论“资”排辈
昨天推送聊到“第一居所别墅”，后台讨论因此出现分歧。
别墅梦几乎人人都有，但有人因为“人生值得”或是“房票珍贵”早早选择了“跳步置业”；也就有人对"以一座别墅来终结‘买市区高层还是环城洋房’的难题"而心存迟疑与困惑，原因多在于“第一居所”“生活保障”“购买能力”之间的三角矛盾。
不过市场上既已有此选项出现，且不止一个，又真的能难住置业者，无非说明“存在即合理”，只是难说每一个都可堪第一居所别墅。
01.
要我说，别墅晋升第一居所的前提，可以用“三资”总结。
我们每个人，无论社会分工如何、收入水平高低，日常相关无非“生产资料”与“生活资料”。
生产资料，简单说就是工作和生意的生产场景，比如写字楼、工厂、金融机构……“距离近”“好通达”都是要务；生活资料则更难“将就”，第一居所需要解决的是以家庭为单位的全部生活需求，距离城市核心区近，对商业、教育、医疗等能够快捷共享是基本前提，当然如果身在核心区外，地缘及周边有可以借重的“成熟板块”存在，买菜、吃饭、逛超市等日常需求大体能在家门口解决，那就更好了。
生产资料与生活资料普遍集中于市区
如果说以上基本等同于“溢出逻辑”，那么“资金机会”就显然不同了。此前说过，第一居所别墅的消费者其实以改善群体为主，手握不多不少的购买力，却对品质的渴望更高。因此，城市板块间的“价格梯度”才能使他们有机会也有动力冲破城区边际，“小平层换别墅”。当然，一掷千金在核心区购置别墅的顶豪客并不在我们的讨论范围内。
不过由于市内各区与相邻环外区域的底色与积淀不同，现存价格梯度也不尽相同。南开、河西或许更为明显，以10月份新建商品住宅均价看，南开区为43940元/平米（建面），河西区为39344元/平米（建面）。按此粗略一算，如450万元的总价预算，在南开能买到一套建面约102平米的小平层，向外走一步的华苑西板块得到的置业选项会是一套建面约160平米的洋房产品，或者同样在精武镇可以购入一套建面约165平米的联排别墅，三者截然不同。
综上，第一居所别墅的价值要素在生产资料、生活资料、资金机会的平衡中得以厘定。对置业者而言，机会成本的一侧不仅是房屋面积发生了变化，建筑形态也发生了变化，随之而来的是空间与生活想象的各自不同。但回过头来看，生产和生活的外部环境又并未发生太大改变。
这才是他们愿意面对这道选择题的前提条件。
02.
但我们所讲的第一居所别墅概念，多少有些“生不逢时”。在城市外拓与成熟的多轮加速期后，我们的城市中出现了市区与环城的高度融合地带，也发现了独立繁荣于城市不远处的“卫星城”，都是符合第一居所别墅严苛条件的天然土壤。但对于占用土地资源更“奢侈”的别墅产品，政策端却一直在悄然收紧。
主管部门过往8年内曾4次发文约束别墅市场，比如：2012年一纸“限墅令”规定住宅项目容积率不得低于1.0，严格限制别墅用地审批；2016年“禁墅令”禁止独栋别墅审批，对类别墅项目审批进一步控制；2018设计规范新国标出台，最大限高80米，高低配被套上枷锁；2019年全国暂停别墅、类别墅审批。尽管每次出台的文件重点不同，但对于别墅类用地管控不断升级已是鲜明趋势。
管控结果直接反映在供应数据上，据统计2016年天津市区及环城包括独栋、联排、叠拼在内共供应2685套；2017年达到2825套；而2018年这一数字跳水式下降，全年供应526套；今年前三季度仅有区区183套。以上代表着一个非常明显的结论：别墅产品真正进入存量时代，现在的就是未来的。
那么天津别墅市场格局究竟如何呢？市区之内早就以二手房为主，宜居和稀缺使其价值攀升，没千万级资金就不要去麻烦中介了。如此，环城就成了第一居所别墅最有可能出现的地带，但这一环线内供应亦不丰富，且供应价格“跳点”情况明显，即：价格并不完全因背离市区方向的走远而衰退。
