闻“改”色变！四万亿的旧改能刺激房价？（原创）

自2017年拉开大幕的棚改对房价的刺激给每个中国人的生活上了深深的一课，没房的，有房的每个家庭如今生活现状也深受影响！如今四万亿的旧改也在如火如荼的开展，不少城市老旧小区陆续工地模式。

现在的老百姓是闻“改”色变，唯恐房价又一出窜天猴。我们分析下旧改和棚改的不同，才能得出对房价的影响几何。

1.增量需求与存量需求

棚改就要棚户区改造拆迁，房拆了没地住了就该买房啊，拆的越多，购房需求就越大，一下子冒出大体量的增量需求自然刺激了楼市，更为可怕的是这群拆迁户大都是货币化安置的主，全款买，房价能不暴涨吗。而旧改呢是老旧小区改造，提升居住适宜性，是存量需求的改善，这些老旧小区大都社区破败，楼体无电梯、社区无车位、无绿化、无健身设施，居住舒适度极低。这些因素对租金、还是二手房价格，都提不上来，相反，旧改后小区“旧貌换新颜”，租金和价格会有明显的上涨。尤其是二手房价格，和新房的价格差会缩减。

2.执行逻辑模式不同

棚户区改造采用“政府主导+国企实施”的模式，棚改实施过程中，因涉及到公共安全的相关利益，是可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行的。

旧改遵循“政府引导、市场运作”的原则，旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。所以执行的力度也是不同。旧改主要是开发商的一种商业手段，其形式还是一种商业投资行为，政府不可能直接行政介入。

所以，旧改不是大范围的大拆大建，没有产生大量新的住房需求，也没有货币补贴刺激，强制性性也不同，对新房市场冲击并不大。但一些地段不错、或者名校学区房的老旧小区在改造后，肯定会更受欢迎，价格也会出现上涨。而一些各方面都很一般的老旧小来说，改造后主要还是居住品质的提升，租金可能会有部分上涨，但对房价影响不大。旧改总体来说有影响但是一种局部的有区分度的影响。