最近大家忙着组天喵战队，而有一个战队也从9月开始不断壮大。

那就是以放松“限购政策”、放宽“落户条件”为手段的抢人战队，目前上海、南京、天津等近30个城市已加入。不少一线、强二线城市的楼市开始松绑，宁波会不会跟上？

P1

放松限购？不可能！

当楼市转凉，成交放缓的时候，就会指望ZF来救市，历史也无数次验证了这一铁则。今年在全国调控密集，不少城市房价下行的大背景下，救市来了，许多城市打着引进人才的旗帜，放松购房限制，撒下逐利的大网。但宁波不会放松限购，不可能，也没必要。

【实行温和的“限购”政策】

首先要紧才有松的空间，宁波从2017年4月实行限购，从一开始就实行比较温和的限购政策。

1、限购范围小。跟杭州、苏州等城市主城区全部限购比起来，宁波限购仅涉及海曙、鄞州、江北的部分范围，市区还有很多发展不错且不限购的空间。

2、首付比例低。首套房全国基本都在30%，差别在于二套房，宁波是40%首付，而南京80%，杭州60%（均为首套贷款未结清情况下），宁波二套房的门槛低不少。

这两年宁波楼市外热内冷现象明显，限购是主要原因吗？不是，房价才是。外围1W+，限购圈3W+，大批投资客及刚需挤向外围。以及一二手房价倒挂，上湖城章与周边倒挂4000元/平，限购，验资170万，依然有千人摇号，据称买房的下至3岁娃上至70岁老太，只要有利可图，上有政策，下有对策。

【人口流入稳定】

宁波人口已超过了800万，这样的人口数量，甚至可以跟很多省会城市相媲美。如果说楼市的命脉是人口的话，那么宁波拥有不错的楼市承接基础。

2018年3月，宁波全面放宽市中心城区（市六区和高新区）各类人才和大中专毕业生落户门槛，2018年市新增人口19.7万人；今年4月进一步加大了人才引进优惠补贴，截至今年9月14日，全市共落户99414人，同比上升20.6%。9月15日落户政策进一步放宽，将吸引更多的人才落户宁波。

有人吐槽，实际人口远没有官方发布的那么多，但去年上半年那火爆的楼市已经很好的验证了结果。

【去化周期4.4月，新房告急】

宁波之所以能在这一轮走过特立独行的楼市行情，核心在于新房供应不足，且区域分布失衡。

据最新一周数据统计，全市新房库存47784套，其中市六区18975套，按目前的售房速度，这些库存不到1年就可以去化完毕，而市六区仅需要4.4个月。

鄞州、江北、海曙三区可售房源总和还不如象山多，镇海区一手商品房断供，有多少镇海购房者在眼巴巴等着该区“独苗”——春江郦城的二期开盘，一期532套不仅日光，还顶备案价卖，开盘无优惠，就是这么任性。10月楼市依然有宁南金茂悦、保亿未来风景里二期、中海凤凰熙岸二期等“日光”盘出现，市场需求强烈，热盘行情仍坚挺。

宁波今年下半年整体行情虽然有点下滑，

但跟去年同期比还是好太多了，

去年都没有取消限购，今年就更不可能了。

P2

救市猜想，下一步怎么走

宁波这一轮行情动荡还算平稳，房价也较稳定，是不是就不需要救市了？需要！为什么？因为成交量在下跌。投资客、开发商、地方政府最怕房价下跌，而国家最害怕什么？国家最怕的是成交量的不足。稳地价，稳房价，稳预期，所有的背后都是在稳定成交量，目标也是正常去库存。

显然通过放松“限购”来达到楼市可持续的、平稳的健康发展是不现实的，那么楼市下一步会怎么走？

方向一：奉化将成主战场

众所周知，宁波老城区土地资源有限，以旧换新成本又高，想要在发展上寻求突破，只能将眼光放远，因此2016年奉化撤市变区，宁波市正式确定了“南融合”发展战略，欲将奉化1277平方公里的土地真正纳入城区范围。

