11月16日，央行發佈《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》，在這份報告裡，涉及到樓市的信息尤為值得關注！
信息一：未來央行有望繼續降息
央行報告顯示：9 月，貸款加權平均利率為 5.62%，比 6 月下降0.04 個百分點，同比下降0.3 個百分點。其中，一般貸款加權平均利率為 5.96%，比 6 月上升0.02 個百分點，同比下降0.23 個百分點；個人住房貸款加權平均利率為 5.55%，比 6 月上升0.02 個百分點，同比下降0.17 個百分點。
8月份LPR改革的目的就是疏通貨幣政策傳導渠道，現在商業銀行與商業銀行之間的借錢利率很低，但是商業銀行-企業、居民之間的借錢利率很高，貨幣政策的傳導遇到障礙。9月份，一般貸款加權平均利率比6月份還高，這個層面來說，實際利率的下降還要加大引導。接下來或許會有這方面的行動：
1、疏通貨幣政策傳導渠道，商業銀行資金成本下降了，實際利率（貸款利率）也需要跟著降。
2、MLF利率可能繼續下調，現在LPR利率以MLF利率為瞄，MLF利率下降肯定會使LPR利率下調。
11月5日，MLF利率下調5個基點，但這個力度有點小，更多是象徵性的。為了引導LPR利率下降，我猜，央行會繼續下調MLF利率。
11月18日，央行重啟7天期逆回購操作，投放資金1800億，並將利率下調5個基點至2.50%。考慮到MLF利率下調在前，因此這次逆回購利率下調並不奇怪。
逆回購和MLF操作都是央行向商業銀行投放資金的一種操作，但MLF操作的影響更大，一是MLF的期限很長，基本是一年，而逆回購操作期限是7天。二是LPR會參考MLF定價，幾乎是基準利率當中的基準，當它下調的時候，才是真正意義的降息。
信息二、央行抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案！
央行在報告中提到：進一步打破貸款利率隱性下限，疏通市場利率向貸款利率的傳導渠道，並抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案。
今年8月份，央行改革貸款市場報價利率（LPR）形成機制，一個意思就是今後銀行發放貸款（包含房貸）的利率參考LPR報價，LPR每月20號左右公佈一次。8月25日，央行發佈房貸利率新政，自2019年10月8日起，房貸利率參考LPR定價，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
但是當時的新政只適用於新申請的房貸，而對於存量的房貸還沒有新方案，據悉，個人存量房貸高達28.4萬億。
對於房貸利率，老的房貸利率計算是：基準利率×（1+浮動比例）
新的是：房貸利率=LPR利率+加點
要在原來，央行每下調基準利率後，存量的房貸利率在第二年的1月1日才開始調整，舉個例子，如果央行在2019年降息兩次，每次降息0.25%，那麼那麼到2020年1月1日時你的房貸利率應該會下降0.5%。
但是LPR改革後，事實上已經成為新的“基準利率”，降息已經不是降原來的基準利率，而是LPR利率，且LPR每月公佈一次，那麼存量的房貸利率如何計算呢，以及在什麼時候計算呢？這是新方案需要明確的。考慮到現在已經是11月了，2020年很快就會到，所以存量的房貸利率新政應該很快就會出臺。
信息三、央行重申：不將房地產作為短期刺激經濟的手段！
在闡述下一階段主要政策思路時，報告提到：按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”是在7月30日中央政治局會議首次提到的，雖然過去近4個月，但現在央行在特殊時段重提卻意味深長，傳遞重要信號！
如果你仔細觀察市場，會發現最近樓市的環境發生一些變化，根據國家統計局公佈的數據，三季度GDP增長6.0%，低於二季度的6.2%，也低於三季度的6.4%，經濟下行壓力很大。而在地方層面上的數據也不是很好，以海南省為例，今年上半年，海南GDP同比增長5.3%，低於全國6.3%的GDP增速，全省固定資產投資（不含農戶）同比下降23.0%（其中房地產開發投資下降31.4%）。可見，地方穩增長，穩投資壓力很大。
10月24日，海南省發佈重磅文件，決定大幅降低海南本省落戶門檻，只要有居住證、有社保就可以落戶，不再有學歷等硬性限制。由於房票、房貸與戶籍有很大的關係，因此海南取消落戶限制有人認為是變相鬆綁調控。
要知道，作為全國樓市重要指示標的海南樓市一舉一動都會引起關注，早前，海南是全國房地產調控最嚴的地區之一。2018年4月22日，海南發佈文件，決定海南實施全域限購。非海南人買房，必須提供家庭成員24個月社保或個稅，在海口、三亞和瓊海三地的則是5年。此外，在“4.22”之後落戶的，必須落戶滿24個月才可以買房。
除此之外，深圳樓市也迎來了新政，深圳取消成交價作為判定普通房的標準，從而使大量的二手房豁免繳納增值稅，這兩天我從中介那邊打聽到的信息是，深圳的二手房比以前活躍很多，房價也有一些上漲。
很多自媒體大V解讀，今年最後兩個月樓市調控會有些放鬆，但央行此時重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，那就是傳遞了一個官方信息， 即使在經濟下行壓力加大的情況下，樓市調控仍然從嚴，傳遞了樓市調控會是長期性，不會因為經濟環境變化而變化，穩定市場預期。
當然樓市調控不等於房價下跌，樓市調控的作用在於避免房價漲得太快，它只相當於一個踩剎車的作用，而不是放空檔。
本文源自小白讀財經
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