被剛需客不斷詬病的一線城市普宅標準，終於破冰。
11月11日，深圳市住房和建設局發佈公告稱，調整普通住房標準：容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免徵增值稅。本次調整最大的“亮點”就是取消了相對滯後的價格標準，並避免了因標準調整無法及時跟隨市場波動導致的“被豪宅”或“調控頻繁調整”的尷尬。
對此，剛需購房者和從業者頗為歡迎，但也有消息傳出，在上述標準調整次日，部分小業主在交易時坐地起價，漲幅超過了稅收優惠。對此，更多的行業人士認為，主要還是因為“調控放鬆預期”的炒作，深圳市場目前價格本身便處於上行區間，因此不能完全將價格漲幅歸結為普宅標準調整。而從長遠看，普宅標準取消“價格限制”更有利於避免頻繁調整或者調整滯後導致的市場預期波動和剛需客“被豪宅”，而深圳起跑，也將給其他標準滯後的一線城市提供參考。
取消滯後價格標準
深圳此前執行的普宅認定標準是2015年9月公佈實施的。按照規定，除了滿足容積率和麵積要求外，深圳市10個區也設置了價格標準：羅湖區每套總價390萬元；福田區每套總價470萬元；南山區每套總價490萬元；鹽田區每套總價330萬元；寶安區每套總價360萬元；龍華新區每套總價320萬元；龍崗區每套總價280萬元；光明新區每套總價250萬元；坪山新區每套總價200萬元；大鵬新區每套總價230萬元。若該區域住房總價超過上述價格標準，則被視為“豪宅”。
四年多的時間深圳樓市發生了巨大變化，商品房價格一路走高，配套的普宅認定標準被大部分剛需客吐槽。根據深圳中原地產研究中心發佈的數據，2019年10月，深圳市二手房均價為54551元/平方米，其中羅湖區均價60207元/平方米，如果以羅湖區390萬元即為“豪宅”的界定標準來看，大約65平方米的房子就夠上“豪宅”的門檻了。
“新普宅認定標準出臺後，剛需購房者是最直接的受益人，對於購買自住的剛需客群來說，成本基本上節約了20萬元左右。”諸葛找房數據研究中心國仕英分析稱，容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下，滿兩年可免徵增值稅。這也就意味著，大部分深圳二手房交易將減免差額5%的增值稅。
在政策出臺之際，深圳市住房和建設局也表示，隨著房地產市場形勢的變化，此前的普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。對普通住房標準進行調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
購房者呼籲京滬跟上
事實上，不只是深圳，近期關於其他一線城市調整普宅認定標準的呼聲也很高。以北京為例，目前執行的普宅認定標準為2014年制定發佈的，而此前均為每三年調整一次，與房地產調控週期持平。
按照目前執行的北京普通住宅認定標準：首先需滿足住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。
具體的最高限價標準為：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。也就是說，在滿足容積率、單套建築面積的條件下，房屋住宅的單價或總價在上述價格範圍內，才能被認定為普宅。
據中原地產首席分析師張大偉測算，北京100套商品房住宅中，已經有86套被認定為“豪宅”，目前全北京共有4600套普通住宅（不計算五環內），其中有3700套在六環外。
整合數據可知，截止到11月7日，北京六環外已合計成交9235套，其中超過5500套是“豪宅”，意味著有超過60%的住宅被認定為“豪宅”。而五六環之間則合計成交了16370套住宅，其中，只有885套普通住宅，也就意味著市場上佔供應和成交大部分的五六環之間住宅中，有95%是“豪宅”。
對於市場來說，經歷過2015-2016年的房價上漲後，目前北京執行的普宅標準已經遠遠不符合當下市場的實際情況。“按照目前的單價測算，北京基本上不可能有符合標準的項目，也就是說，除非二手房造假避稅、做陰陽合同，否則全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”
同為一線城市的上海也面臨著同樣的境遇，該地普宅認定標準也是在2014年做出更新的。2014年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官網發佈了《關於調整本市普通住房標準的通知》。根據通知內容，低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套，則被視為普宅。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前有很多城市都需要在普通住宅的標準上進行調整，一般來說根據房地產週期，每三年就需要進行一次調整。此次深圳的政策內容，對於全國很多城市也是有啟發帶動的，即後續也需要根據全市房價和普通剛需購房需求等，積極進行普通住宅的標準調整，讓更多人享受優惠政策。
“調控鬆綁”擔憂
但監管層也有自己的擔憂。
對於購房人來說，普宅標準調整除了能帶來一定的免稅利好外，在購房首付方面也會有所體現。據瞭解，普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業稅等各項稅費上都有顯著差別。更為主要的是，在購買階段貸款成數上會少許多。以北京為例，按照北京市目前的政策規定，購買首套普通住宅的首付款比例不低於35%，購買首套非普通住宅的首付款比例不低於40%；購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低於60%，購買第二套非普通住宅的首付款比例則是不低於80%。普通住宅與非普通住宅的首付差額，將直接影響購房者前期所需準備的資金量。而在流動性監管收緊的當下，這種釋放難免會被解讀為“調控鬆綁”。
據媒體報道，在新的普宅標準實施後，深圳當地不少業主伺機調高了二手房掛牌售價。例如山語海花園一套建面約117平的4房2廳，15秒之內連續跳漲兩次，掛牌價由原先的1060萬元上調到1110萬元，加價共計50萬元。
“稅費政策對於市場交易往往有直接的影響，此次政策明顯釋放利好，所以客觀上會刺激部分交易需求。”嚴躍進則表示，無論是認購新房還是二手房，都會因為此類政策直接或間接的影響而出現交易上升的現象。另外，此類政策客觀上使得購房壓力減少，而近期部分購房者確實希望年底入市，所以預計會形成一小波市場交易高峰。“類似市場交易反彈後，要警惕房企和房東等趁勢漲價，尤其是要警惕二手房的價格炒作後，進一步強化一手房的價格，即一手房的價格也開始上漲。所以後續還是要積極引導稅費政策的落實，進一步促進價格的穩定。”
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居網上海 的文章
