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一、土地进入市场的正常流程
根据“土地储备管理办法”以及“土地、地上建筑物征用与拆迁补偿条例”，各地根据城市建设发展和土地市场调控的需要，合理制定土地储备计划。由土地储备机构对拟收储的土地（不管何种性质土地）进行一级整理开发，完成地块内的道路、供水、供电、供气等基础设施的建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。当土地达到净地挂牌的要求时，再进行整体挂牌，开发生进行摘牌，摘牌后开始进行项目的正式开发。也就是说，一级土地开发整理权限是在土地储备机构，而不是开发商。
具体示意图如下：
二、实际操作过程的土地入市流程
但是在实际操作过程中，由于土地储备机构自身资源的限制，往往委托开发商/建筑公司来进行一级土地整理开发，开发完成后，再进行正常的挂牌、摘牌的流程。另外，在实际操作中，通常是由最终摘牌的开发商对土地进行一级整理开发，即所谓的一二级联动。
（一）开发商的角色定位
此时，对于开发商来言，这属于两个经济行为，作为两个独立的业务进行处理。一级土地整理开发对于开发商来讲，是受托代建，赚的是代建服务手续费。开发商收取政府委托代付的款挂往来，后续款项支付后，发票开给政府，冲往来。最后开发商完成了一级土地开发整理，政府对土地情况进行审议，达到要求以后，支付给开发商代建服务费，开发商根据具体的项目缴纳相应的增值税。这部分发生的相关费用支出跟后续开发商的二级开发没关系。一级土地整理开发要与二级开发互相独立开。
（二）不同的业务模式探讨
1. 净地挂牌出让，但开发商实际拿的是毛地。
此种情况下，开发商拿到毛地以后需要对土地进行一级土地整理开发，与政府的协议也会以一定的名义支付给开发商相应的款项。此刻支付的款项称呼很重要，要非常注意。
譬如：开发生支付了10亿元的款项，其中4亿元为拆迁安置款，其中的1亿以货币的形式支付给拆迁安置户，另外的3亿元建回迁楼给安置户。那么这里的1亿元不能进成本，取得时作为往来，后续支付给拆迁户；另外的3亿元不属于视同销售，而是正常的销售，且取得的价格是有正常理由的，这3亿的款项在取得时作为往来，在拆迁协议签完以后从往来款转入安置房的预收房款。
如果是这种情况，因为是净地挂牌，因此，后续项目开发成本中就不可能有拆迁支出，安置房也不会有视同销售收入。
2.毛地出让
此时，开发商买的是毛地，拆迁安置主体就是开发商，此时，若支付的拆迁安置货币补偿，则这部分根据补偿清单、身份证号、银行流水、签字单据、拆迁补偿协议等可以全部做到土地征用与拆迁补偿成本中去；如果拆迁户不要货币安置而要安置房，此刻就相当于用开发商建设的安置房换取被拆迁人地上建筑物，属于典型的非货币性资产交货，视同销售，确认收入。
3.旧村改造
此种类型主要分为两种模式。
一种模式是：农村集体经济组织把农民手上的集体土地/宅基地收回来，土地储备机构再从农村集体经济组织手上收回上述土地的使用权，土地储备机构给农村集体组织一定的补偿，然后土地储备机构进行变性、一级土地开发，变为净地后进行招拍挂，然后地产商摘牌。开发商净地摘牌后，给村民建安置房，类似于前面净地摘牌一样。农村集体经济组织把获得的补偿款再从开发商手里买安置房。这种少。
另一种模式：从农村集体经济组织中收回了一部分土地，譬如一共是500亩地，收回了400亩地，对于这400亩地进行，土地收储、变形、整理、挂牌、摘牌，净地出让，摘牌等操作。开发生拿地后，土地收储中心给农村集体经济组织一定的补偿。
另外100亩地的性质是划拨用地，土地的主体是农村集体经济组织或者是自己成立的公司，这部分主要用来做村名回迁楼，一般而言，会委托开发商建设回迁楼，开发商此时主要承担的角色是受托代建，在账上不可以列支开发成本等科目，不可以归集相关的成本费用，整个作为受托代建处理，做往来，所有的票都是开给农村集体经济组织的。
36个拆迁涉税问答
1、关于拆迁补偿费的增值税扣除
问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？
答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（八）》规定：
十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
公式中成本不包含土地成本。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。
2、关于拆迁补偿费的增值税扣除
问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？
答：山西省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”
依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。
3、关于拆迁补偿费的增值税扣除
问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 文件第一条规定，关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
依据以上文件，房地产开发企业当时应按照规定缴纳营业税。营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
4、政策性搬迁补偿增值税问题
问：当地政府因城市建设整体规划的需要，要求我公司整体搬迁异地重建并为我司出具专项政策性搬迁文件，由当地开发区政府和房屋拆迁办对公司所有不动产整体补偿接收，由当地政府财政资金支付该补偿款。所以我司应是符合政策性搬迁条件，所以按财税（2016）36号文件规定：对土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税也进行了备案。 但是同时对政府收回不能搬迁的地上房屋、建筑物等增值税问题没有明确，对此我司有以下疑问：按国税函[2007]969号文件《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》以及国税函（2008）277号，均明确规定纳税人将土地使用权（包括地上其他不动产）归还土地所有者不征收营业税。虽然营改增后国家税务总局没有明确文件规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产是否征收增值税，我们理解在营业税是不征收的，营改增后没有明确规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，说明是可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的。
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据相关规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。
土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
5、拆迁还房补差价
问：房开公司拆迁还房，因面积差异，拆迁户需补差价款给房开公司，拆迁户补的差价款如何纳税？
答：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：如果您是收款方（房开公司）主要会涉及增值税、所得税等；如果是付款方契税库参阅：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）：“三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”
6、企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税
问：企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税
答：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：对于按照城市规划、公共利益等的需要，政府按规定发布征收决定征收土地给予的房屋拆迁补偿，目的主要是收回土地使用权，被征收单位收取的各类拆迁补偿(房屋补偿、奖励、补助、青苗补偿等等）都属于销售土地使用权而收取的各项费用，属于价外费用，并入销售额一并征收增值税。
7、城镇土地使用税
问：我公司于2010年通过招拍挂与当地政府签订了土地出让合同，但是由于拆迁原因导致部分土地未实际交付也未办理产权证书，我公司也未实际使用，对于这部分土地的城镇土地使用税是否需要缴纳？
答：请参考财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知
财税〔2006〕186号第二条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）
8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题
问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用，A公司取得了村委会的相关收据；
2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务，A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款，C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税？是否可以抵扣企业所得税？
3、如果原始拆迁补偿款收据由A公司换成C公司的抬头，是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？
4、假如 A公司给C公司开具相关发票，C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？
A 公司如果开发票，需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？
答：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）
八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;
(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。
第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。
具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。
9、关于安置房的土地增值税清算问题
问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2007〕132号）
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。
具体建议与主管税务机关联系咨询。
10、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税
问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。
我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。我们尊重原创作者的成果，如有侵权，请联系我们及时删除。非常感谢，支持原创，欢迎来稿。
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