房地产企业土地增值税税务风险问题思考

胡志翔 正嘉律师

【摘 要】

在房地产行业运行飞速发展的今天，它显然是一国国家经济的根本性保障产业。对于房地产而言，土地增值税的缴纳成为企业最大的成本支出之一；但是，增值税本身税种存在设计形式太单一，实际业务流程也很冗杂的现象，这样现象的存在让纳税企业处于很高的纳税风险中。在房地产企业进行一个项目开发时，通常面临着项目历时之久，涉猎活动之广的特征，又因为该行业所需缴纳的土地增值税清算相当复杂，以及企业内部财会人员专业性有待提升，企业往往会在纳税过程中出现失误，诱发税务危机，进而影响企业经营。因此，房地产行业财会人员将工作重心转移到减缓企业纳税风险上。本文通过对房地产企业税务风险的分析，给出了相应的解决对策，旨在希望房地产企业能够顺利应对增值税缴纳过程中可能出现的危机。

【关键词】：房地产企业；税务风险；土地增值税

一 绪论

（一） 研究环境

在房地产行业高速增长的今天，房地产企业所缴纳的税款中国税收中占有越来越大的比重，房地产企业的发展关乎国民经济的运行。在文章中，详细介绍了房地产市场运行的内在现象和相关的规律，同时也梳理了该类企业在进行增值税缴纳过程中可能面临的困境，继而本文着重对国家税务制度进行分析，发现政策上的不足。

（二）研究办法

1.文献研究法

此方法着重于理论的总结，通过查询图书馆文献，网络资料，对各种相关内容进行剖析，也深入了解各种税收法律，查明在实际工作中土地增值税缴纳过程中仍然面临的难题，这在一定程度上能够为税务风险的存在进行原因分析。

2.归纳法

归纳法即为：收纳和剖析房地产行业在进行土地增值税缴纳过程中遭遇的难题，综合现行税收征集政策，总结出当下导致税务风险存在的主要缘由。同时，针对明显的风险点，给出了对应的预防预案，增强企业税务管治。

二 现存土地增值税状况和相关风险

（一）现存土地增值税缴纳状况

目前，整个房企产行业都面临着建筑时间长，跨周期经营的风险，使得成本会计核算出现周期漫长的缺陷，企业经营收入与经营成本之间跨期长，出现收支不匹配现象，由此导致土地增值税缴纳的数额难以精确预测，也为国家税务增收造成很大的麻烦。

（二）存在的风险

对于房地产企业而言，土地增值税有着与生俱来的风险，税种本身设计过于简洁但在实际缴纳的流程中又过于冗杂。另一方面，房地产企业内部财会人员由于自身素质的影响，对于相关税务制度不能充分掌握，在进行税务报账时，企业营业收入的确定和相关可扣费用的结算都出现工作上的失误，除此之外，企业还存在着非系统性原因的拖迟纳税时间。

1. 财会人员对现行纳税政策了解不到位

近年来，我国实行“营改增”政策，新政实施之后，相关税务制度也相应改变。在营业税撤销之后，对于需要上缴土地增值税的房地产行业而言，他们遇到了新的挑战，新政相关内容较之前相比更为复杂晦涩，在税收预交以及税收结算的过程中，潜在的税务风险使企业陷入危机之中。

（1）增值税和土地增值税税种征收的差异

首先，二者在纳税时间上不一致，土地增值税指的是在企业对已进行开工建设的房产征收的税款与实际应该缴纳的税款之间的差额，用公式表示为现行的土地增值税预征的计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款【１】；而增值税的缴纳伴随着土地增值税缴纳后进行，公示表示为增值税应预缴 增值税 = 预收款 ÷（1+ 适用税率或征收率）×3%，出来简易计税采用的是5%的税率，其他情况一概采取11%的税率。【２】

