对购房者来说，2019年可不好过。
拿房贷利率来说，几经起伏，总是踏不准节奏。
在年初，房贷利率高位运行，上浮20%以上的城市比比皆是，武汉、郑州、哈尔滨全线破6，不算不知道，一算吓一跳，好不容易把首付给掏出来，月供还要多还几百块，换谁心里都不舒服。
到了4月份，受“小阳春”行情的影响，共有138家银行下调了房贷利率，较2月份增长超过200%。
在监测的35个城市533家银行中，15家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比2.81%，环比增加13家银行分（支）行；有138家银行分（支）行利率下降，占比25.89%，环比增加94家；有376家银行分（支）行首套房贷款利率持平，环比减少107家，占比70.54%。
转折点出现在年中，央行再度收紧房贷利率，银保监会收紧房企融资，市场的“弦”又开始紧绷起来。
到了2019年10月，全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续5个月小幅上升。
不过，今天出现的一则消息，要祝贺“无房者”了，12月起，房贷新“指标”实施，新规下刚需又省了一笔钱，还出现了2个变化。
11月20日，最新LPR（贷款市场报价利率）报价出炉。1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR也下调5bp至4.8%，为首次下调。
该怎么理解这个消息呢？
首先，解释一下房贷新规。
10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
也就是说，以后买房，房贷利率不再参考基准利率了，而是参考5年期LPR。
每个月的20号，央行会公布5年期LPR的数值，按照要求，各地首套房利率要不低于这个数值，二套房至少要加60个基点。
从过去两个月的走势来看，1年期LPR实实在在的下降，更有利于实业的融资成本降低，5年期不下降，或者只是“微降”。
此时的LPR，充当了“一面墙”，货币重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材，不再像原来那样轻松流入到房地产中。
LPR报价是每个月的20号公布，打算买房的朋友，记得每个月提前关注一下央行网站。
其次，11月20日，5年期LPR也出现了下降，有很强的“象征”意义。
要知道，10月份实行新规后，利率打折成为历史，多个城市的房贷利率不降反涨，文章开头也提到了，最近资金面持续收紧，利率突破“6字头”的城市不断增加。
根据克而瑞发布的报告，10月份的房贷利率延续了此前的上涨趋势，部分城市的二套房甚至加到了120个基点以上。
但是，现在最新的5年期LPR，却出乎了很多业内人士的意料，在严厉的调控环境下，似乎出现了一道“宽松”的口子。
对投机客来说，下降5BP，没有丝毫影响，但对刚需来说，假如你打算年前买房，12月份的房贷“新指标”下，就能省下一笔钱。
对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。
当然，这笔钱看起来并不多，一年下来也就是几百块。
然而，“别拿豆包不当干粮”，再少的钱也是一家人的积蓄。
更何况，现在虽然这笔钱有点少，信号意义却非常浓，以后可能会越省越多，有2个变化值得关注。
第一，房贷新规会重点照顾刚需族。
有一点可以确定的是，对具备首套房需求的购房者来说，房贷新规下，等的时间越长，购房成本可能越低。
因为央行当时实行LPR时，通知明确指出：首套房不低于5年期LPR就行。
这就留给了市场很大的想象空间，对各个城市来说，库存不同，人口流入分布也不同，房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭。
新规刚实施，各家银行都撑着不降，一方面，是给未来留下调降的空间，另一方面，也有点“看脸色”的意思，调控这么严，索性首套和二套都比5年期LPR高近百个基点。
因此，央行主动把5年期LPR给降了，相当于给各地的分支银行了一个“台阶”，二套、多套的投机客依然没有任何机会，但是首套房需求会最大程度的满足。
第二，长期来看，降息周期可能刚刚开始。
为什么这样说？《中国证券报》在11月19日头版报道指出：LPR下行几无悬念，降息周期有望开启。
专家们的观点也惊人的一致。
民生银行首席宏观研究员温彬表示，前次MLF利率下调代表降息周期已开启。
中金公司固收研究团队指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。
华泰证券张继强团队表示，MLF利率存在继续小步下行空间，以引导LPR继续走低。
简单总结一下，首套房刚需现在完全不同担心，12月份的购房成本已经降低，未来可能还会更低。
但是，对那些抱着投机想法的购房者来说，趁早打消“囤房”的念头，因为二套房将会长期增加100个基点甚至更高的水平。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
