夜加推。我当时就知道，有事要发生。我为什么记得这么清楚呢？因为那次我的猜测太准确。周日、下大雨、连夜加推，一定是听到什么风声了。
第二天，合肥政府正式出台限购政策。
那末，两年过去了，今天滨湖的房子还能买吗？
还能买！
具体怎么买，买哪里，为什么，我慢慢说。
去年也就是18年年底我决定卖掉树荫苑的房子，对小区物业和环境不太满意。我一旦决定的事情，我不会墨迹，越快越好。一个礼拜之内就找到了买家，毕竟视野采光无敌。合同一签，我就开始物色我要置换的房子了。
滨湖虽然不大，却分启动区、金融区、环湖CBD区、和省府区。
启动区不用说了，世纪城占了一大半，环境和物业实在一般，不然我也不着急置换。
金融区主要指滨湖西南一带，楼盘众多，但是优势不明显，没有什么亮点。
最看好的当然是省府和环湖了。奈何当时省府只有招商雍和府、龙湖紫云赋和旭辉江山印三个楼盘我觉得还不错。当时毛坯一万六，香的很，至于雍华府，离省府太远。包河大道以西的，现在也称为省府区。我实在不敢恭维，这离我之前的树荫苑也没几条街啊。
再就到环湖CBD板块了。塘西河公园以南，金斗公园以东，上海路以西，环巢湖一带称之为环湖CBD。
那末环湖板块有哪些优势呢？
整个环湖板块被塘西河公园，金斗公园和巢湖环绕。沿湖规划有十大场馆，因环湖一公里原因目前在建和已建的有六大场馆(安徽名人馆、安徽创新馆、百戏城、渡江战馆等)。
商业有滨湖银泰、融创茂，现在在建的有亚洲最大的书城，包含7万方商业和特色商业街，还有宝能茂、塘溪津门特色商业街。仅仅云谷路和庐州大道交口就有3个大型商业。商业配置简直恐怖。
另有因环保原因停工的原规划518米的摩天大楼恒大中心，和它的另外3个超高层的兄弟。有宝能城最新消息高度为499的摩天大楼和它的6位兄弟。这些高楼建成之后毋庸置疑的必将是滨湖乃至合肥的天际线和城市地标。
滨湖环湖CBD的配置足以看出合肥对于打造“大湖名城”的决心。
所以最终我决定置换在环湖板块。环湖板块当时均价1.8万左右，我个人觉得才刚刚开始。
环湖板块有塘溪津门、东方蓝海、置地双玺、联投书城、万达城、宝能城、海上五月花、滨湖公馆、时代公馆、公园里、朗诗绿郡等。我一直对二手房情有独钟，要什么样的位置、楼层、采光和视野跟中介小哥一说，立马就能看到，不像新房，要等，我不想等。
这么多楼盘各有各的优势，我会在今后慢慢的分析各个楼盘的优缺点，感兴趣的记得关注我！
我最终选择了中海滨湖公馆。好了，再来吹一波:西邻金斗公园，东侧滨湖银泰和亚洲最大的书城，东南角在建的宝能茂，门口就是1号线和5号线的交口。学区为师范附小集团万慈小学和48中分校。
简直完美！18年底滨湖公馆均价1.9万，比南侧东方蓝海和万达城贵一千左右，比宝能城贵一千五到两千。贵自然是有贵的道理，至于为什么要买贵的，今后再慢慢说。
97平184万。均价1.9万，简装。签了合同就搬进去住了。银泰开业那天18年12月22日搬进去的。
正好一年过去了，现在什么价呢？安居客挂的200万左右，市场价215万。均价2.2万。在限购和限价诸多的不利影响下，环湖板块没有下探的意思。
环湖板块这样绝佳的配置，5年内持续看涨。只要“大湖名城”的口号不换，只要省政府不搬，只要宝能七星揽月和恒大中心不被改得太低，只要5号线如期开通，环湖CBD再不买就再也买不上了。
(后期我会慢慢对滨湖各个楼盘进行分析，感兴趣的记得关注我，有疑问的可以私信我。)
合肥滨湖楼市
通过跟粉丝交流，我发现大部分购房者对滨湖情有独钟，这源于他们对滨湖发展前景的长期看好。早在2016年合肥限购时，滨湖回调了一段时间，经过一年盘整，目前房价已基本垒实，难有下跌空间。
本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据，共计3069个样本，其中滨湖成交508套，占总成交的16.6%，大概1/6。在所有区域里面，滨湖成交量算是比较大的。
根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、泛省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
上次关于滨湖的分析，我记录了去年前三季度的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《 2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》），而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交
