济南哪个片区竞争最激烈？除了雪山、唐冶、新东站，CBD北部这片区新盘扎堆的区域，恐怕也是目前济南竞争压力较大的区域之一。
CBD北侧区域是被很多人忽略的地方，其实这里发展潜力非常大。
未来CBD会汇入无数的优秀企业和人才，而CBD内土地资源有限，将来势必有大量产能会溢出。CBD的东西两侧、南北两侧区域都将因此受益，像原来的泛CBD区域已被划入核心区，CBD的北侧区域也会因此迎来巨变。
与此同时，这里也将是济南明年价格战最为惨烈的区域之一，预计未来会出现10家楼盘同时在售的激烈竞争局面，且部分项目实际楼面价高达1.3-1.7万/㎡。
NO. 1｜壹
CBD北侧，济南下一站开发热土
CBD以北区域是一种泛称，具体包括科技城片区的东南部分和贤文片区的西北部分。区域内小区众多，像万科城、保利华庭、花园小镇、凯旋公馆、翡翠大观、海尔天玺等楼盘坐落其中。与此同时，曾经的巨型城中村丁家庄已拆迁完毕，为济南的城市发展又腾出一大片宝贵的土地。
CBD以北区域示意图
丁家庄已基本拆迁完毕
科技城片区12街区（原丁家庄所在地）的沿工业南路区域，规划有大量的商务用地，未来或许要建体量较大的写字楼群。2017年，这片土地也曾有过一版规划，那一版本中的商务用地相比现在少得多。
这就是为迎接未来CBD的产能溢出而准备的，未来这里将承接大量高新产业和优秀人群。
CBD以北区域的交通优势非常明显。
通过花园路和工业南路向西出发可直达大明湖、泉城广场等老城区核心区域，顺着奥体西路、化纤厂路向南可直达CBD、奥体等东部新城的核心区域。而且地处地铁3号线的腰部位置，乘坐地铁向南向北出行都方便，附近设有丁家庄、花园东路和八涧堡站3处地铁站。根据规划，未来地铁7号线也将从片区内经过。不论是目前还是未来的交通出行，都非常方便。
CBD以北区域交通示意图
片区周边其他配套也很丰富。
这里是CBD商圈、洪楼商圈、高新商圈交汇处，去哪都方便，片区周边洪家楼大润发、高新万达、CBD万象城等商业配套都很方便。
片区内很多楼盘地处历下区，可享受历下区优质的教育配套，像历下区俊德实验学校（万科城的配套学校），弘毅小学（凯旋公馆、翡翠大观、花园小镇等小区的配套学校）、科苑小学（茗筑华府、保利华庭等小区的配套学校）、崇德中学等学校都不错。自然环境方面也是可圈可点，大辛河自南向北横穿而过，根据规划，大辛河未来要打造成城市景观带。
CBD以北西侧区域（万科城等）
CBD以北东侧区域（贤文世家等）
CBD以北区域配套相对完善，而且发展可期，这些利好都体现在房价上。像片区的万科城、保利华庭、翡翠大观、凯旋公馆等小区，二手房在售均价都在2万以上，价格直追CBD片区内的3处毛坯楼盘（绿地FC、华润昆仑域、中信泰富济南尊）。
NO. 2｜贰
CBD以北的奥体中路未来竞争激烈
或许正是因为以上种种利好因素，各大房企对CBD以北区域非常看好，纷纷投入重金在此摘地，曾经抢地到头破血流。
在奥体中路和花园东路交叉口，未来竞争会比较激烈：阳光城·檀悦、海信君和、珑悦府、绿地华彤苑、金地项目（原黄台煤气炉厂地块项目）同时在售的激烈竞争场面，这里是济南楼盘密度最高的区域之一，而且大部分的楼面价不低。
很多购房者在此买房势必要货比五家，因为彼此之间挨着太近了。究竟用哪些卖点来吸引客户，是这五处楼盘共同面对的难题。除此之外，周边还有翡翠大观现房楼盘、海尔天玺高端改善楼盘窥伺，东侧不远处还有万科翡翠公园、绿城代建项目（绿城蘭园）、中垠御苑，未来CBD以北区域将是10处楼盘真正拼内功的阶段，我们拭目以待。
颖秀路两侧楼盘密密麻麻
以上10处项目中，部分项目因为楼面价太高，不得不走高端路线。像奥体中路和花园东路交叉口的五座楼盘，楼面价普遍较高：阳光城·檀悦的纸面楼实际楼面价约1.7万/㎡；海信君实际楼面价约1.3万元/㎡左右；原黄台煤气炉厂地块项目的实际楼面价约1.23万元/㎡；珑悦府楼面价约1.09万元/㎡，同时绑定商业地块；绿地华彤苑实际楼面地价约1.7万元/㎡。
奥体中路和花园东路交叉口
