参哥说：一个城市的房价走势往往牵动着太多人的心，没买房子的希望降价，买了房子的希望快点涨，还有一些投资客在观望楼市行情，看着何时抄底正当时。因此每一个关于城市发展政策的出台，势必引起一连串的余波。前几天西安市政府发布了建设国家中心城市的工作方案，再一次让日趋平静的西安楼市泛起层层涟漪，这一次政策后，西安房价究竟何去何从？政策的发布对房价有无影响，今天我们一起来说道说道。
作者 | 参哥
主编 | 参哥
11月27日，市委、市政府发布了西安市《全面贯彻新发展理念加快国家中心城市建设推进枢纽经济门户经济流动经济发展工作方案（2020—2022年）》，从交通体系、产业支撑、平台开放等方面作出安排，并一体发布发展“三个经济”的21条支持政策、18项主要指标和77个重点项目。下力发展西安的决心可见一斑。
不过，从楼市的角度来看，房价的涨跌，不单单是政策因素，我们都知道“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，由于西安城市外扩，新城在开发中，土地资源短期来看，并不紧张，今天我们就从人口、经济及政策三个方面来剖析一下，后期西安的楼市是否可期，还要不要在西安买房？
西安人才引进已基本完成
用好人才发展经济，才能留住人才
据西安统计局数据显示，2018年末全市
常住人口1000.37万人，比2017年末净增加38.70万人，2018年年末全市户籍总人口986.87万人，比上年增长9.0%。根据标准，人口破千万也就有意味着西安已迈入特大城市的行列。01
初期：落户政策开放，引进人才，房价初涨
人才大量流入，背后是西安开放的落户政策支持，从2016年开放落户政策，西安在短短两年时间里突破了千万人口的大关，成为了特大城市。同时西安还在加大力度吸收人才，在这样的状况之下，必定还会有更多的人口涌入西安，那么人口数量的增加，就会产生一定量的购房需求，所以回顾下西安房价的涨幅曲线，会发现跟人才大量流入的过程基本相同。
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中期：城市发展规划留住人才，推动经济发展，夯实房价
人才流入的目的吸引人才留下来，促进城市发展，从近两年西安的大型招商引资项目，到11月27发布的《全面贯彻新发展理念加快国家中心城市建设推进枢纽经济门户经济流动经济发展工作方案（2020—2022年）》，无一不是为留住人才，用好人才，促进城市发展的良好方式，如果一切计划进展顺利，不仅能留住大批人才，西安未来三年的经济发展必定迅猛增长，规划产业落地的过程，也是夯实房价的过程。
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长期：经济发展良好，再次吸引人才流入，迎来房价再次上涨
试想一下，如果三年后，西安经济按规划发展良好，同时又会吸引更多的人才流入，人口的增加，楼市应该又会迎来一波大涨。不过这波价格上涨的前提是西安经济发展按照规划一步步落实后，才可能出现的现象。
小结：在落户政策助力下，目前西安已初步完成人才引进计划，目前处于留住人才阶段，而留住人才的关键，是让人家有用武之地，无论是近两年的招商引资还是最新的《规划》，目的都是为了留住人才，用好人才，如果一切按规划顺利进行，后期西安还会引进更多人才，实现房价的再一次增长。
西安经济发展不及武汉、杭州
产业在落地，后期发展动力较强
数据显示，2019年第一季度，西安GDP同比增长8.6%，上半年回落到7.0%，前三季度进一步回落到6.7%。尽管增速超越全国平均增速，但是与此前定下的2019年GDP增速7.8%左右的目标有较大差距。但从这个数据来看，西安经济还需在加把劲。
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2019年前三季度，西安GDP排名全国21位
据2019年前三季度的GDP数据显示，西安GDP总量为6372.92亿元，增速8.30%，排名全国大陆地区前21强。虽然GDP总量及增速尚可，但是和成都、武汉、杭州等新一线城市，还是差距较大。
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近年来，巨头企业入驻，为西安经济发展注入活力
从大背景来看，近两年来，由于我国的经济体量不断增长，维持高增速的经济水平压力增大，同时外部的贸易战等因素也使得国内整体经济走势有所放缓。西安的经济发展也受到一定影响，不过近两年西安招商引资也初见成效，阿里、腾讯、京东等科技产业及大型文旅项目的相继入驻，也为西安的经济增长添了不少活力。