409套，全年成交508套，第四季度滨湖大概增加24%。滨湖全年平均成交价格为17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上涨了84元/平米，涨幅0.48%。如果按照占比计算，滨湖第四季度涨幅应该在2.34%左右。但成交周期有所延长，议价空间有所减少。
启动区板块
启动区板块共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，这个数据是低于平均值的。成交均价从16416元/平米微降至16391元/平米，但成交周期和议价空间均有所回落，分别降低
2.7天和0.38个百分点。在新增的16套成交中，蓝鼎观湖苑的增量最多，达到6套，而地铁1号线沿线小区的增量共计12套，占75%。说明地铁房在启动区板块更受欢迎。
与滨湖大盘缓涨不同，启动区板块存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。启动区板块的房龄距离现在已有近10年，投资价值已快赶不上大盘，成交均价是滨湖板块中最低的，正逐步沦落为劣质板块。
46中学区板块
46中学区板块共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均价从19263元/平米微涨至19313元/平米，涨幅0.26%。成交周期延长
1.3天，议价空间回落0.27个百分点。蓝鼎滨湖假日小区在整个滨湖的成交量是最高的，4个园总成交量为82套，占板块成交的70%。如果算上不在学区范围的观湖苑，总成交为104套，蓝鼎系列占整个滨湖总成交量的20%左右。如此高的换手率，还是比较可观的。
滨湖假日除了西有46中，东有地铁一号线，南有塘西河公园，本身还处于成熟商圈，地理位置得天独厚。不过从二手房成交价格来看，还是46中+师范附小的学区房更胜一筹。
尽管46中目前是滨湖最好的学区，但值得注意的是，还只是二流水平，具体可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》（公号“小易论楼市”）。
泛省府板块
泛省府板块二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均价从17873元/平米涨至18077元/平米，涨幅1.14%，成交周期延长4.3天，议价空间回落0.2个百分点。
该板块成交的小区很少，主要是佳源巴黎都市、万科蓝山和高速时代城三个小区，万科蓝山和佳源巴黎都市波旁宫都增加了4套成交，成交价格均有小幅上升。
泛省府板块目前有很多在售新盘。佳源巴黎都市1期二手房均价为17553元/平米，基本都有增值税，带税实际成交均价大概在
1.85w。我们看到3期在售备案均价为17978元/平米，性价比不错。万科时代之光高层备案价格18999元/平米，基本符合预期。碧桂园中堂和招商雍华府备案价格至少超出市场价格2000元/平米，性价比很差。紫云赋江山印16100元/平米的价格，性价比也是非常不错的。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高于平均水平，也属于热门区域。成交均价从17747元/平米微跌至17717元/平米，成交周期延长4 天，议价空间回落0.18个百分点。
该区域的成交主力依旧是滨湖万科城和保利拉菲公馆，分别成交40套和36套，超过板块总成交的一半，足见品牌小区的换手率。除了旭辉御府和中铁滨湖名邸涨幅明显，其余小区成交价格均有不同程度的下滑。
该板块目前有5个新盘在售。我们看到华冶万象公馆成交均价在14152元/平米，带税基本在1.5w左右，而对面的万科城已经卖到18495元/平米，这样一看，云谷13500元/平米的备案价格，性价比确实比较高。但据我小密圈成员透漏，云谷根据首付比例高低依次选房，全款优先，轮到6成首付的可能就只剩下顶底楼了。
文一豪门金地17400元/平米，也没啥性价比。西南三盘都会1907，时光印象和公元天下，性价比也不高，但随着滨湖低价盘的慢慢消失，这里将成为价格洼地，届时可能受到刚需“处房”一族的青睐。
核心区板块
