工頭彪哥
在濱湖住了5年，對濱湖的瞭解還算深刻的。我從我個人的角度來聊一聊濱湖的房子到底目前是怎樣的一種狀態。
上大學的時候就決定以後要留在合肥，畢竟跟我老家比合肥算得上大城市了。畢業後就有了在合肥買房的念頭，14年底正式下決心買房，帶著當時的女朋友就開始看房了。在網上查了一通之後發現，濱湖的房子價格比市區要便宜。畢竟剛畢業一年，也沒有存款，之前父母那邊說買房的話可以資助20萬。那末我們就只能考慮總價60萬左右的。濱湖世紀城60萬出頭的房子一抓一大把。
週末我們就到了濱湖，看了一天，其中有一套樹蔭苑89平小三房，8樓，南面是師範附小和48中的操場，沒有任何遮擋，採光無敵，我嫌太矮，視野一般，就沒有考慮了。當時多少錢呢？58萬，還可以談。
到了傍晚又看了樹蔭苑的一套，31樓。我的天！傍晚上去的，到了陽臺我就激動的不行了。整個南邊沒有任何遮擋，天山路的燈光一路延伸到中山路塘西河公園，夜景簡直無敵了。當然，有照片為證。
93平63.3萬。我不會玩套路，也懶得玩套路，當即決定就買它了！晚上問朋友借了一萬交了訂金簽了合同。
沒有誇張的成分啊，我們只看了一天房借錢交了訂金就把房子給買了。
並不是說我有慧眼，但是那個時候我確實覺得合肥相較於其他省會城市，房價確實一點都不高。遲早要漲一波，我當時預估會漲到一萬二左右。包括丈母孃還跟我說過，實在買不起可以不買，反正以後有回遷房。我媽也埋怨我，買房這麼大的事情也不找他們商量。
直到兩年後合肥房價翻番上漲，我媽我老婆和丈母孃都對我說:“你看，是我要你抓緊買房的吧！”
跟房東明確三個月後才能交錢過戶，簽了合同，之後不到一個月，政府出了一個政策，滿兩年免什麼稅，具體記不清了。而後房價開始上漲，房東也算實在人，沒有為難我，15年3月份開始走過戶和其他的手續。
後面的事情全國人民都知道了。暴漲。期間我跟我老婆還想著能不能在最高點把房子賣掉。一直到2016年10月的一個週日的晚上，下著大雨，本土某房企在濱湖的地王樓盤連夜加推。我當時就知道，有事要發生。我為什麼記得這麼清楚呢？因為那次我的猜測太準確。週日、下大雨、連夜加推，一定是聽到什麼風聲了。
第二天，合肥政府正式出臺限購政策。
那末，兩年過去了，今天濱湖的房子還能買嗎？
還能買！
具體怎麼買，買哪裡，為什麼，我慢慢說。
去年也就是18年年底我決定賣掉樹蔭苑的房子，對小區物業和環境不太滿意。我一旦決定的事情，我不會墨跡，越快越好。一個禮拜之內就找到了買家，畢竟視野採光無敵。合同一簽，我就開始物色我要置換的房子了。
濱湖雖然不大，卻分啟動區、金融區、環湖CBD區、和省府區。
啟動區不用說了，世紀城佔了一大半，環境和物業實在一般，不然我也不著急置換。
金融區主要指濱湖西南一帶，樓盤眾多，但是優勢不明顯，沒有什麼亮點。
最看好的當然是省府和環湖了。奈何當時省府只有招商雍和府、龍湖紫雲賦和旭輝江山印三個樓盤我覺得還不錯。當時毛坯一萬六，香的很，至於雍華府，離省府太遠。包河大道以西的，現在也稱為省府區。我實在不敢恭維，這離我之前的樹蔭苑也沒幾條街啊。
再就到環湖CBD板塊了。塘西河公園以南，金斗公園以東，上海路以西，環巢湖一帶稱之為環湖CBD。
那末環湖板塊有哪些優勢呢？
整個環湖板塊被塘西河公園，金斗公園和巢湖環繞。沿湖規劃有十大場館，因環湖一公里原因目前在建和已建的有六大場館(安徽名人館、安徽創新館、百戲城、渡江戰館等)。
商業有濱湖銀泰、融創茂，現在在建的有亞洲最大的書城，包含7萬方商業和特色商業街，還有寶能茂、塘溪津門特色商業街。僅僅雲谷路和廬州大道交口就有3個大型商業。商業配置簡直恐怖。
另有因環保原因停工的原規劃518米的摩天大樓恆大中心，和它的另外3個超高層的兄弟。有寶能城最新消息高度為499的摩天大樓和它的6位兄弟。這些高樓建成之後毋庸置疑的必將是濱湖乃至合肥的天際線和城市地標。
濱湖環湖CBD的配置足以看出合肥對於打造“大湖名城”的決心。
所以最終我決定置換在環湖板塊。環湖板塊當時均價1.8萬左右，我個人覺得才剛剛開始。
