项目概况

璟樾位于新东站张马片区，地处济南历城区开源中路以北，幸福柳路以东，总建筑面积257874.7平，总占地面积57785平。由正荣和旭辉银盛泰联合开发建设，与锦悦府处于同一个售楼处。

（项目区位图）

项目容积率为3.47，其中住宅容积率为2.22，商业商务地块容积率为1.25。

（项目鸟瞰图）

项目规划9栋高层住宅，共1194户，均为毛坯。包含4栋31层高层、1栋30层层高层、1栋27层高层、1栋21层高层、2栋18层+16层高层。户型面积为100平——128平，预计交房时间为2022年3月。

项目拿地情况

（项目拿地情况）

2017年12月1日，正荣地产以110996.1万元的总价摘得张马片区2宗居住地块，其中，A-9地块为璟樾，楼面价5536元/平，溢价率2.45%。

项目在售情况

目前，项目4#楼、9#楼在售。均价12500元/平——13500元/平。

4#楼

4#楼共2个单元，为16层+18层高层，两梯两户，户型面积128平。

9#楼

9#楼为21层高层，两梯四户，户型面积为100平、115平。

项目配套

交通

项目靠近奥体中路、开源中路，现阶段有BRT1路、BRT6路、K106路、K71路等公交车可直达项目；项目附近规划有地铁R3线，张马屯站（原工业北路站）距项目约1500米。

教育

项目西南侧规划有1所36班小学、1所36班初中，具体为划片入学。

（张马片区学校规划图）

商业

项目附近有万虹广场；项目内部规划有底商，附近规划有华润中恒未来城、龙湖天街、中粮大悦城。

医疗

项目附近有市立第三人民医院、济钢总医院、山东省立医院东院、齐鲁医院东院等。

项目不利因素

1、项目为小组团地块，楼栋多临街，可能会有噪音、灯光等影响。

2、项目周边乃至张马片区内有很多地块未动工，将来建筑工地施工可能会对项目造成灯光、灰尘、噪音的影响；并且，片区属于发展初期阶段，目前配套还不完善，需要未来几年的建设。

3、项目附近有黄台发电厂，可能会对项目产生粉尘、废气的影响。

4、项目内部存在居住公寓，部分房源的采光可能会受到影响。

（居住公寓示意图）

5、小区内部有1栋商业商务办公楼，建筑高度99米，不仅降低了社区的私密性，也对北侧住宅的采光造成了一定影响。

（商业办公楼示意图）

项目周边楼盘

（项目周边楼盘）

（张马片区规划图）

璟樾位于新东站张马片区，片区内在售项目以刚需盘为主，其中，璟樾、锦悦府、公园学府、济南魅力之城、碧桂园时代公馆、天宸、正荣悦棠府这8个楼盘均属于刚需盘；仅有碧桂园CLD凤凰首府属于刚需改善集合盘。另外，片区内还有未入市的绿城项目，以及在今年7月22日被中建东孚摘得的5个居住地块。

总结

从楼面价来看，璟樾拿地楼面价为5536元/平；锦悦府楼面价为8118元/平；公园学府拿地楼面价为8116元/平，济南魅力之城楼面价7572元/平；碧桂园CLD凤凰首府3宗住宅楼面价分别为14406元/平、12338元/平、7478元/平；天宸楼面价为7478元/平。片区内这几个在售刚需项目对比来看，璟樾的拿地楼面价最低，比较占优势。

从在售价格来看，张马片区内仅璟樾、锦悦府、正荣悦棠府为毛坯，均价在12500元/平——13500元/平；其余项目均为精装，均价在价格14000元/平—17000元/平之间。与片区内精装楼盘对比来看，璟樾的价格较低。

从配套方面来看，项目距离工业北路距离较远，同样，距离R3线的张马屯站（原工业北路站）距离也在1500米以上，并且周边道路都处于规划之中，交通不太便利。

从项目本身来看，项目位于小组团地块，几乎每栋楼都临街，并且马路都是对外开放的，环境相对嘈杂，噪音比较大；除此之外小区内部还有1栋商业商务办公楼也是对外开放的，建筑高度99米，不仅降低了社区的私密性，也对北侧住宅的采光造成了一定影响。这两点因素会大大影响居住的舒适度。

从项目所在片区来看，目前处于发展的起步阶段，各项配套还不完善，周边施工工地较多，还需要未来几年的建设。

总体来看，项目的定位为刚需盘，最大的优势是价格较低，但其他方面基本没有亮点。

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