核心区板块二手房共成交84套，比前三季度的78套仅增加6套，增幅7.7%，基本没有什么变化。成交均价从17056元/平米微涨至17074元/平米，成交周期和议价空间也几无变化。值得注意的是，核心区板块绝大部分房源都未满2年，加上税的话，均价在1.8w左右。
目前信达公园里备案均价为17999元/平米，参考旁边中海滨湖公馆18194元/平米的成交均价，这个价格还是很吸引人的。公园里105平米的户型，部分房源价格在1.75w左右，我认为性价比相对较高，值得考虑。
核心区的其它新房我没有太多好说的，可以参考我的这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》（公号“
小易论楼市”），具体性价比如何，已经写得很清楚了。据我小密圈成员透漏，价格倒挂比较厉害的淮矿东方蓝海和联投书城，都需要一定的号头费或者绑车位。滨湖分析总结及购房建议
鉴于合肥前期房价暴涨，刚需购房门槛进一步提高，同时限购抑制了大部分有资金实力的投资客，这样高价盘去化困难，低价盘优先被消化（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。这种去化模式主要体现在：每个区域的最低价盘首先被消化，对位置似乎并不是很敏感。
1、比如去年新站区磨店的当代moma未来城，位于合肥市的最东北角，备案价只有9500元/平米，几乎全市最低；
2、之前滨湖区紫云赋江山印，基本在滨湖的最东边，备案价格也只有
16100元/平米，除去部分难买的限价盘之外，几乎是滨湖当时最低价；3、后来的西子曼城和望江台，几乎是合肥市的最西边，备案价格只有1.2w-1.3w，在高新区也是最低的；
4、即使位于合肥最偏远的西南部，同时隶属于肥西县的华南城，由于备案价格仅有8500元/平米，开盘去化也非常不错。
昨日得到消息，云谷2000多套剩余房源，今年可能会全部推向市场。云谷在滨湖金融西板块位置尚可，其备案均价只有1.35w，远远低于周边市场价格。如果真如此大规模推盘，前期高首付门槛可能会有所降低，这是滨湖刚需上车的最好机会，但同时投资客也会虎视眈眈。
通过以上分析，我对滨湖购房者提出以下建议：
1、
滨湖房价基本垒实，难有下探空间，刚需应瞅准时机，尽快上车。合肥限购之前，我曾发文提醒大家滨湖“短期看风险，长期看潜力”，指出当时滨湖存在房价泡沫，下跌风险巨大（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。目前经过一年的盘整，滨湖房价已经调整到位，未来依旧可期（公号“小易论楼市”《合肥二手房市场成交回暖，房价转折点到来？——2017年12月-2018年1月合肥房价分析及购房建议》）。2、滨湖最好的学区是46中本部和师范附小。如果你特别想在滨湖买房，而且还要兼顾学区，那就只有这个区域是最好的，尽管46中在全市范围来看并非一流学区（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。如果觉得师范附小的学区房太贵，或者没什么好的选择，蓝鼎滨湖假日性价比也不错，毕竟换手率高。
3、投资尽量避开启动区。我之前的文章中讲过，房龄超过10年，其投资价值已基本上打不赢大盘（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？》）。滨湖启动区平均房龄已接近10年，且无规划利好，应尽量避免。可以预计不久的将来，启动区板块将被其他板块越拉越远。
4、投资可考虑核心区二手次新房。购房者总喜欢优先买便宜的房子，我们就看到滨湖的低价新盘在慢慢消失，但限价盘门槛太高，也很难买到。当性价比高的低价盘卖完的时候，可以适当考虑核心区的二手次新房，淘到笋盘的投资收益也不比限价盘差（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。
5、滨湖西南可能成为下一个刚需集中地。尽管我觉得滨湖西南性价比偏低，但必须得承认一个事实，就是很多人有“处房”情节，他们要求自己购买的第一套房必须是新房。这样对于滨湖刚需来说，下一步可能就面临着只能选择滨湖西南了，因为这里将成为滨湖的价格洼地。
6、泛省府板块被一定程度高估。如果说泛省府板块发展比较有潜力，我觉得也仅仅是因为区域比较年轻，新建小区房龄新的缘故。有潜力的区域并不一定都适合投资，目前看来，省府板块的新盘大都存在一定程度的价格泡沫，性价比并不高。