翡翠大观可谓是CBD以北区域的最大赢家，当年楼面价仅4000多，目前售价在2.3万左右；海尔天玺的账面楼面价并不高，B2地块楼面价7164元/㎡，B-1-2地块楼面价7500元/㎡，但地块绑定了配建公园绿地、安置房、中小学幼儿园及自持产品等，实际楼面价也不低；万科翡翠公园实际楼面地价约1.7万元/㎡；绿城代建项目（绿城蘭园）为历下控股拿地，楼面价约为1.05万元/㎡；中垠御苑实际楼面价约1.24万元/㎡。
以上10处楼盘的操盘房企，对于CBD以北区域可谓是真爱，真爱不是花言巧语而是舍得砸钱。明年或许是这10处楼盘爱恨相杀的时刻，既要抱团取暖，又要各自打着自己的小算盘。距离明年已不足两个月，各大房企准备好了吗？
NO. 3｜叁
CBD以北区域10处楼盘优劣势分析
这10处楼盘中，翡翠大观、海尔天玺、万科翡翠公园、中垠御苑、绿城代建项目（绿城蘭园）、绿地华彤苑都已入市。阳光城·檀悦、海信君和、珑悦府、原黄台煤气炉厂地块（金地）项目今年都进行了项目公示。下面简单分析下各个项目的优劣势，供大家作为置业参考。
入市最早的是翡翠大观，目前现房在售，在售单价2.3万左右。翡翠大观当地年拿的也是高价地，但现在看看，其他家的楼面价早已经水涨船高。
这或许是很多高价地未来不得已而为之的一条路：因为楼面价高企，去化将非常慢，直至熬成现房，然后等到下一波行情，最终还会赚钱。就担心很多房企熬不过这个冬天。翡翠大观的优势是现房、地铁房，可享受历下区优质的教育配套，楼下即是学校，整体还不错。
海尔天玺目前在售的是B2地块6#楼和9#楼，地上容积率3.35，这个容积率在整个济南市而言都很高。容积率较高必然导致部分楼栋楼间距较窄，且有数量较多的居住公寓，像海尔天玺部分楼栋的3-15层、3-16层依然是居住公寓。
目前在售户型为158㎡和186㎡的大户型，在售单价约2.7万精装，不论单价和总价都可比肩CBD的精装项目。海尔天玺已开盘约有半年时间，截至日前仅网签了8套，销售比较艰难。
海尔天玺（航拍于3月份）
海尔天玺的网签数据（截至11月30号）
万科翡翠公园容积率3.3也较高，也有一定数量的居住公寓 ，通过航拍图可以清晰感受到。目前在售户型建面在122㎡—178㎡之间，在售均价约2.5万/㎡。项目优势是万科翡翠系装修、万科物业和自建的生活馆，未来生活比较方便，呈现的品质还不错。敏感点是项目一共12栋楼，其中4栋是回迁安置房。
万科翡翠公园实景图
中垠御苑容积率3.0也不低，该地块入市比较缓慢，同期拿地的楼盘有的已经快要清盘，而该楼盘仍处于销售初期，目前在售单价在1.5万-1.6万之间。中银御苑目前在售的只有2#楼，户型为100㎡、110㎡小三室，比较适合刚需人群。开盘已有几个月时间，截至日前网签了11套。值得注意的是，中垠御苑属于高新区，售价较低跟此有很大关系。
中垠御苑实景图
中垠御苑的网签数据（截至11月30号）
绿城代建项目（绿城蘭园）容积率仅为1.5，这点是一大优势。该项目是绿城代建。目前济南 市场的有点清单，绿城蘭园已经开盘，姿态较低，首付可以分期的消息。上周六首推12#（10F，1T2，2个单元），141㎡房源共40套；当天去化36套，去化率90%；成交均价25300元/㎡，精装。
实景图
实景图
绿地华彤苑是奥体中路和花园东路入市较早的楼盘，容积率3.3。该项目建设单位为泉景绿诺置业有限公司，也就是绿地泉控股旗下公司。该项目在售户型建面在110㎡-140㎡之间，在售均价约在2.3万—2.45万之间。项目优势下西侧规划有一所小学，未来业主子女上学非常方便；敏感点要注意西侧有一块一类工业用地，另外项目有一定数量的回迁安置房和居住公寓。
阳光城·檀悦、海信君和、珑悦府、原黄台煤气炉厂金地地块项目目前尚未入市，今天先简略分析，改天再详情分析。
5处楼盘扎堆
奥体中路西侧有一条很大的高压线需要注意，另外距离黄台电厂的直线距离约2公里。
北侧能看到黄台电厂的大烟筒
对于CBD以北区域，参考君非常看好，未来这里的发展潜力和房产增值潜力非常大，只是片区内各大楼盘的销售和去化不容乐观。手握高价地苦不苦，只有开发商自己知道。文章末尾，我们做一个小小的调查，
目前CBD北区域已经入市或者即将入市的10处楼盘中，您认为哪座楼盘最值得购买？閱讀更多 濟南樓市參考 的文章
