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近期，广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，提出了19条针对性的改革措施，招招有力，切中要害，是推动“三旧”改造取得突破性进展的一大利好。
从08年迄今，十年时间国内旧改需求喷薄欲出，以旧城旧村旧厂为依托的“三旧”改造成为房企参与的绝佳载体。
政策利好，需求量大。可以预判，在房地产政策未见根本性松动的情况下，旧改将成为中国房地产市场下半场的绝对支柱。
称之为支柱，是因为市场广阔占据天时，城市更新占据地利，居民改善需求便是人和。旧城、旧村、旧厂是支撑旧改土地市场的关键力量。
从全国范围来看，除北京在2008奥运会前经历过一轮大规模旧改外，其他城市尚未有之匹敌的大规模旧改动作。旧改与城市新区的打造思维不同，因为土地供给情况不同、利益主体不同、产业需求也不同。此时之旧改与旧时之旧改也不同，在4/5G时代下于移动端兴起的新商业、新零售、新营销、新文旅已深刻改变了城市产业肌理和客群习惯。
客观大势决定了现时之旧改绝非惯常房地产思维打法，更多的是城市资源利用效率提升背景下的旧改新模式。奥园的旧改案例可作为分析标的之一。
旧改需要新时代经验：共赢共生
奥园很早即开始布局城市更新项目。据不完全统计，截至目前在大湾区及其他地区拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，分布环北京区域、粤港澳大湾区、中西部城市群、北部湾经济区等地，实现旧村、旧城、旧厂“三旧”改造全覆盖，并拥有整村改造复建回迁和多个旧改项目建成开业成功案例，获评2018年度十大城市更新新锐机构。
早期即进入国内核心区域的旧改项目，给奥园带来了在新时期完成旧改的宝贵经验。
经验一：在一二级联动开发模式下，奥园有与地方政府、地方城投合作的经验，包括在复杂社会模式中如何调配资源、统合建设性力量的企业智慧与经验积累等等。当然无论是旧村、旧城还是旧厂，奥园仍然面临着保护与开发的双重考验，秉持让城市更新变得更好的初心，此中经验奥园亦是边干边学边积累边迭代。
经验二：2010-2020年代下的旧改，奥园面对的原住民当家者更多是70后、80后人群，他们高知、高情商更懂得寻求自身最大利益，在旧村和旧城的改造中能否切中这些人群的核心诉求，更好的平衡利益关系是奥园在这数年间得到的第二个难得的经验。在“三旧”改造的过程中，中国奥园通过全方位的专业开发运营和服务，为政府、企业、业主、商户、投资者搭建起多赢的平台，建立起利益共享机制。这种利益共享的操作模式，不仅是单方的胜利，更是多方共赢。
中国奥园参与改造前的旧城镇、旧村庄、旧厂房，基础设施陈旧，生活配套落后，居民生活环境脏、乱、差。改造后，多个三旧项目变身为集精品住宅、高端写字楼、大型购物中心、主题商业步行街等多种业态为一体的新型城市综合体。其中曾经破旧衰败的珠海梅溪旧工业区，被中国奥园集团改造为珠海奥园广场，于2018年7月开业，一跃成为珠海新的繁华商业开放地和城市名片，开业两天客流超30万。该项目曾经珠海市“三旧”改造工作会议研究，作为综合服务体纳入珠海市“三旧”改造范围，并作为珠海市唯一项目，代表市里参加“广东省地块招商推荐会”，在省市各级领导的见证下进行签约。
一座新型城市综合体便是城市一个区域的新引擎，其背后蕴藏着巨大的客流、物流、信息流、资金流，这些流量汇聚便可启动一座城市的新引擎，提速换挡的真正含义便蕴含其中，而这些就是新时期旧改的新特征。
旧厂区的改造从旧改难度来说尚属于第一档，后续的城中村与旧城区改造对房企的要求更高，掌握平衡的艺术程度更难。中国奥园做的怎么样？
旧改需要艺术：精细化管理、诚实守信
珠海区域是中国奥园旧改布局的重镇。中国奥园在珠海区域的项目投资总额已达300亿元，其中在新香洲的项目2018年已缴纳税收近4亿元。
除了梅溪旧厂区改造，奥园对珠海市翠微旧村亦将进行脱胎换骨的改造，同时其也是珠海关闸、联安、下圩、高沙、水翁坑等多个村的前期合作企业和开发企业。