优势一：宁奉城际线，30分钟联通主城区。通过这条城际线和沿线各大新城，将鄞州乃至宁波主城人口“转移”到奉化，尤其是买不起主城区房子的刚需类人群。

优势二：产业集中，人才需求量大。目前奉化正在极力发展5大产城，规划人口29万，其中生命科学城、中交未来城、生态文化城包含智慧产业园、创新产业园、企业产业园等，将释放大量的就职岗位。

优势三：房价低，库存足，人才购房补贴高。奉化不仅新房目前库存是全市区第三高，而且5大新城占地近30平方公里，未来可建设的新房量也很可观。奉化市区房价封顶线为1.35W，靠近宁波市区的方桥、溪口平均1.5-1.8W，对于刚需来说这个价格还是很友好的，且对于基数最大的普通型人才（本科毕业）首次购房补贴最高10万，比宁波主城区多2万。

奉化最大的优势就是离宁波主城近，能解决和承接宁波主城区功能外溢需求，加上廉价、快速的地铁线，带动区域人口流动，经济发展。虽然目前存在新建开发面积大、时间长、资金缺口大等问题，但未来宁奉同城化应该是宁波发展的主力方向。

方向二：科创板块加大重视

前天，市政府发布“2019年前三季度宁波市经济运行”报告，前三季度，全市GDP增长6.5%，经济运行总体平稳，稳中有进，应该说这样的成绩来之不易。

面对经济下行压力较大的局势下，全市经济以平稳运行的主要支撑因素是工业企稳回升，以及新兴产业增势良好，科技创新表现活跃，“246”万千亿级产业集群发展态势良好，前三季度，全市“246”万千亿级产业集群实现增加值2313.1亿元，同比增长6.6%，高出全部规上工业增加值增速1.1个百分点。

产业兴，城市兴。当前，宁波产业发展的重中之中就是“246”万千亿级产业集群。前湾新区、甬江科创大走廊、宁波软件园、沪嘉甬铁路和沪甬跨海通道、临空经济示范区、宁波南湾新区、东钱湖区域等，是建设“246”万千亿级产业集群的承载条件。

之于楼市，紧随产业走永远不会错，那么这几个板块要划上重点。

前湾新区：已引进了大众汽车、吉利、BOSCH等世界500强企业22家、中国500强企业8家，引进各类产业项目361个。产业发展初具规模，人口流入稳定，板块发展日渐成熟。

板块详细分析>>>

东钱湖新城：按“创智钱湖“的要求，把城市创新和山水空间结合，将其打造成为一个国际研发机构集聚的智力之湖、年轻人才荟聚的活力之湖、新兴产业星罗棋布的动力之湖。

板块详细分析>>>

临空经济示范区：打造一座集航空、高铁、地铁、公交于一体的多式联运的综合交通枢纽，这里不但是宁波未来重要交通枢纽，也是宁波繁荣的标志！

板块详细分析>>>

甬江科创大走廊：这个“走廊”，集中了丰富的科创资源，中科院宁波材料所、宁波大学、宁波工程学院、浙江纺院……是宁波科创资源最为丰厚的地带。宁波发力“科技争投”，打造甬江科创大走廊，无疑是应势应时落下的一枚大棋。

后 记

放松限购也好，引进人才也罢，它们能起到“救市”的效果不过是昙花一现。说到底，一座城市真正的价值在于它能创造出多少就业岗位，而不是房子卖得有多么多么贵，多么多么好。如果失去了这样的价值，你很有可能面临的情景是——你的房子更加卖不出高价、便宜的房子摆在那里你也不敢买、买了你也找不到人接盘……最后，谁是受益者？

-END-

【版权与免责声明】本微信号平台使用的部分文字、图片、数据等素材来自网络。如发现内容存在版权问题，烦请提供相关信息，我们将及时沟通与处理，如发现文字数据，统计信息存在滞后或错误请提供最新资料，便于我们及时进行修正。

▼往期精彩▼