有数据显示，截止2015年，全国有至少37座命名奥体中心的场馆。它不仅是体育竞技赛事的主场，也是城市的名片。福州有2座，一座位于五四路，一座位于金山福湾片区。今天，我们来讲讲海峡奥体。

事实上，海峡奥体最早并不规划在金山福湾片区，而是东部新城壁头地块，而该片区紧邻南三环和福厦高速，周边有鼓山大桥、林浦大桥、马尾大桥等城市主干道，距离地铁1号线也不远，不论鼓楼等城区，还是福清、长乐等郊县，都能从纵横不同方向得以分流。

福州海峡奥体落定金山福湾片区则是2010年10月的事。福州市城乡规划局、福州市体育局、福州市土地发展中心三家市政机构联合发布公示，将海峡奥体选址拟定于福州南台岛仓山组团中部，总用地面积约1100亩。官方理由是：｢因原选址地块周边道路状况难以满足大型赛会活动的使用要求。｣

近年，随着福州城市发展｢东拓南进｣的步伐，地处城市发展风口的奥体板块，作为城市发展的催化剂，更加速福州｢奥体时代｣的来临！不少嗅觉灵敏的大型房企纷纷入驻，加速奥体板块的布局，然而，风口过后，却留下｢一地鸡毛。

风口上的海峡奥体

2015年，福州申办全国城运会，然而，场地仅靠省奥体还不够，约6万个座位的海峡奥体开工建设，成为福州的申办成功的重要筹码。

福州海峡奥体选址南台岛是一致共识。南台岛为闽江中第一大岛，其面积与厦门本岛相近，在闽江与乌龙江两江环抱中，今为福州仓山区全境。这里曾是福州旧时的商业繁荣地。

由于福湾片区所处的地理位置是南台岛的中心，处于福州城市南进发展的主轴上。福湾区位优势非常明显，西面可以承接金山，东面可以辐射义序城南，南面可以辐射南通、南屿高新区，属于南台岛地理核心区域。

用当年福州海峡奥体动工是，有关领导的话，｢项目对带动福州东扩南进、拉开框架、开发南台的城市发展方向具有重要意义。｣

尴尬的市场境遇

福州海峡奥体落成，如此大的体量配套，加之周边路网的日益完善，对于片区房地产开发而言，无疑迎来收割红利时候。第一波几家房企，包括融信白宫、融侨奥体原著、阳光城丽兹公馆、华润橡树湾等应该来说都赚大发了。而近年，当开发商再度纷纷扎堆入场后，却一片愕然。

一、近150万方体量

据不完全统计，奥体3公里范围内，分布着大大小小超过12个楼盘，项目总体量近150万方，是继五四北之后，福州第二大楼盘集中营地。

进驻房企有融侨、阳光城、万科、金茂等实力房企，住宅产品类型多种多样，有高层、洋房、别墅的，满足不同人群的选择，此外，不少楼盘还建有办公、酒店、商业等。

事实上，由于机场的限高，我们发现，片区内包括奥体金茂悦、福州院子、方圆、檀府、水晶榕著，几乎没有哪一个不是打造生态低密度高端住区。

二、高地价催生高房价

2016年、2017年，是福州楼市整体上升期，运动会举办过后的奥体，余温依旧在，板块内土地依旧被看好。期间，多幅地块出让，楼面单价一度超2万。

整体上看，区域平均楼面价在2万左右，房源售价在3万上下，这意味着楼面价占了房价的2/3，也可见当年土地市场的火热。

表面上看，个别楼盘楼面价不高，事实上，加上安置配建之后，可售楼面价还得提高；而个别楼盘在售均价看似挺高，可是，扣除精装修，估计也是利润有限。由于体量大，去化太慢，不少楼盘纷纷放下身段，项目上市，定价谨慎。

三、开盘去化率低

据有关媒体报道，今年初，1月10日开盘，金茂悦1-18#开盘，共745套，精装备案均价29996元，开盘当天去化35套，去化率约5%。和金茂悦同属一个项目，不同的备案名，不同的操盘企业，万科翡翠之光同一天开盘，推案共873套，去化17套，去化率约2%。

不止于此，今年6月10日，水晶榕著开始预约。3个月后的9月8日，水晶榕著项目开盘，总共796套，当天卖了17套，去化率2%。仅从以上几个楼盘表现数据，不得不怀疑，如今的奥体板块，楼市已彻底凉凉，而我们也发现，其中有楼盘2017年首期开盘至今，2年多了，还在叫卖。

没赶上一个好时候

我们都知道，在市场好的时候，开发商会要求加收高额装修费，买房必须配车位。而如今，去售楼部，溢价空间也变大了。

体量巨大、价格超高、去化率低，这是目前摆在奥体板块各楼盘前的需要共同面对的难题。

事实上，奥体板块房源整体品质并不差，随便拿两个，比如金茂悦、比如水晶榕著，都是品质楼盘的代表，只能说，没赶上市场好时候。而在市场遇冷时，发现，他们期望值似乎也没有降低。

虽然今年4、5月，福州房地产市场看似小有一波阳春的行情，给人淡季不淡的错觉，但实际市场正加速转冷。一个仓山，40多在售楼盘，奥体板块集结十几个。

市场何时变天，是否会变天，现在看来，真不好预测。但可以肯定的事，五四北板块、奥体板块，都是目前福州房价灾区，预计明年初，三江口板块项目大量面市，市场行情在不转暖情况下，福州楼市将再添灾区，而谁能加速跑量，谁将持续站岗，考验时候就要来临了。

而未来两年，福州楼市，还即将迎来更大考验，那便是：大量安置型商品房上市交易。由于土地、房源获取成本较低，安置型商品房一旦上市交易，将可能由二手市场发起，对商品房造成巨大冲击，至于影响多大，静待观察。

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