同时，我们直观可见的是浐灞腾讯双创小镇的建设落地、软件新城的产业落地以及沣东、沣西新城的快速发展，绿地丝路中心、交大创新港，这些产业集群的落地，不过目前这些产业都在逐步建设落地，产业后期真正运营后，才会给西安经济发展起到规模化效应。
小结：目前来看，西安的经济无论是总量还是增速较成都、武汉、杭州等城市来说，有较大差距，但是好的方面是，目前西安招商引资环境较好，且已经有诸多项目在施工建设，
这些大型产业落地正常运维后，无疑会对西安经济发展有所助力，吸引更多人才入住，也会在一定程度上影响片区乃至西安房价上涨。未来三年，西安或将重点发展
浐灞、奥体、软件新城
11月27日西安市政府发布了未来三年的规划政策，我们可以从政策中看到，未来三年，西安不仅仅要拓展整个交通网，同时还要加强推荐城市现代化产业的建设与科技化的建设，将西安打造成一个国际消费中心城市与宜家宜居的公园城市。
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建设辐射能力强大的立体化综合交通网络
建设辐射能力强大的立体化综合交通网络，主要是通过提高精准供给水平，加快构建陆空海铁一体、联通全国、辐射全球的现代化综合立体交通网络，打造下一代信息中心和智慧枢纽，夯实“三个经济”发展基础和载体。
分析：可见未来三年，西安的交通网络将更加完善，除了市区主干道和地铁，主要是西安联通全国、辐射全球的立体交通网络的搭建会更强。
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重点构建“两核两区四园多层次”的平台体系
两核：充分发挥陆港和空港的核心作用。
两区：高标准建设自贸试验区和构建国际商事法律服务示范区。
四园：建设欧亚经济综合园、中俄丝路创新园、临空经济国际合作园、中欧合作产业园。
多层次平台：加快建设西安奥体中心、西安国际会展中心等大型场馆及配套设施，积极申办具有国际影响力的大型展会，促进会展经济发展，建成国际会展城市。
分析：通过上述平台体系，不难发现，未来三年，西安的重点发展板块为浐灞和奥体板块 ，为2021年全运会搭建基础配套，也为浐灞、奥体板块的发展政策倾斜，可以预见三年后浐灞和奥体板块将可能实现一个“质”的飞跃。
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加快构建“三个经济”产业集群
深度应用互联网、大数据、区块链和人工智能，我市将加快推动供应链、产业链、价值链融合发展，抢抓超大规模国内市场发展机遇，加快构建“三个经济”产业集群。
分析：无论是互联网、大数据、区块链还是人工智能，都是高科技产业，西安推荐高科技产业发展，那政策上必有倾斜，从目前来看，西安高新软件新城为高新第三次创业区，产业布局与西安未来三年重点打造产业基本相似，这一片区也是西安发展的重中之重。
小结：政策导向的地方，很可能是发展最快的地方。
软件新城人口及经济分析 ：目前软件新城所在的雁塔区常住人口134.32万，位居西安第一位，人口较多，且从2018年GDP来看，雁塔区以1757.89亿元，增速8.3%位居西安第一，软件新城目前各项配套都在快速推荐落地，与雁塔区的经济实力不无关系。
奥体及浐灞板块人口及经济分析：奥体板块及浐灞板块主要部分位于灞桥区常住人口为67.73万，位居西安各区第八位，从2018年GDP来看，灞桥区以480.78亿元，增速12.1%位居西安第七，虽然经济发展和人口数量都平平，但是灞桥区近年来在售新房较多，成为西安置业的热土，相信两年后随着新房交房入住，这里将引来不少人口流入，且虽然经济总量一般，但是灞桥区的经济增速势头较好，后期发展潜力较大。
通过上述分析不难看出，西安未来三年的重点发展板块很可能是浐灞、奥体板块和软件新城板块。
结语
通过上述分析不难看出，目前西安已实现了人才引入，下一步是留住人才为西安发展建设发挥关键性作用，西安目前的经济发展在新一线城市中排名较靠后，增长空间较大，而从政策导向来看，
未来三年，西安将重点发展交通、科技等产业，从产业分布板块来看，主要在浐灞、奥体及软件新城片区。因此近三年内，如果规划正常落地，这三个片区的房价或许会迎来再次上涨，另外由于西安产业及经济的发展，未来三年，还会有一波人才流入，如果人才流入量较大，产业落地速度较快，西安房价或会迎来又一波整体上涨。閱讀更多 陝西房參 的文章