拿西青区的联排产品举例：中北镇、杨柳青在800-1200万元/套水平，精武镇却能找到450万元/套起步的供应，大寺约为600-800万元/套，张家窝项目也普遍能登上500万元/套。当然他们各自供应产品不同，不过总价也仍然是别墅置业时一个重要考量，尤其是第一居所别墅。
再向外走即是别墅更主力的供应区，主要集中于团泊湖、东丽湖、天嘉湖的三大湖区，强调对生态资源的占有，价格也相应降低不少,但“生产资料”和“生活资料”是其短板。
另据统计，2019年前三季度市区及环城的独栋、联排、叠拼成交1020套，相比于微弱的供应，这是一个何其悬殊的供求比，可见市场上“末班车心理”存在。
但第一居所别墅并没有那么多故事可讲，市区及环城符合“第一居所”先决条件的本就不多，实际置业决策中又不是全部能成为可选项，一方面选择第一居所很少南辕北辙，覆盖生产和生活半径的就近原则仍是重要依据，另一方面以西青为例可以看到，环城别墅价格参差，既有与主城区共享资源的地利之便，又保持了明显价格梯度，让置业者不至于因溢出之远而放弃“小平层换别墅”想法的，又有几个呢？
就像一个层层收紧的“沙漏”，真正决定购买时，第一居所别墅的选项只剩寥寥。
03.
“墅”我直言，近年晋升南开、河西外溢承接地的精武镇，算是城市西南方向的其中一个。
这两年，精武镇在楼市中的存在感不再赘述。我们曾以“精武镇的探戈”为喻，指出城市外溢进程走远后的一个回眸，重新发现了这一板块可以借重华苑、奥城、体育中心等城市核心区资源的地利价值。 近两年品牌房企在此形成了集中开发之势，供应以高层和洋房为主，但也藏着少部分的联排产品。
金地艺墅家联排产品样板间实景
前文我们提到450万元/套起可以在精武镇获得联排选项，即出自该区域发迹以来一直的网红盘金地艺墅家。而在那个与南开小平层的置换等式中，金地艺墅家联排产品
约165平米的建筑面积是第一居所别墅常见的设定，通过控面积实现控总价，但三层空间的设计倒是在功能分区上完整还原了传统别墅的尊贵感与舒适度，以及私密度上一以贯之的别墅特性。具体来说，首层规划为餐厨客一体的礼序空间，以3.4米挑高和6.5米南向面宽彰显尺度感，纳入更多阳光的同时也意味着更多的景观面和占地。值得一提的是，因户内预留有电梯井，便无需考虑在一楼布置南向老人房了，从而释放出更多家庭生活空间。
金地艺墅家联排产品样板间实景
金地艺墅家建面约165平米联排产品户型图
二层规划为亲子空间，设置次卧双套房，对二胎家庭而言非常适用。三层是尺度感更佳的整层主卧套房，为男女主人保留别墅产品独有的私密体验。同时，第一居所别墅无非是以升级的产品形态完成对就近品质置业者的拉粉与留存，
那么“有天有地，可以亲近自然，亦可以自己开发和创造志趣空间”等别墅独有的生活方式，同样是业主们看重的。
金地艺墅家联排产品样板区实景
我猜或许有人会说，精武镇刚需、改善产品混合存在，不是别墅区集中的豪宅窝子。我反而觉得这是精武镇供应第一居所别墅的优势。作为天津第四批示范镇的精武镇，依托原住民、新居住人口和大学城师生形成的常住规模以及开发商运营商的合力做熟，这里的人气、生活配套与居住氛围其实是在趋向丰富和完善的。 比如学校、幼儿园、公园等生活必需资源都已有了眉目，同时今年土地出让中商服地块的出现，也意味着家门口商业氛围的补足，而以上这些的到来无不是基于区域人口规模和综合人气养成才能迅速落地的。
毕竟在第一居所别墅的定义中，是享受繁荣与品质，而不是享受孤独。
老友结婚至今一直过着
环线别墅里的小日子
如今论“资”排辈
他那里真就是“一居所”的料
但20多年前的环线可不比当前
他真就伴着区域多年熬出了头
好消息是，我们现在不用了
坏消息是，我们选项不多了
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