上週，兩家濱江區企業啟明醫療、當虹科技，先後成功上市。
至此，濱江區正式鎖定了今年新增7家上市公司的佳績，也使得上市公司俱樂部成員增加到49家，新三板掛牌企業累計106家。
新增和累計上市企業數量，居全省各縣（市）區第一名，被譽為浙江“資本第一區”。
正是在強大資本和產業的帶動下，濱江區GDP一路飆漲。截至2018年末，人均GDP高達34.5萬元，高居全國第二，催生了旺盛的購房需求。
然而，因為長期供地不足，濱江區一直存在明顯的供需矛盾，過去幾年一度出現“新房荒”。
好在近年來，推地節奏加快，濱江區正在迎來一波集中供應潮。據統計，目前在售、未上市新盤及土地，累計已有9個之多。
折算住宅，有近5000套供應，可選餘地很大。
但由於“一刀切”式限價的存在，濱江區的新房不再是“一房難求”，而是分化越來越明顯。
PART 1
要說哪個板塊新房最難買，濱江區仍是提及率最高的答案之一。
上月底，杭州壹號院和曉風印月，前後腳啟動登記，且凍資門檻極高，結果中籤率不升反降。
比如杭州壹號院，全是約222㎡和225㎡的超大戶型（均價48100元/㎡），凍資最高900萬，最終中籤率僅7.12%，比上一次開盤還降了3個點。
再看曉風印月，主力戶型約135-188㎡，主流總價高達600-800萬。
客戶分流之下，第二次開盤的中籤率居然只有7.59%，相比首開的9.43%“逆勢”走低。
一個是城市級中心的超級TOD，一個是自帶綠城光環的品質住區（還有地鐵/優質教育配套），中產和富人們蜂擁而上，不難理解。
但略顯遺憾的是，這兩大搖號神盤所剩住宅房源不多了。
杭州壹號院總體量高達約97萬㎡，但購物中心、寫字樓和公寓等業態體量，佔比不低。經過持續熱銷，僅剩4幢住宅未推，可售房源320餘套。
戶型還更大了，最小225㎡，最大333㎡。但全城富人聚焦下，售罄完全不成問題。
曉風印月雖然今年10月才首開，但整盤可售房源共10幢，已推出8幢樓，只剩2幢超高層未推。而且全是200㎡以上大戶型，約217㎡和約255㎡。
總價門檻將抬升至千萬，本月推出其中的8號樓。
這意味著，對那些只能承受總價700萬左右的濱江中產來說，曉風印月已成過去時。
PART 2
所以，許多夠不著兩大神盤的中產，已把目標瞄向了下一個新盤——丹楓四季。
從許多指標看，它都是一個很好的新選擇。
比如地段，北側一路之隔是丹楓實驗小學，西側星耀城，東北則是神盤金茂府。直線距地鐵1號線江陵路站約250米，到濱江區政府也不過約600米。
論配套的便利程度，比濱江金茂府有過之而無不及。
再看小區規劃，整盤體量約10.5萬㎡，由8棟高層圍合組成。雖然規模不大，但中間規劃出了一個近1萬㎡的大花園，相當於1.4個標準足球場。
最關鍵的是，主力戶型是140㎡和160㎡四房。
即便明年限價鬆動到5萬上下，那麼預算700萬左右的濱江中產，仍然有機會到這裡試試手氣。
現場銷售中心已建成，但開盤時間不會太早，有消息說最早也要明年5月。
另一個變化則是，該項目最初是由時代操盤、濱江入股，但接下來濱江的介入程度會更深，這可能是一個皆大歡喜的局面。
除了丹楓四季，可以選擇的純新盤，還有三個。
一個是由濱江房產於今年11月競得西興商住地，總體量約10.1萬㎡，新房精裝均價限價49200元/㎡，就在曉風印月南側約800米處。
參照御虹府的速度，這塊地的入市時間，應該不用等待太久。
第二個就是位於浦沿的世茂·棲棠譽灣，規劃有6幢洋房、3幢高層和1幢多層（配套公建）。洋房戶型建築面積約139㎡，高層戶型建築面積約97-139㎡。
這是目前濱江唯一的洋房新品，但開盤價格會是一大懸念。
第三個新盤則是現房銷售的保利天匯，分兩期建造，共規劃12幢高層住宅樓和1幢商業用房，一所幼兒園。
1-9號樓為高層住宅，10-12號樓為自持住宅，13號樓為25F酒店。
PART 3
兩大神盤門檻太高，四大新盤入市尚需時日，其他選擇呢？
不急，現在的濱江區供應充足，僅在售樓盤就還有3個，分別是濱江悅、傲旋城和雲宸。
濱江悅同屬時代旗下，由8棟高層圍合組成，戶型建築面積約125-139㎡，均為四房。由於毛坯交付，起步戶型更小，總價門檻控制在了500萬左右。
這意味著，留在濱江的成本大大降低。項目還剩兩幢高層未推，共146套。
雲宸和傲旋城推盤方式相同，都是一次性推盤。雲宸均為約139㎡精裝四房，共391套；傲旋城主力房源為約89㎡毛坯躍層，共436套。
前者均價4萬7，後者均價5萬，因為價格差距不大（對比曉風印月等）、地段相對弱一些，還有一定房源未去化。
本來還有一個總價門檻最低的城市之光，小高層均價31000元/㎡，高層均價29500元/㎡。但今年11月，已經推完了所有剩餘619套房源。
1886組登記，32.8%的中籤率，表現不錯。
除此之外，想要留在濱江，其他選擇就只有入手二手房了。但濱江主流二手房小區，可不便宜。
比如，新晉第一梯隊的濱江金茂府，成交價已站穩7萬+。自9月底交付，一共網籤7套，最貴單價8萬2（含車位），近期又成交一套166㎡大戶型，單價7萬9。
更早交付的柳岸曉風，由於至今仍只有一套7萬3的網籤（含2個車位和軟裝），樣本太少，很難說清真實的市場價格。
老牌的東方郡、春江酈城、明月江南、水晶城等為代表，主流成交價在6萬上下。
寰宇天下、旭輝城、春江彼岸等小區，則在5萬+。
就是風雅錢塘、中央花城等平均戶型偏大的小區，成交價也基本4萬+。
PART 4
因為限價和板塊價值，金茂府、柳岸曉風時期的濱江區，成了杭州“最難買”板塊。
但也因為限價，導致現在的濱江區，冷熱不均。
根本原因，在於限價下的濱江區，無論位置好壞，新房價格基本差不多。
杭州壹號院均價48100元/㎡，曉風印月小戶型均價47100元/㎡，大戶型均價48100元/㎡。兩大神盤位置好，有倒掛，總價門檻再高，依舊熱得發燙。
而其他地段的樓盤，也基本是這個價格水平。
如長河的雲宸均價4萬7，風情大道旁的濱江悅毛坯均價4萬2，還有毛坯均價5萬的傲旋城，搖號成績就相對一般。
值得一提的是，明年新房價格體系，可能出現一定波動。
濱江西興宅地限價4.92萬，雖然位置一般，但憑藉濱江房產的口碑，還是有能力讓市場接受的。
所以，尚未開盤的丹楓四季，會不會也按照49200元/㎡的新標準來？但憑藉地段優勢，這點漲幅，對銷售影響極其有限。
不過，想要留在濱江的購房者，要耐心等一等。
因為春節前可以買到的新房，目前只有雲宸和傲旋城。另外，濱江悅、曉風印月可能還會再加推一次。
其餘大部分房源，明年才會入市。
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