面對盈利難、融資難的困局，“租金貸”受到長租公寓機構的追捧。但是，“租金貸”似乎是一把“雙刃劍”，“租金貸”使用得當，可以支持企業回籠資金、擴張規模；若是使用不當，也會給企業帶來風險。
在頭部長租公寓平臺扎堆上市的同時，其背後“租金貸”模式的風險也讓業界關注。業內人士提示，對於“租金貸”需要加強監管，企業也要有風控機制。
蛋殼公寓、青客公寓涉足“租金貸”
租金貸業務是蛋殼公寓擴大規模的一大手段。據蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與持牌金融機構合作，向某些地區租客提供租金貸。租戶在支付第一月租金、服務費和押金後，金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓，蛋殼公寓向金融機構支付相應利息。2017年、2018年、截至2019年前9個月，蛋殼公寓用戶使用租金貸佔比分別為91.3%、75.8%、67.9%。
蛋殼公寓的重要資金來源，包括金融機構預付租金和租客預付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；租金貸利息支出分別為5230萬元、15300萬元、1.76億元。
蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與金融機構合作，為租客提供租金融資，並向蛋殼公寓支付預付款。這種安排，雖然實質上是融資活動，並記錄為融資活動的現金流入，但構成了支持蛋殼公寓業務運作的重要現金流入來源。
青客公寓也不例外，青客公寓選擇同金融機構合作為租戶提供租金貸服務。青客招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務。新京報記者算了一筆賬，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉澱的預付租金規模接近5億元。
融資難促使“租金貸”受熱捧
在採訪中，不少業內人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運營商、租客、金融企業三方獲利。
對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉為月付。降低其付租壓力，其背後原理在於，公寓運營企業通常會幫助租客墊付分期產品的資金成本。
而對於長租公寓運營機構而言，“租金貸”是支持企業回籠資金並規模擴張的一大金融工具。作為一種新興業態，長租公寓面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。來自聯訊證券的一份長租公寓研究報告指出，集中式長租公寓收益率為10%-20%，10年以內回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。
不僅面臨短期盈利難，長租公寓還面臨融資渠道狹窄的局面。此前，長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS或類REITs產品，也是極少數。
不過，2018年以來，多家房企的租賃融資被叫停，包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。近日，規模3億元的“國都證券-融創長租公寓一號資產支持專項計劃”被上交所終止審核；美的置業集團有限公司的紅塔證券-誠美1期資產支持專項計劃亦於11月15日被深交所中止審核，據悉，該筆債券類別為ABS，擬發行金額10.13億元。
此外，隨著資管新規要求，不準期限錯配和“資產池”運作，據中國理財網上的產品顯示，近來發行的理財產品多數在1年以下，這些專項債和資產證券化產品的流動性不強，期限又動輒3-7年，若想成功發行，還需提高利率，勢必推高財務成本。
在此基礎上，很多“二房東”從資產管理、金融的角度來運營公寓，其中，“租金貸”此前被長租公寓機構看好，並廣泛被長租公寓機構使用，以支持企業回籠資金並規模擴張。
業內人士曾以北京四環一單間向記者舉例道，前期公寓企業的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個月後，這一單間對外出租，假設租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業，2400元歸屬於房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業可沉澱1年28800元房東租金，如果租約為2年則為57600元。這意味著只要保持高速發展，現金流就可持續為正。
“目前大家談‘租金貸’似乎都打上了違規、違法的標籤，實際上租金貸是公寓機構拿來融資的金融工具，工具本身並不存在問題。問題出現在操刀使用工具的人，是否故意欺瞞用戶簽訂貸款協議，是否為了盲目擴張而過度使用了租金貸。”蘑菇租房聯合創始人龍東平表示。
房東東創始人全靂亦表示，租金貸本身沒有任何問題，是銀行正常的一個金融產品，主要是看運用租金貸的是什麼人或機構。
“租金貸”模式成企業擴張利器？
問題在此，“租金貸”為何會被推到備受質疑的尷尬境地？
新京報記者瞭解到，隨著長租公寓行業野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現了異化，市場上的租金貸產品，多是以12個月租期為主，甚至一部分達到24個月，這導致不少長租公寓企業利用長收短付，將資金槓桿加以放大。在一些業內人士看來，這樣的租金貸，超出了部分市場上租客需要一次性支付季度租金所產生的借款需求，而是成為了長租公寓運營商進行廉價融資的工具。
而正是有了這些低成本的資金來源，一些長租公寓機構更敢於冒進擴張規模，甚至頻現“高收低出”（拿房成本高於租金）這類租金倒掛現象。而“高收低出”模式，也是過去一年，杭州鼎家、南京樂伽、北京昊園恆業等長租公寓機構“爆雷”的根本原因。
此外，記者瞭解到，長租公寓在出租前一般會把房屋進行標準化的裝修改造，這會產生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業缺乏長期貸款、匹配的金融產品支持下，公寓企業就會運營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產生的資金風險。
在接受新京報記者採訪時，中原集團副主席施俊嶸明確表示，在某種程度上，長租公寓是在利用業主、租客的資金再投資才能產生效益，基於此，他認為，這一生意有很多炒作成分，不是很健康。
某長租公寓高層人士表示，合理合法運用金融工具，減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個基本要點：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風控機制，建議金融滲透率控制在30%以內，企業運營風險才相對可控。
多個城市監管整治“租金貸”
在龍東平看來，在外部需求旺盛，企業具備有效運營能力，在一定的風控前提下，可以妥善使用一些合適的金融工具。但在目前，長租公寓大環境並不好，所有的租房機構都應該對金融保持足夠敬畏，相關部門也需要對此進行監管。
實際上，隨著長租公寓市場屢屢“爆雷”，不少地區已開展租金貸業務的監管，不少銀行也叫停了“租金貸”業務。
今年8月，南京市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門用2個月時間，依法嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。隨後，杭州也宣佈開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，檢查內容主要包括嚴查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問題。
10月9日，杭州市住房保障和房產管理局發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿）》，要求住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。
此外，西安市住建局、市委網信辦、市金融工作局等七個職能部門也於近期聯手對住房租賃中介機構進行為期4個月的集中整治。重點集中在違規經營、違規出租住房、違規分割出租、發佈虛假租賃信息、違規提供“租金貸”、違規提供經紀服務等方面。濟南市亦開展了住房租賃中介機構亂象專項整治行動。其中包括了違規開展租金消費貸款業務，包括違規提供租金消費貸款等金融產品和服務。
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