01、
對於絕大部分投資公寓，尤其是在無錫這樣的二線城市購買投資公寓的購房者而言。其實公寓本身一直是一件挺雞肋的存在。
對於有居住需求的剛需購房者來說，如果不是實在沒有更好的選擇，一定是不會選擇公寓的。
商水、商電、沒有天然氣、梯戶比高、居住舒適度低、交易稅費高、幾乎無流動性等等，公寓的這些缺陷其實早就不是什麼不為人知的秘密了。
過去無數次的經驗證明，公寓是初級投資者的埋葬地，早已屍骨累累。
但為什麼市面上的公寓產品卻不減少，而且不少公寓項目最終都能賣掉呢？
道高一尺，魔高一丈，不是購房者沒有防備心，實在是“敵軍”太狡猾啊。
過去大部分公寓還會去講區位、講配套、講價值、講產品。。
而如今的公寓市場兩大全新的殺客利器——返租與小面積、低總價，讓投資者防不勝防。
我們先了解一下返租。
公寓投資的痛點是啥？是商水、商電？是交易稅費高？
是一部分，但不是重點。
這些痛點，對於高階投資者來說，確實是比較影響投資收益的痛點，但對初級投資者而言，並沒有太大影響。
某種意義上來說，只要價格夠低，一切房子都有價值。那麼，當租金回報率夠高，所有公寓也有價值。
所以對準備長期持有去收租金獲取回報的的客戶來說，公寓的兩大痛點：租金、出租的管理成本,往往也是投資者的軟肋。
如果說，開發商營銷的本質在於給客戶造夢，那麼，返租就是造夢的極致。
你買公寓是要租出去對吧？租是不是意味著你需要去找房客,還需要維護打理？
太麻煩了，我這直接給你返租，減少了你大量管理成本，你直接坐家收租金就行。並且，開發商承諾的租金往往也比市場價高。讓人心動不已？
問題在哪？
我們先假設購房者為A、開發商為B、開發商下屬公寓運營公司為C、社會上酒店運營公司為D。返租的本質是A與B簽訂房屋買賣協議，A與C/D簽訂長期租賃協議。
實際上，現在開發商為了規避責任和風險，市場上返租的公寓都是和第三方公司簽約了。
但問題是，公寓運營公司是可以倒閉，也是可以跑路的，而你的錢沉就沉進去了，這才是關鍵點。
至於有些開發商承諾的直接返前5年租金抵扣房款的政策，往往更坑。羊毛出在羊身上。開發商賣的出去的價格才是實際價格，標的原價都是煙霧彈。往往其公寓的實際價格就是返租後的價格，相當於“白嫖”了你5年。
其實，我們冷靜下來想想，如果好賣，開發商會這麼費勁？如果性價比真那麼高，為什麼要返租給你？
往往不好的區域、位置，不好的配套，不好賣的公寓才會搞這些花裡胡哨的，
02、
為什麼奢侈品牌的產品線中，口紅往往是買的最好，走量最大的？
最重要的原因就是，作為奢侈品其一隻200~330元的價格，准入門檻太低，你想要就能夠得到。
目前無錫主流的公寓產品一般是45㎡-55㎡的面積區間，總價一般需要60~80萬，首付則在30萬左右。
而這幾年市場上最好賣的爆款公寓就是則是三四十平的小面積公寓，深層次的原因是租房的市場結構，一室一廳的投資回報率是最高的，而40平以上的公寓，其實現的居住功能沒有本質差別，面積增大租金並不會顯著增長。
在無錫商品房動輒總價兩百來萬、月供五六千的情景下，公寓的錨定效應異常顯著。30萬的公寓，月供2000出頭極易讓大多數人衝昏了頭腦。
五六十萬買套房子還有什麼可挑剔的？
月供才兩千多點，我房子隨便不能租個兩千多？
於是，繼人生三大錯覺“手機振動、有人敲門、他喜歡我”之後，又兩大錯覺出現了“房子能租的出去”、“房子能租到這個價格”。
03、
而事實是，2019年50個代表城市租金收益率顯示，無錫平均租金收益率只有1.8%。而根據歷年數據來看，越是一線城市的租金收益率越低。
公寓的產品價格定價往往根據住宅價格來衡量，一般是住宅價格的7折左右。
可房地產最大的價值是金融屬性，租金只是住宅投資的一部分，最重要的是城市發展、升級，動能躍遷背後，住宅單位佔有的如戶口、學區等城市資源的發展、升級。城市房價暴擊的背後深層次原因亦是如此。
然而現實是，這些公寓全都沒有，城市越發展，租金收益率只會越惡劣。
從有商品房開始，享受樓市紅利的人如過江之鯽，到了今天你聽過無數買房暴擊賺錢的例子，裡面有幾個是買公寓的？
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