環湖板塊有塘溪津門、東方藍海、置地雙璽、聯投書城、萬達城、寶能城、海上五月花、濱湖公館、時代公館、公園裡、朗詩綠郡等。我一直對二手房情有獨鍾，要什麼樣的位置、樓層、採光和視野跟中介小哥一說，立馬就能看到，不像新房，要等，我不想等。
這麼多樓盤各有各的優勢，我會在今後慢慢的分析各個樓盤的優缺點，感興趣的記得關注我！
我最終選擇了中海濱湖公館。好了，再來吹一波:西鄰金斗公園，東側濱湖銀泰和亞洲最大的書城，東南角在建的寶能茂，門口就是1號線和5號線的交口。學區為師範附小集團萬慈小學和48中分校。
簡直完美！18年底濱湖公館均價1.9萬，比南側東方藍海和萬達城貴一千左右，比寶能城貴一千五到兩千。貴自然是有貴的道理，至於為什麼要買貴的，今後再慢慢說。
97平184萬。均價1.9萬，簡裝。簽了合同就搬進去住了。銀泰開業那天18年12月22日搬進去的。
正好一年過去了，現在什麼價呢？安居客掛的200萬左右，市場價215萬。均價2.2萬。在限購和限價諸多的不利影響下，環湖板塊沒有下探的意思。
環湖板塊這樣絕佳的配置，5年內持續看漲。只要“大湖名城”的口號不換，只要省政府不搬，只要寶能七星攬月和恆大中心不被改得太低，只要5號線如期開通，環湖CBD再不買就再也買不上了。
(後期我會慢慢對濱湖各個樓盤進行分析，感興趣的記得關注我，有疑問的可以私信我。)
合肥濱湖樓市
通過跟粉絲交流，我發現大部分購房者對濱湖情有獨鍾，這源於他們對濱湖發展前景的長期看好。早在2016年合肥限購時，濱湖回調了一段時間，經過一年盤整，目前房價已基本壘實，難有下跌空間。
本篇我採集了合肥鏈家2017年全年二手房的成交數據，共計3069個樣本，其中濱湖成交508套，佔總成交的16.6%，大概1/6。在所有區域裡面，濱湖成交量算是比較大的。
根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區範圍，我將濱湖劃分為5個板塊，分別為：
1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。
3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。
4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。
上次關於濱湖的分析，我記錄了去年前三季度的數據，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《 2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》），而本篇主要關注2017年全年的成交數據。去年前三季度共成交
409套，全年成交508套，第四季度濱湖大概增加24%。濱湖全年平均成交價格為17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上漲了84元/平米，漲幅0.48%。如果按照佔比計算，濱湖第四季度漲幅應該在2.34%左右。但成交週期有所延長，議價空間有所減少。
啟動區板塊
啟動區板塊共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，這個數據是低於平均值的。成交均價從16416元/平米微降至16391元/平米，但成交週期和議價空間均有所回落，分別降低
2.7天和0.38個百分點。在新增的16套成交中，藍鼎觀湖苑的增量最多，達到6套，而地鐵1號線沿線小區的增量共計12套，佔75%。說明地鐵房在啟動區板塊更受歡迎。
與濱湖大盤緩漲不同，啟動區板塊存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，投資價值已快趕不上大盤，成交均價是濱湖板塊中最低的，正逐步淪落為劣質板塊。
