房地产是一个资金密集型、高杠杆的行业。在过去几年，经常能听到房企在哀嚎着“今年融资特别难”，据了解，确实是一年比一年难。可奇怪的是，2019年似乎在媒体上看不到房企的“融资难”的声音了。
难道今年的融资环境好转了？
实际上，并非如此。今年不是融资特别难，今年是很多房企压根融不了资。截至11月份，据公开数据显示，2019年全国已有400家房地产开发公司宣布破产。没钱就等着破产，之前的“白马骑士”不会再给房企输血续命了。
证实了一点——“今年的融资环境真的很恶劣”。目前基本上信托是不允许进入房地产，银行基本上采取白名单制，如果不是大型的房企是很难融到资，其他渠道的借贷利率分分钟钟吞噬掉所有的利润，破产似乎成为很多中小房企唯一的出路。
大家都说地产行业的集中度越来越高，但是可能很多中小房企没想到会是这样的方式进行的整合的。可能很多人对房企的负债率没有多大的概念，那我们先来看看国内主流开发商的负债率情况：
2018年主流房企的资产负债率
数据来源：各公司年报 注：以上数据为2018年年报数据，2019年数据公布时间点不一，因此未采纳
根据以上房企资产负债的情况，基本上可以分三档：80%以上，以融创、碧桂园、万科为代表；70-80%之间，以保利、华润、金地为代表；70%以下，只有中海一家。整体负债率基本上在80%左右。这个是一个什么概念，就是这些开发商总资产里面80%是借来的，每年偿还利息都是以10亿元计的，现金流没有续上，一不小心就会陷入危机，当年要成为NO.1的顺驰就是这么倒下的。
以上是房企中的大象的负债情况，其实中小房企的负债情况更恶劣，除了我们能看到表内的负债，还有很多表外负债，一旦新的融资跟不上，基本上这些公司都是无力偿还的。
对于政策制定者来说，限制房地产融资，一方面是为了抑制高烧不退的房价，毕竟高房价的负面作用已经开始慢慢显现。但另一方面，笔者一直在思考，房地产行业就必须是高杠杆吗？
其实，房地产行业必须高杠杆只是一种潜意识的认识，或者说是以结果推导结论。房地产行业在不同的阶段发展情况不一样，能够承受高杠杆意味着这个行业的利润率很高、价格持续增长、现金流回笼快。在过去的几十年里，中国的房地产市场起步较晚，需要在短时间大发展，房企需要迅速扩张、高周转，必须依赖融资加杠杆。
但中国房地产发展到今天，已逐渐由增量市场向存量市场转变。存量市场更关注是产品质量和运营质量，而不是建设速度和数量。进入存量市场实际上并不要需要加太大的杠杆来发展。同时，我们也要充分认识到，存量资产时代，资产持有者不需要是房地产开发商自己，而更多要借助资本市场，让社会大众一起持有资产，开发商（应该改名叫运营商）更多要关注把资产运营效率提高，提高资产持有者的收益率。
2019年已然快要过去，房地产的行业的发展逻辑已经正在发生根本性的变化。依赖高杠杆、高周转的年代已经远去，未来是存量运营的时代。对于寄希望明年融资环境会放松的房企，还是要尽快醒悟，规划一下如何更快的回笼现金渡过寒冬。
寒冬之后，必然又是房地产另一个时代的春天。
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