論“資”排輩
昨天推送聊到“第一居所別墅”，後臺討論因此出現分歧。
別墅夢幾乎人人都有，但有人因為“人生值得”或是“房票珍貴”早早選擇了“跳步置業”；也就有人對"以一座別墅來終結‘買市區高層還是環城洋房’的難題"而心存遲疑與困惑，原因多在於“第一居所”“生活保障”“購買能力”之間的三角矛盾。
不過市場上既已有此選項出現，且不止一個，又真的能難住置業者，無非說明“存在即合理”，只是難說每一個都可堪第一居所別墅。
01.
要我說，別墅晉升第一居所的前提，可以用“三資”總結。
我們每個人，無論社會分工如何、收入水平高低，日常相關無非“生產資料”與“生活資料”。
生產資料，簡單說就是工作和生意的生產場景，比如寫字樓、工廠、金融機構……“距離近”“好通達”都是要務；生活資料則更難“將就”，第一居所需要解決的是以家庭為單位的全部生活需求，距離城市核心區近，對商業、教育、醫療等能夠快捷共享是基本前提，當然如果身在核心區外，地緣及周邊有可以借重的“成熟板塊”存在，買菜、吃飯、逛超市等日常需求大體能在家門口解決，那就更好了。
生產資料與生活資料普遍集中於市區
如果說以上基本等同於“溢出邏輯”，那麼“資金機會”就顯然不同了。此前說過，第一居所別墅的消費者其實以改善群體為主，手握不多不少的購買力，卻對品質的渴望更高。因此，城市板塊間的“價格梯度”才能使他們有機會也有動力衝破城區邊際，“小平層換別墅”。當然，一擲千金在核心區購置別墅的頂豪客並不在我們的討論範圍內。
不過由於市內各區與相鄰環外區域的底色與積澱不同，現存價格梯度也不盡相同。南開、河西或許更為明顯，以10月份新建商品住宅均價看，南開區為43940元/平米（建面），河西區為39344元/平米（建面）。按此粗略一算，如450萬元的總價預算，在南開能買到一套建面約102平米的小平層，向外走一步的華苑西板塊得到的置業選項會是一套建面約160平米的洋房產品，或者同樣在精武鎮可以購入一套建面約165平米的聯排別墅，三者截然不同。
綜上，第一居所別墅的價值要素在生產資料、生活資料、資金機會的平衡中得以釐定。對置業者而言，機會成本的一側不僅是房屋面積發生了變化，建築形態也發生了變化，隨之而來的是空間與生活想象的各自不同。但回過頭來看，生產和生活的外部環境又並未發生太大改變。
這才是他們願意面對這道選擇題的前提條件。
02.
但我們所講的第一居所別墅概念，多少有些“生不逢時”。在城市外拓與成熟的多輪加速期後，我們的城市中出現了市區與環城的高度融合地帶，也發現了獨立繁榮於城市不遠處的“衛星城”，都是符合第一居所別墅嚴苛條件的天然土壤。但對於佔用土地資源更“奢侈”的別墅產品，政策端卻一直在悄然收緊。
主管部門過往8年內曾4次發文約束別墅市場，比如：2012年一紙“限墅令”規定住宅項目容積率不得低於1.0，嚴格限制別墅用地審批；2016年“禁墅令”禁止獨棟別墅審批，對類別墅項目審批進一步控制；2018設計規範新國標出臺，最大限高80米，高低配被套上枷鎖；2019年全國暫停別墅、類別墅審批。儘管每次出臺的文件重點不同，但對於別墅類用地管控不斷升級已是鮮明趨勢。
管控結果直接反映在供應數據上，據統計2016年天津市區及環城包括獨棟、聯排、疊拼在內共供應2685套；2017年達到2825套；而2018年這一數字跳水式下降，全年供應526套；今年前三季度僅有區區183套。以上代表著一個非常明顯的結論：別墅產品真正進入存量時代，現在的就是未來的。
那麼天津別墅市場格局究竟如何呢？市區之內早就以二手房為主，宜居和稀缺使其價值攀升，沒千萬級資金就不要去麻煩中介了。如此，環城就成了第一居所別墅最有可能出現的地帶，但這一環線內供應亦不豐富，且供應價格“跳點”情況明顯，即：價格並不完全因背離市區方向的走遠而衰退。