46中學區板塊
46中學區板塊共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高於平均水平。成交均價從19263元/平米微漲至19313元/平米，漲幅0.26%。成交週期延長
1.3天，議價空間回落0.27個百分點。藍鼎濱湖假日小區在整個濱湖的成交量是最高的，4個園總成交量為82套，佔板塊成交的70%。如果算上不在學區範圍的觀湖苑，總成交為104套，藍鼎系列佔整個濱湖總成交量的20%左右。如此高的換手率，還是比較可觀的。
濱湖假日除了西有46中，東有地鐵一號線，南有塘西河公園，本身還處於成熟商圈，地理位置得天獨厚。不過從二手房成交價格來看，還是46中+師範附小的學區房更勝一籌。
儘管46中目前是濱湖最好的學區，但值得注意的是，還只是二流水平，具體可參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。
泛省府板塊
泛省府板塊二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均價從17873元/平米漲至18077元/平米，漲幅1.14%，成交週期延長4.3天，議價空間回落0.2個百分點。
該板塊成交的小區很少，主要是佳源巴黎都市、萬科藍山和高速時代城三個小區，萬科藍山和佳源巴黎都市波旁宮都增加了4套成交，成交價格均有小幅上升。
泛省府板塊目前有很多在售新盤。佳源巴黎都市1期二手房均價為17553元/平米，基本都有增值稅，帶稅實際成交均價大概在
1.85w。我們看到3期在售備案均價為17978元/平米，性價比不錯。萬科時代之光高層備案價格18999元/平米，基本符合預期。碧桂園中堂和招商雍華府備案價格至少超出市場價格2000元/平米，性價比很差。紫雲賦江山印16100元/平米的價格，性價比也是非常不錯的。
金融後臺西板塊
金融後臺西板塊二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高於平均水平，也屬於熱門區域。成交均價從17747元/平米微跌至17717元/平米，成交週期延長4 天，議價空間回落0.18個百分點。
該區域的成交主力依舊是濱湖萬科城和保利拉菲公館，分別成交40套和36套，超過板塊總成交的一半，足見品牌小區的換手率。除了旭輝御府和中鐵濱湖名邸漲幅明顯，其餘小區成交價格均有不同程度的下滑。
該板塊目前有5個新盤在售。我們看到華冶萬象公館成交均價在14152元/平米，帶稅基本在1.5w左右，而對面的萬科城已經賣到18495元/平米，這樣一看，雲谷13500元/平米的備案價格，性價比確實比較高。但據我小密圈成員透漏，雲谷根據首付比例高低依次選房，全款優先，輪到6成首付的可能就只剩下頂底樓了。
文一豪門金地17400元/平米，也沒啥性價比。西南三盤都會1907，時光印象和公元天下，性價比也不高，但隨著濱湖低價盤的慢慢消失，這裡將成為價格窪地，屆時可能受到剛需“處房”一族的青睞。
核心區板塊
核心區板塊二手房共成交84套，比前三季度的78套僅增加6套，增幅7.7%，基本沒有什麼變化。成交均價從17056元/平米微漲至17074元/平米，成交週期和議價空間也幾無變化。值得注意的是，核心區板塊絕大部分房源都未滿2年，加上稅的話，均價在1.8w左右。
目前信達公園裡備案均價為17999元/平米，參考旁邊中海濱湖公館18194元/平米的成交均價，這個價格還是很吸引人的。公園裡105平米的戶型，部分房源價格在1.75w左右，我認為性價比相對較高，值得考慮。
核心區的其它新房我沒有太多好說的，可以參考我的這篇文章《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》（公號“
小易論樓市”），具體性價比如何，已經寫得很清楚了。據我小密圈成員透漏，價格倒掛比較厲害的淮礦東方藍海和聯投書城，都需要一定的號頭費或者綁車位。濱湖分析總結及購房建議