村民盼望的旧村改造是什么样？首先是不烂尾，有实力房企，做过旧改标杆的房企便是村民和居民的首选。
去年8月，中国奥园接手珠海市翠微旧村改造。这些旧村项目大部分环境差，基础设施落后，存在消防、治安隐患。当地村民和居民们都非常盼望能引入有实力、讲信用、负责任的企业帮助他们尽快改善居住和生活环境。
从这个角度来说，房企多年积淀下来的品牌影响力和标杆项目案例发挥了重要作用。
为了加深村民对奥园的了解，针对每一个项目，中国奥园都组织村民到奥园总部和下属项目进行考察，广泛地听取村民意见和建议。同时成立“工地联合临时党支部”和村民监事小组，做好安全文明生产工作，定期向村民反馈返村物业建设和交付进度，受到了村民们的一致认可。2019年10月31日，中国奥园正式成为珠海翠微村旧村改造实施主体。
从奥园这个案例可以看出，沟通无小事，旧改沟通是大事，精细化管理在与村民的沟通中居功甚伟。
一组数据显示，与奥园深度融合的几个旧改村，几乎都是90%以上高票通过村民大会的表决，其中水瓮坑村100%通过。
珠海市联安股份合作有限公司董事长伍社捷对奥园的沟通方法曾有过这样的表述：“刚开始，联安村村民对中国奥园都持有怀疑态度。在参观了中国奥园在广州的几个代表性项目后，村民对奥园有了信心，尤其看到珠海奥园广场建成开业，周边村民生活质量大幅提升，更是大大增强了联安村民的信心。去年补偿方案公布以后，许多村民很快就签约了。而在随后的合作过程中，也感受到奥园工作效率高，信守承诺，说到做到”。
分析这位合作伙伴的表述可以分析出奥园旧改方式的几个特征。
一是眼见为实。带领村民等利益相关方看标杆，展示企业开发运营的真实能力。这个背后的意义就是告诉村民，做旧改不是玩票，房企与村民是融合在一起的同向方，从相关方到同向方意义自然不同。
二是补偿方案实施的效率要高，不拖延、不耍小聪明，诚实守信说到做到，要有城门立木的示范效应。这种示范效应意义亦是最为直接，其产生的效应也最为明显：让合作者受益，让观望者改观。当数十数百个村民居民家庭都能与奥园形成合力，旧改项目已然在人心中成功。
旧改需要温情和尊重：保护文脉与乡愁
运营层面要讲艺术，那么一家房企在心底的温情和尊重便是软文化。
目前国内不少城市的旧村都有百年历史，历史建筑与村民记忆交融，对历史建筑的保护也是对村民记忆的致敬。
还是以珠海市翠微村为例，它是珠海历史最久、规模最大的城中村之一。面对这种数百年历史的老村，奥园要展现的还有自己的软文化。
拥有700年历史的珠海翠微村，如今沦为破旧凋敝的城中村，其凋敝景象被形容为密密匝匝的握手楼、蜘蛛网般凌乱的电线、年久失修的祠堂古宅。针对该村现状，奥园不仅立足于建设现代化、高标准的居住条件。按照项目规划，小学、幼儿园、公交首末站、活动中心等配套设施都被写入规划之中，被赋予了提升城市品质、优化生态环境和集聚社区功能等多元诉求。
城市更新不是简单的旧城拆迁，还会涉及城市保护、城市修复等，翠微村更新项目在规划上保留了珠海历史记忆，原址保留部分古建筑，还针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新。当地村委称，“奥园在我们村改造，会保留两万平方的古建筑群”。
新社区也要有乡愁的味道。“我们要做的不仅仅是保护，更希望将翠微的人文历史发扬光大”，中国奥园集团高级副总裁、商业地产集团总裁张俊曾公开表示。奥园将采用“整体拆建+局部保护”改造方式，把翠微村打造成一个环境优美、配套齐全又不失传统文化的高品质新社区。
比之以往，新时期的旧改从开发阶段到运营模式，从原住民诉求到客户消费习惯，均已发生了翻天覆地的变化。以奥园旧改案例为引，可以仔细挖掘新时期旧改的新经验。积极调动村民积极性，奥园通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目，形成独特的“奥园旧改模式”。
不过无论经验如何，专业的旧改操盘能力才是真功夫。硬实力与软文化兼备，才能让一家房企在旧改这个房地产下半场中屹立不倒。
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