拿西青區的聯排產品舉例：中北鎮、楊柳青在800-1200萬元/套水平，精武鎮卻能找到450萬元/套起步的供應，大寺約為600-800萬元/套，張家窩項目也普遍能登上500萬元/套。當然他們各自供應產品不同，不過總價也仍然是別墅置業時一個重要考量，尤其是第一居所別墅。
再向外走即是別墅更主力的供應區，主要集中於團泊湖、東麗湖、天嘉湖的三大湖區，強調對生態資源的佔有，價格也相應降低不少,但“生產資料”和“生活資料”是其短板。
另據統計，2019年前三季度市區及環城的獨棟、聯排、疊拼成交1020套，相比於微弱的供應，這是一個何其懸殊的供求比，可見市場上“末班車心理”存在。
但第一居所別墅並沒有那麼多故事可講，市區及環城符合“第一居所”先決條件的本就不多，實際置業決策中又不是全部能成為可選項，一方面選擇第一居所很少南轅北轍，覆蓋生產和生活半徑的就近原則仍是重要依據，另一方面以西青為例可以看到，環城別墅價格參差，既有與主城區共享資源的地利之便，又保持了明顯價格梯度，讓置業者不至於因溢出之遠而放棄“小平層換別墅”想法的，又有幾個呢？
就像一個層層收緊的“沙漏”，真正決定購買時，第一居所別墅的選項只剩寥寥。
03.
“墅”我直言，近年晉升南開、河西外溢承接地的精武鎮，算是城市西南方向的其中一個。
這兩年，精武鎮在樓市中的存在感不再贅述。我們曾以“精武鎮的探戈”為喻，指出城市外溢進程走遠後的一個回眸，重新發現了這一板塊可以借重華苑、奧城、體育中心等城市核心區資源的地利價值。 近兩年品牌房企在此形成了集中開發之勢，供應以高層和洋房為主，但也藏著少部分的聯排產品。
金地藝墅家聯排產品樣板間實景
前文我們提到450萬元/套起可以在精武鎮獲得聯排選項，即出自該區域發跡以來一直的網紅盤金地藝墅家。而在那個與南開小平層的置換等式中，金地藝墅家聯排產品
約165平米的建築面積是第一居所別墅常見的設定，通過控面積實現控總價，但三層空間的設計倒是在功能分區上完整還原了傳統別墅的尊貴感與舒適度，以及私密度上一以貫之的別墅特性。具體來說，首層規劃為餐廚客一體的禮序空間，以3.4米挑高和6.5米南向面寬彰顯尺度感，納入更多陽光的同時也意味著更多的景觀面和佔地。值得一提的是，因戶內預留有電梯井，便無需考慮在一樓佈置南向老人房了，從而釋放出更多家庭生活空間。
金地藝墅家聯排產品樣板間實景
金地藝墅家建面約165平米聯排產品戶型圖
二層規劃為親子空間，設置次臥雙套房，對二胎家庭而言非常適用。三層是尺度感更佳的整層主臥套房，為男女主人保留別墅產品獨有的私密體驗。同時，第一居所別墅無非是以升級的產品形態完成對就近品質置業者的拉粉與留存，
那麼“有天有地，可以親近自然，亦可以自己開發和創造志趣空間”等別墅獨有的生活方式，同樣是業主們看重的。
金地藝墅家聯排產品樣板區實景
我猜或許有人會說，精武鎮剛需、改善產品混合存在，不是別墅區集中的豪宅窩子。我反而覺得這是精武鎮供應第一居所別墅的優勢。作為天津第四批示範鎮的精武鎮，依託原住民、新居住人口和大學城師生形成的常住規模以及開發商運營商的合力做熟，這裡的人氣、生活配套與居住氛圍其實是在趨向豐富和完善的。 比如學校、幼兒園、公園等生活必需資源都已有了眉目，同時今年土地出讓中商服地塊的出現，也意味著家門口商業氛圍的補足，而以上這些的到來無不是基於區域人口規模和綜合人氣養成才能迅速落地的。
畢竟在第一居所別墅的定義中，是享受繁榮與品質，而不是享受孤獨。
老友結婚至今一直過著
環線別墅裡的小日子
如今論“資”排輩
他那裡真就是“一居所”的料
但20多年前的環線可不比當前
他真就伴著區域多年熬出了頭
好消息是，我們現在不用了
壞消息是，我們選項不多了
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