陶浩海
谈及土地一级开发的流程，必须首先了解土地一级开发的含义是什么。简单来说，土地一级开发就是一个将生地或者毛地开发成熟地的过程。具体来讲土地一级开发是政府（一般指县级人民政府土地行政主管部门，我们所说的国土局或者自然资源局）通过下属的土地储备中心或者直接委托具有相应开发资质的房地产企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年底土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用的土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
- 在现实生活中，土地一级开发运作的模式主要分为政府机构主导型和市场运作型两大类。
那么土地一级开发的具体流程是怎么样的呢？本律师从以下几个阶段进行分析：
第一，土地一级开发的规划阶段
该阶段主要包括两个方面的内容，首先是土地一级开发计划；其次是土地一级开发实施方案。具体流程包括土地的权利人在取得政府同意后，向国土局提出土地一级开发计划——计划反馈、调整完善后，下发土地一级开发计划（计划需要符合四规划和一计划的要求）——国土部门受理申请并进行土地预审，同时委托土地储备中心编制土地开发实施方案-国土局会同发改、建设、规划等部门对土地一级开发实施方案提出意见并确定最终方案——确定一级开发主体。
第二，土地一级开发的前置准备阶段
该阶段的工作主要分为三大类：
1.通过委托或招投标方式确定开发主体；
2.编制操作性实施方案；
3.进行相关报批报建工作。该阶段涉及发改、规划、建设、国土、交通、园林、环保等诸多部门的行政审批。
第三，土地一级开发的土地整理阶段
该阶段的内容主要有三个方面的内容：
1.征地补偿；主要参考《土地管理法》及实施条例的相关规定办理。
2.拆迁安置；主要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定实施。
3.相关建设。主要是进行三通一平、五通一平等前期基本建设，使得土地具备出让条件。
第四，土地一级开发验收及入市阶段
该阶段的内容包括竣工验收和入市交易两个阶段，具体包括：
1.竣工验收。由国土部门对项目完成情况、预算执行情况、工程质量、土地档案信息管理等进行综合验收。
2.入市交易。首先，需要纳入交易计划。其次，需要确定出让的基准价格。再次，需要确定土地出让方案。最后，需要发布出让公告并实施招拍挂活动。