鑑於合肥前期房價暴漲，剛需購房門檻進一步提高，同時限購抑制了大部分有資金實力的投資客，這樣高價盤去化困難，低價盤優先被消化（公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》）。這種去化模式主要體現在：每個區域的最低價盤首先被消化，對位置似乎並不是很敏感。
1、比如去年新站區磨店的當代moma未來城，位於合肥市的最東北角，備案價只有9500元/平米，幾乎全市最低；
2、之前濱湖區紫雲賦江山印，基本在濱湖的最東邊，備案價格也只有
16100元/平米，除去部分難買的限價盤之外，幾乎是濱湖當時最低價；3、後來的西子曼城和望江臺，幾乎是合肥市的最西邊，備案價格只有1.2w-1.3w，在高新區也是最低的；
4、即使位於合肥最偏遠的西南部，同時隸屬於肥西縣的華南城，由於備案價格僅有8500元/平米，開盤去化也非常不錯。
昨日得到消息，雲谷2000多套剩餘房源，今年可能會全部推向市場。雲谷在濱湖金融西板塊位置尚可，其備案均價只有1.35w，遠遠低於周邊市場價格。如果真如此大規模推盤，前期高首付門檻可能會有所降低，這是濱湖剛需上車的最好機會，但同時投資客也會虎視眈眈。
通過以上分析，我對濱湖購房者提出以下建議：
1、
濱湖房價基本壘實，難有下探空間，剛需應瞅準時機，儘快上車。合肥限購之前，我曾發文提醒大家濱湖“短期看風險，長期看潛力”，指出當時濱湖存在房價泡沫，下跌風險巨大（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》）。目前經過一年的盤整，濱湖房價已經調整到位，未來依舊可期（公號“小易論樓市”《合肥二手房市場成交回暖，房價轉折點到來？——2017年12月-2018年1月合肥房價分析及購房建議》）。2、濱湖最好的學區是46中本部和師範附小。如果你特別想在濱湖買房，而且還要兼顧學區，那就只有這個區域是最好的，儘管46中在全市範圍來看並非一流學區（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。如果覺得師範附小的學區房太貴，或者沒什麼好的選擇，藍鼎濱湖假日性價比也不錯，畢竟換手率高。
3、投資儘量避開啟動區。我之前的文章中講過，房齡超過10年，其投資價值已基本上打不贏大盤（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。濱湖啟動區平均房齡已接近10年，且無規劃利好，應儘量避免。可以預計不久的將來，啟動區板塊將被其他板塊越拉越遠。
4、投資可考慮核心區二手次新房。購房者總喜歡優先買便宜的房子，我們就看到濱湖的低價新盤在慢慢消失，但限價盤門檻太高，也很難買到。當性價比高的低價盤賣完的時候，可以適當考慮核心區的二手次新房，淘到筍盤的投資收益也不比限價盤差（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。
5、濱湖西南可能成為下一個剛需集中地。儘管我覺得濱湖西南性價比偏低，但必須得承認一個事實，就是很多人有“處房”情節，他們要求自己購買的第一套房必須是新房。這樣對於濱湖剛需來說，下一步可能就面臨著只能選擇濱湖西南了，因為這裡將成為濱湖的價格窪地。
6、泛省府板塊被一定程度高估。如果說泛省府板塊發展比較有潛力，我覺得也僅僅是因為區域比較年輕，新建小區房齡新的緣故。有潛力的區域並不一定都適合投資，目前看來，省府板塊的新盤大都存在一定程度的價格泡沫，性價比並不高。
小易論樓市
我不能直接回答你合肥濱湖附近房子能不能買，我只能給你分享濱湖新區未來的發展規劃，你自己斟酌濱湖房子能不能買。
合肥濱湖新區是這些年合肥重點發展的金融，政務，文化，生活中心。濱湖新區的建設是合肥打造“大湖名城，創新高地”現代化濱湖大城市的關鍵。2016年合肥申報了國家級濱湖新區，前兩天合肥政府報告表示2018年要申報下來。國家級濱湖新區圍繞巢湖，包括合肥經開區等很多地方都要划進入。國家級濱湖新區是帶動合肥經濟發展，輻射周邊的引擎。
