最高人民法院
當事人達成合意是非經拍賣程序的“以房抵債”生效的前提條件
作者 | 李舒 唐青林
北京雲亭律師事務所
裁判要旨
承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同並已實際佔有使用租賃物為由，請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，人民法院應予支持。但若查封措施不會產生移交租賃物的現實風險，無論是否有在先的租賃權，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
案情簡介
一、福建福州農村商業銀行有限公司華林支行（下稱“農商行華林支行”）和肖莉、何勇生、鄭旭華髮生金融借款合同糾紛一案，福州中院作出（2014）榕民初字第1025號民事判決，判令：農商行華林支行有權就被告鄭旭華名下的訟爭房產拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償。福州中院在執行過程中於2015年11月16日查封了被執行人鄭旭華名下位於福建省福州市鼓樓區溫泉街道湖東路***號新貴公寓（原商地花園綜合樓）2層01、04店面房產及土地使用權（以下簡稱本案爭議房產）。
二、購買本案爭議房產的實際出資人鄭旭東欠何勇生借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。何勇生為保護其租賃權，向福州中院提起異議請求解除涉案房產的查封。
三、福州中院對何勇生的異議請求不予支持，於2016年5月4日作出(2016)閩01執異45號執行裁定（下稱“閩45號裁定”），駁回其異議；何勇生不服，向福建高院申請複議，福建高院於2016年6月27日作出（2016）閩執復46號執行裁定（下稱“閩46號裁定”），駁回其複議申請。
四、何勇生申訴請求最高法院依法撤銷“45號裁定”和“46號裁定”，確認其在租賃期限內對本案爭議房產享有合法租賃權益，可以繼續佔有、使用直至租賃期限屆滿。最高法院裁定：維持福建高院“閩46號裁定”，駁回何勇生申訴請求。
裁判要點
對於本案，最高法院認為：若對不動產採取查封措施本身不涉及移交不動產，也未產生將來移交的風險，無論不動產上是否已經附著租賃權，都不能阻止法院的強制執行。原因是：根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第三十一條第一款規定，在執行法院實際移交佔有被執行人的不動產或雖為實際移交但法院採取的執行措施有此種現實風險時，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執行法院在租賃期內向受讓人移交佔有被執行的不動產，以保護其正常使用、收益租賃物的權利。法律並未規定在不動產不涉及移交佔有風險時也可阻止法院強制執行。
本案中，執行依據（2014）榕民初字第1025號民事判決已明確原告農商行華林支行有權就本案所涉房產拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償，福州中院對本案所涉房產採取查封措施並無不當。因此，何勇生關於在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該房產的主張無論是否成立，其解除對本案爭議房產查封的請求均不能得到支持。
實務經驗總結
前事不忘，後事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在不涉及移交佔有的不動產執行案件中，該如何確保自身權益的最大化。結合最高法院裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：
一、申請執行人（銀行）如何保護自身權益
根據我們辦理同類案件的經驗，我們提請申請執行人（銀行）在申請執行前應該注意的問題：首先，要明確自身與被執行人之間存在的是何種權利義務關係，對被執行人享有的是抵押權還是債權？其次，要充分了解執行標的物上是否有其他人存在合法有效的租賃合同且承租人是否已合法佔有、使用；第三，要充分調查承租人與被執行人之間是否存在惡意串通、以不合理的低價承租被執行的不動產甚至偽造支付租金證據等情形。若是抵押關係，抵押權人需注意避免承租人以“買賣不破租賃”為由阻止抵押物在執行程序中的變現；若是債權債務關係，債權人可以爭取依法滌除租賃權以確保能夠順利評估拍賣並取得執行案款。
二、承租人不能排除法院的強制執行幾種情形
在執行案件中，除本案已說明的“不涉及移交不動產，也未產生將來移交的風險的查封措施，無論不動產上是否已經附著租賃權，都不能阻止法院的強制執行”之外，於承租人而言，應留意“不能排除法院強制執行措施”的情形：（一）承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持；（二）抵押之後出租，即先抵後租的，若申請執行人是抵押權人，則該種情形下承租人不能以其享有的租賃權排除法院的強制執行。
相關法律規定
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》【法釋〔2015〕10號】
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書中認為關於“在不涉及移交佔有的不動產執行案件中，承租人不能阻止法院強制執行的問題”的詳細論述和分析。
最高法院認為：本案焦點問題為是否應當解除對本案爭議房產的查封。
根據《執行異議和複議規定》第三十一條第一款“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持”之規定，在執行法院實際移交佔有被執行人的不動產或雖未實際移交但法院採取的執行措施有此種現實風險時，如滌除租賃權對財產進行評估、拍賣等，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執行法院在租賃期內向受讓人移交佔有被執行的不動產，以保護其正常使用、收益租賃物的權利。但對不動產採取查封措施本身不涉及移交該不動產，也未產生將來移交的現實風險。 本案中，執行依據（2014）榕民初字第1025號民事判決已明確原告農商行華林支行有權就本案所涉房產拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償，福州中院對本案所涉房產採取查封措施並無不當，該房產上無論是否附著有在先的租賃權，均不能阻止執行法院對其採取查控措施。因此，何勇生關於在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該房產的主張無論是否成立，其解除對本案爭議房產查封的請求均不能得到支持。福州中院（2014）閩01執異45號執行裁定和福建高院（2016）閩執復46號執行裁定不支持何勇生解除對本案爭議房產查封的處理並無不當，何勇生關於撤銷上述執行裁定的申訴請求無事實和法律依據，本院不予支持。
關於何勇生請求確認其在租賃期限內對本案爭議房產享有合法租賃權益，可以繼續佔有、使用直至租賃期限屆滿的問題。何勇生向福州中院提出的異議請求是解除對本案爭議房產的查封，福州中院（2014）閩01執異45號執行裁定和福建高院（2016）閩執復46號執行裁定均圍繞能否解除對本案爭議房產查封進行裁判，因此何勇生關於確認其對本案爭議房產享有租賃權的申訴請求超出執行異議請求範圍，本案申訴程序中不予審查。況且，因何勇生是本案被執行人之一，生效判決判令其在夫妻共同財產範圍內對肖莉欠付農商行華林支行的債務承擔共同償還責任。
租賃權屬於財產性權利，即使審查確認了何勇生對本案爭議房產享有租賃權，該租賃權也可以作為強制執行的標的，清償所欠債務。綜上所述，福建省高級人民法院（2016）閩執復46號執行裁定認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。何勇生的申訴請求不能成立，本院不予支持。
案件來源
最高人民法院：《福建福州農村商業銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執行裁定書》【(2016)最高法執監397號】
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