類似的對話你熟悉嗎？
近日
某小區物業公司因不作為
遭業委會“炒魷魚”
為此，二者對簿公堂
究竟誰會贏得這場官司呢？
↓↓↓
2017年12月，某開發商與某物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，約定該物業公司管理小區的期限是從2018年1月1日至2018年12月31日。
但該物業公司入住小區後，業主們便抱怨物業公司不作為，致使小區居住環境惡化。於是在2018年9月，小區業主委員會組織全體業主進行投票，佔建築物總面積三分之二以上的業主都同意提前解除與物業公司的服務合同。
不過，物業公司認為業委會單方面通知提前解除合同，沒有法律依據。於是，物業公司起訴業委會。
雙方唇槍舌劍
乍一看都有道理
但真相只有一個↓
先說說，物業公司的理由：
合同還沒到期，你不能解僱我 ！
沒錯
合同是沒到期
但法律不是你不作為的擋箭牌！！
我們知道前期物業公司一般都是開發商聘請的，開發商當初選聘物業公司的行為是要履行法定義務，否則政府主管部門將會對開發商做出處罰。
在開發商售出房產後，業主就變成了小區真正的主人。即便開發商在小區內還有房產，但開發商也只能作為小區業主的一份子存在，必須遵守業主大會作出的決定。選聘合適的物業服務公司是業委會的職責之一，是業主共同決定的事項，是由物權所決定的。
根據《物業管理條例》第二十六條規定：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
由此可見，物業的理由並不能有效為自己開脫。業主委員也不用擔心因提前換掉物業公司而變成違約方的事情，因為法律已經賦予業主們提前終止前期物業合同的權力。故，法院判決原物業公司敗訴。
那麼
是不是業委會隨便開一個會
就能換掉物業公司呢？
並不是！
換物業不是過家家
必須要經過一系列合法的程序才行
根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條：業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
不滿物業公司不作為
業主可做三件事
建議收藏↓
一、籌建業主大會，並選舉業主委員會
1、發起籌備：在小區所有業主裡面徵集到5%以上的業主簽名，支持成立業主大會。需要注意的是，簽名通過的人數以及這些業主擁有的建築面積都應超過小區面積的5%。
2、向所在街道辦事處申請協助：根據《物權法》和《物業管理條例》，街道辦事處有責任協助籌備業委會。
3、組建業主大會籌備組：需要4至10名業主代表和一位開發商代表，籌備組長由辦事處指定。
4、籌備工作：起草《管理規約》和《業主大會議事規則》，徵集業主委員會候選人，準備業主大會會議方案。
5、組織投票：應徵集至少65%以上的表決票，才能確保籌備成功。
6、公示及備案：只要文件齊全，當時即可完成備案。
二、由業主委員會提出解除現有物業合同的決定
如果業主需要更換物業公司，應召開業主大會，由業主集體商定或書面表決來決定。解聘或競聘物業公司需經過半數以上業主的同意。
三、選聘新的物業公司
新的物業公司中標後，業委會應將新的合同內容、範圍、標準以及價格向全體業主公示。需要注意的是，物業公司的更換一定要有法律的支撐以及街道辦事處的協助。
各位業主們，看了這篇文章，你知道如何合理合法地換掉不作為的物業了嗎？
分享到:
閱讀更多 央視社會與法 的文章
