房地產是一個資金密集型、高槓杆的行業。在過去幾年，經常能聽到房企在哀嚎著“今年融資特別難”，據瞭解，確實是一年比一年難。可奇怪的是，2019年似乎在媒體上看不到房企的“融資難”的聲音了。
難道今年的融資環境好轉了？
實際上，並非如此。今年不是融資特別難，今年是很多房企壓根融不了資。截至11月份，據公開數據顯示，2019年全國已有400家房地產開發公司宣佈破產。沒錢就等著破產，之前的“白馬騎士”不會再給房企輸血續命了。
證實了一點——“今年的融資環境真的很惡劣”。目前基本上信託是不允許進入房地產，銀行基本上採取白名單制，如果不是大型的房企是很難融到資，其他渠道的借貸利率分分鐘鍾吞噬掉所有的利潤，破產似乎成為很多中小房企唯一的出路。
大家都說地產行業的集中度越來越高，但是可能很多中小房企沒想到會是這樣的方式進行的整合的。可能很多人對房企的負債率沒有多大的概念，那我們先來看看國內主流開發商的負債率情況：
2018年主流房企的資產負債率
數據來源：各公司年報 注：以上數據為2018年年報數據，2019年數據公佈時間點不一，因此未採納
根據以上房企資產負債的情況，基本上可以分三檔：80%以上，以融創、碧桂園、萬科為代表；70-80%之間，以保利、華潤、金地為代表；70%以下，只有中海一家。整體負債率基本上在80%左右。這個是一個什麼概念，就是這些開發商總資產裡面80%是借來的，每年償還利息都是以10億元計的，現金流沒有續上，一不小心就會陷入危機，當年要成為NO.1的順馳就是這麼倒下的。
以上是房企中的大象的負債情況，其實中小房企的負債情況更惡劣，除了我們能看到表內的負債，還有很多表外負債，一旦新的融資跟不上，基本上這些公司都是無力償還的。
對於政策制定者來說，限制房地產融資，一方面是為了抑制高燒不退的房價，畢竟高房價的負面作用已經開始慢慢顯現。但另一方面，筆者一直在思考，房地產行業就必須是高槓杆嗎？
其實，房地產行業必須高槓杆只是一種潛意識的認識，或者說是以結果推導結論。房地產行業在不同的階段發展情況不一樣，能夠承受高槓杆意味著這個行業的利潤率很高、價格持續增長、現金流回籠快。在過去的幾十年裡，中國的房地產市場起步較晚，需要在短時間大發展，房企需要迅速擴張、高週轉，必須依賴融資加槓桿。
但中國房地產發展到今天，已逐漸由增量市場向存量市場轉變。存量市場更關注是產品質量和運營質量，而不是建設速度和數量。進入存量市場實際上並不要需要加太大的槓桿來發展。同時，我們也要充分認識到，存量資產時代，資產持有者不需要是房地產開發商自己，而更多要藉助資本市場，讓社會大眾一起持有資產，開發商（應該改名叫運營商）更多要關注把資產運營效率提高，提高資產持有者的收益率。
2019年已然快要過去，房地產的行業的發展邏輯已經正在發生根本性的變化。依賴高槓杆、高週轉的年代已經遠去，未來是存量運營的時代。對於寄希望明年融資環境會放鬆的房企，還是要儘快醒悟，規劃一下如何更快的回籠現金渡過寒冬。
寒冬之後，必然又是房地產另一個時代的春天。
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