小易论楼市
我不能直接回答你合肥滨湖附近房子能不能买，我只能给你分享滨湖新区未来的发展规划，你自己斟酌滨湖房子能不能买。
合肥滨湖新区是这些年合肥重点发展的金融，政务，文化，生活中心。滨湖新区的建设是合肥打造“大湖名城，创新高地”现代化滨湖大城市的关键。2016年合肥申报了国家级滨湖新区，前两天合肥政府报告表示2018年要申报下来。国家级滨湖新区围绕巢湖，包括合肥经开区等很多地方都要划进入。国家级滨湖新区是带动合肥经济发展，辐射周边的引擎。
既然政府重点建设发展的滨湖，那肯定所有的生活配套设施：学校，医院，交通，活动，文化，休闲娱乐等等都会配套建设好。
小楼的情感世界
受合肥限购影响，很多投资客想出手抛房，高层的房价都在2万以下，你要是全款的话，2万之内的房子随便挑。以下建议供参考：1、想买人气旺的，滨湖世纪城是最好选择，这是滨湖最早的小区，房子多，入住率高，附近有世纪金源卖场和永辉超市，人气火爆。2、想买学区房，师范附小、46中、一中都在一块，附近有滨湖明珠、滨湖品阁、书香门第。因为是学区房，价格偏高。3、想买景观房，滨湖假日、佳源巴黎都市，紧邻塘西河公园，紧邻地铁1号线。滨湖假日还是46中学区。附近有万国农贸大型菜市。4、以上是方兴大道北边的，南边的是金融板块，如万达、宝能城、信达、淮矿东方蓝海等等太多了。
钢笔布莱恩特
不买就永远没机会了，不过前提要有钱。
到处看看转转
滨湖的房价在合肥几大板块中价格相对靠前，目前该区域的房价基本上处于15000元/平米-2000元/平米这么一个范围。受政府限购、限价影响，当前滨湖房价相较于高点有所下降，但价格仍处于高位。
在当前房地产调控政策密切出台、货币政策收紧趋势下，滨湖房价很难再现前期靓丽表现，短线面临一定的调整压力，但滨湖作为安徽省政府打造的一张名片，正在聚集各方面优质资源，因此房价向下调整空间有限。
总结：滨湖房价短线很难再有大作为，但某些稀缺板块还是具有一定的价值潜力；从长远来看，滨湖房价在下一波周期中将有可能担纲春来水暖鸭先知的角色。财务总监日记
就算同样在滨湖也分区块和位置的。其实很简单，晚上开个车去滨湖转一圈，你就基本知道什么地方能买，什么地方你买了就是接盘了，滨湖大部分地方属于必然接盘的范围。
前段时间也陪朋友看房子去滨湖转了一圈，说实话除了放假时间，路上车和人都没多少。直接就不考虑了，很多人说环境，说配套设施，这里面是有风险存在的，你人气不旺，你商业体必然不赚钱，然后配套就必然不好，你人气旺，一切都好说了。现在就在于，真正考虑在滨湖落户的人有多少，有多少人就想着炒房功成身退呢？
接下来说我直接的观点吧，别买滨湖，至少在我看来，那个价格不值得，同样的价格包河，庐阳也可以有很多选择的，这就决定了滨湖不值得，和市中心比的话，现在还有人陪我说滨湖多好多好的，一般两种人，第一种，早期在滨湖买到房子的，第二种，房产中介套路买房的。
当然话不说死，滨湖有人气不错的，但是也是离市区较近的地方，什么万达城呀，看到就烦，说简单点，在我看来，那边的房价一万四都不值得。
三禾动漫社
房产托儿真该死！18班武艺全用上了。混淆视听，忽悠你我去接盘。买你大爷。。。还想暴利？？？投机炒房嫌快钱？呵呵。中央定调房地产。国家又马上要收重税。暴利己成过去式。投资不赚钱。还要几年才能出手，几年后又什么情况？国家大方向己定。越拖越恼火。与天斗与地斗。不能与政策斗。这次政策今非昔比。限买/限卖/限贷/涨利率/限价层层围堵。国内外因素，马上又涨利率。以往没有过吧。政策2年不变。投资就会转向。金融去杠杆，经济又去杠杆。互联网/银行/房开公司进入租凭市场。不出几年房价会暴跌！！甩卖就多了！还卖不出去！！还要交重税！！2018/2019买房就是蠢材！！！ 钱握紧，一个字“等”
用户51207973861
滨湖房子必须能买，省政府搬过去了，合肥最重点发展的区域！钱大量往滨湖投啊！看看地铁的密度就知道了，合肥的口号大湖名城，就是滨湖边上的巢湖啊！
所以很多投资客就是看到滨湖的前景才去投资的！滨湖房价现在仅次于政务区，以后肯定会超过政务区！因为滨湖地多，利好政策更多，政务已经没有发现空间了！投滨湖以后肯定赚！信我的，没错！
滨湖的房子以后省政府边上的学区房，和沿巢湖的湖景房肯定最贵！
吴磊130369757
怎么不能买呢 反正滨湖的不讲会长是一定不会跌的