既然政府重點建設發展的濱湖，那肯定所有的生活配套設施：學校，醫院，交通，活動，文化，休閒娛樂等等都會配套建設好。
小樓的情感世界
受合肥限購影響，很多投資客想出手拋房，高層的房價都在2萬以下，你要是全款的話，2萬之內的房子隨便挑。以下建議供參考：1、想買人氣旺的，濱湖世紀城是最好選擇，這是濱湖最早的小區，房子多，入住率高，附近有世紀金源賣場和永輝超市，人氣火爆。2、想買學區房，師範附小、46中、一中都在一塊，附近有濱湖明珠、濱湖品閣、書香門第。因為是學區房，價格偏高。3、想買景觀房，濱湖假日、佳源巴黎都市，緊鄰塘西河公園，緊鄰地鐵1號線。濱湖假日還是46中學區。附近有萬國農貿大型菜市。4、以上是方興大道北邊的，南邊的是金融板塊，如萬達、寶能城、信達、淮礦東方藍海等等太多了。
鋼筆布萊恩特
不買就永遠沒機會了，不過前提要有錢。
到處看看轉轉
濱湖的房價在合肥幾大板塊中價格相對靠前，目前該區域的房價基本上處於15000元/平米-2000元/平米這麼一個範圍。受政府限購、限價影響，當前濱湖房價相較於高點有所下降，但價格仍處於高位。
在當前房地產調控政策密切出臺、貨幣政策收緊趨勢下，濱湖房價很難再現前期靚麗表現，短線面臨一定的調整壓力，但濱湖作為安徽省政府打造的一張名片，正在聚集各方面優質資源，因此房價向下調整空間有限。
總結：濱湖房價短線很難再有大作為，但某些稀缺板塊還是具有一定的價值潛力；從長遠來看，濱湖房價在下一波週期中將有可能擔綱春來水暖鴨先知的角色。財務總監日記
就算同樣在濱湖也分區塊和位置的。其實很簡單，晚上開個車去濱湖轉一圈，你就基本知道什麼地方能買，什麼地方你買了就是接盤了，濱湖大部分地方屬於必然接盤的範圍。
前段時間也陪朋友看房子去濱湖轉了一圈，說實話除了放假時間，路上車和人都沒多少。直接就不考慮了，很多人說環境，說配套設施，這裡面是有風險存在的，你人氣不旺，你商業體必然不賺錢，然後配套就必然不好，你人氣旺，一切都好說了。現在就在於，真正考慮在濱湖落戶的人有多少，有多少人就想著炒房功成身退呢？
接下來說我直接的觀點吧，別買濱湖，至少在我看來，那個價格不值得，同樣的價格包河，廬陽也可以有很多選擇的，這就決定了濱湖不值得，和市中心比的話，現在還有人陪我說濱湖多好多好的，一般兩種人，第一種，早期在濱湖買到房子的，第二種，房產中介套路買房的。
當然話不說死，濱湖有人氣不錯的，但是也是離市區較近的地方，什麼萬達城呀，看到就煩，說簡單點，在我看來，那邊的房價一萬四都不值得。
三禾動漫社
房產托兒真該死！18班武藝全用上了。混淆視聽，忽悠你我去接盤。買你大爺。。。還想暴利？？？投機炒房嫌快錢？呵呵。中央定調房地產。國家又馬上要收重稅。暴利己成過去式。投資不賺錢。還要幾年才能出手，幾年後又什麼情況？國家大方向己定。越拖越惱火。與天鬥與地鬥。不能與政策鬥。這次政策今非昔比。限買/限賣/限貸/漲利率/限價層層圍堵。國內外因素，馬上又漲利率。以往沒有過吧。政策2年不變。投資就會轉向。金融去槓桿，經濟又去槓桿。互聯網/銀行/房開公司進入租憑市場。不出幾年房價會暴跌！！甩賣就多了！還賣不出去！！還要交重稅！！2018/2019買房就是蠢材！！！ 錢握緊，一個字“等”
用戶51207973861
濱湖房子必須能買，省政府搬過去了，合肥最重點發展的區域！錢大量往濱湖投啊！看看地鐵的密度就知道了，合肥的口號大湖名城，就是濱湖邊上的巢湖啊！
所以很多投資客就是看到濱湖的前景才去投資的！濱湖房價現在僅次於政務區，以後肯定會超過政務區！因為濱湖地多，利好政策更多，政務已經沒有發現空間了！投濱湖以後肯定賺！信我的，沒錯！
濱湖的房子以後省政府邊上的學區房，和沿巢湖的湖景房肯定最貴！
吳磊130369757
怎麼不能買呢 反正濱湖的不講會長是一定不會跌的