（2）应纳税销售收入的确定

如果房地产企业选择了一般计税方法，则在土地增值税收入 认定时应当剔除掉增值税的销项税额。如果房地产企业选择按照简易计税办法进行 申报，则需要将增值税应纳税额排除在外。因为房地产项目的建造需要对增值税差 额计征，这就导致财务人员在确认土地增值税收入时容易出现错误。如果想要规避 确认收入时的风险，首先应当进行价税分离。即在差额征税时，将土地增值税应税 收入按照对应增值税实际税率进行分离。其次，明确应税收入中分离的增值税不是 预缴环节的增值税额，而是申报纳税的增值税销项税额或应纳税额。 目前，在我国税收体系下，在进行房屋所有权转让时，应纳税人获得的售收入已经剔除了增值税的影响。由于我国现行分为两个计税办法，因此此纳税政策并不趋于一致。在实行一般计税的企业，其所缴纳的土地增值税税额针对的是销项税与进项税之间的差额。企业财会人员在确认销售收入时，必须剔除价格对税收的影响；进而，财会人员要意识到应税收入中扣除的税款为企业销售商品或劳务过程中取得的销项税额。

（3）开发成本被错误核算引发风险

采用一般计税法的企业，依据法律规定：有以下情况的应在会计上“成本”记录被抵扣的销项税额，包括土地价款，拆迁成本等费用 。【３】因此财务人员在进行土地增值税清算时，其成本可以抵扣部分为销项税额。但是，在财会人员的实际工作中，由于对税务制度了解不够透彻，开发成本的调整工作没有很好的被应用，土地增值税的征收过程中，使得企业的成本在一定意义上是被夸大了的。

2. 销售收入确定有误

目前，我国制度对房地产行业收入的范围认定为：纳税人转让房地产所取得的收入， 包括货币收入、实物收入和其他收入⑪。同时对于在进行房地产销售整个过程中获取的款项和对应有关联的利润均属于收入。在房地产企业内，财会人员对收入确认条件的不确定使得纳税过程出现风险。

3.相关票据凭证未按规定使用

相关票据和凭证是企业进行生产经营活动的证明文件，若是文件在规范性上出现问题就极有可能使得企业财会人员对土地增值税结算时发生不必要的财务问题，企业往往会因为税负增长，承担额外的费用。票据凭证不合规使用主要有以下三种情况：一，发票填写栏目内容不合理；二，丢失审计确定书；三，发票原始凭证丢失。如果企业由于存在以上三方面的问题，在进行财务核算时，相关的费用不能作为可以抵扣项目。

三 税务风险原因剖析

在企业内部，土地增值税是一个相当有影响的税种，但却也是极有可能遭遇风险的一个税种。其中主要有三原因导致税务风险的发生：制度缺陷、内部非系统性风险、外部系统性风险。

（一） 土地增值税制度自身缺陷

1. 征收形式单一

在我国，土地增值税征收办法内容过于单一，在企业实际纳税过程中产生了一系列的不利局面。纳税征收中规定转让房地产的获取的收入过于狭隘，不利于纳税主体的理解，又如条例中关于免税收入部分未给出过多的说明，而关于可抵扣项目范围只是获取土地使用权的花费和付出对应的房产建设成本，但实际上企业生产经营过程中的可扣除项目远不止这些。同样的，对于条例中的可扣项目也没有具体的列举，且相应操作流程不配套，导致在实际纳税过程中财务人员可能出现潜在的风险。

2.税率区间不科学

在我国企业采用先预交后结算的办法进行土地增值税的缴纳，但是在这一个过程中企业纳税的比率相差甚远，预交税额=预征率*销售收入，其中预征率大小（1%-4%）是灵活可变，主要由各省决定；清算过程采用的是超率累进税率（30%-60%）。二者之间税率相差很大，这也成为部分房地产企业尽量避开税务清算，节约成本的原因。

3. 扣除项目界限不明确

在房地产企业纳税清算过程中，由于生产活动发生的成本支出在规定的条例内可以抵扣，不同的成本开支与特定的扣除比例及扣除办法相对应。但税务机关在实际税务工作中，土地增值税纳税额核查与审批的工作还是具有一定挑战的，这主要是基于企业生产经营过程中可扣项目类别繁杂，各有标准，使得清算工作难以展开。更有部分企业在纳税工作中，谎报、多报可扣除项目，以达到逃税、降低经营成本的目的，严重的违反了公平公正、诚信经营的原则。

（二） 土地增值税征收、管理面临的困难

1. 地方政府重视程度有待加强

在房地产企业经济高速增长的今天，该类企业缴纳的税款俨然已是各地地方政府税收收入的主要来源。因此，各地政府和地方税务机关本该增强对土地增值税税务核算以提升地方财力，但实际上却并未以实际行动响应税务法律的执行，深究原由，各地房地产开发商所利用的建筑用地均为地方政府所有，而地方政府对于土地出让金过分看重，这部分资金是增长地方财政的最大来源。若是地方政府加强对增值税的核算，各大房地产开发商必将增大生产投入成本，由此导致建筑用地需求的降低，使得经济发展对双方都不利。

2. 税收征管成本较高

地方政府在进行土地增值税清算时，房地产项目涉税项目繁杂，清算时间跨周期发展、清算财务数据大而杂乱，加上我国对于该税种清算时间规定期限，要在三个月内结束相关清算工作，这需要大量专业人才的参与，基于我国目前专业人员匮乏、清算项目堆积，土地增值税清算工作往往得不到很好地运行。

（三） 房地产企业内部面临的挑战

1.一般会计核算和土地增值税清算不加区分

在企业内部，相比于一般会计核算，土地增值税的清算更为复杂，基于后者的特殊性，企业内部应加强税收筹划理念，谨慎执行土地增值税税法内容核算相关账目。对于企业收入与成本范围的界定，二者的处理也不尽相同，因此企业切记不能以会计核算思路进行土地增值税缴纳的有关计算，反之，企业必将遭受税务机关责令补缴税款的处罚。

2.预防税务风险意识薄弱

总的来说，房地产行业普遍缺乏对税务风险的防范意识，，同时对于土地增值税税法具体细则和相关项目的掌握不够到位，在征税纳税的过程中，部分企业为了降低自身经营成本，赚取利润，往往抱着偷税漏税的想法，这其实在很大程度上增大了企业税务风险出现的可能性，在实际纳税工作中，此行为若被识破，企业必将遭受巨大罚款，进而使经济利益更大限度的外流。

四 减轻土地增值税潜在风险的提议与办法

（一）政府宏观调控

1.上调土地增值税预征率

鉴于上文所述，房地产企业土地增值税税率征收区间不合理，政府对此应该结合地方经济发展情况，进行税率整改并出台对应政策，部分地区例如中部东北、东部、西部省份地区预征率 分别不得低于1.5%、2%、1%。

2. 确定土地增值税清算时间

当下，房地产行业通常是以企业是否符合清算条件来确定具体的土地增值税清收日期。但往往由于清算时间被清算条件影响，而使得纳税企业与税务机关认定的清算时间与真实时间存在误差，这也就导致了税务风险的发生。由此，真正意义上的清算时间，应该以开发商工程结束时间为准。

3. 规范对扣除项目的认定

土地增值税清算过程中对扣除项目的认定，会直接影响到土地增值额计算的准 确性。因此规范扣除项目的认定，对顺利完成土地增值税的清算工作至关重要。由 于扣除项目种类繁多，且对应的标准各不相同，为了能够更好地落实土地增值税的 清算工作，各地方的税务机关相应出台过解释性文件。

（二）行业调整

1. 发扬行业协会领头人功效

在某种意义上来说，房地产协会发挥着桥梁纽扣的作用，连接着各个房地产企业和政府税务机构，不仅能够洞察行业内部发展状况，也足够了解政府机制的办事规律。因此，房地产协会十分有必要对房地产行业内土地增值税清算机制进行考察，通过实地调查和行业情况反映，向政府机关给出有针对性的宝贵意见。

（三） 企业微观方面

1. 发票凭证合理化使用

在企业土地增值税清算时，发票凭证作为一种证明性文件，对于部分经营成本和生产费用的抵扣具有重要影响。企业财会人员务必要审核原始凭证的真实性，发票记录内容的完整性，保证企业可抵扣金额顺利抵扣，减少企业生产成本。

2. 提升财会人员专业水平

在企业纳税过程中，财会人员核算工作是否顺利进行直接影响着纳税清算工作能否得以开展。对于财会人员专业水平的要求必须要严苛，保证专业人才数量的达标，同时对于已经任职的财会人员，在相关税务制度出台后，企业管理层要有意识的不定期进行工作培训。实际上，财会人员工作起着基础性的作用。