助你圆一个家梦
今年以来南宁被政府通报的三产房不低于10个，关于南宁三产房能不能买？我在公号里也详细写过。在这里简单说下我的观点。
1、什么是三产房？
“三产用地”指的是农民的土地被征用后，政府为了解决农民的就业及生活问题而留给农村集体组织用地，属于发展第三产业的集体土地。
在第三产业的集体土地所建的房子，通常称为“三产房”。
南宁“三产房”非常多，几乎每个区域都有。驴哥粗略数了一下，目前南宁有不下40个在售的三产项目。
2、三产项目怎么这么多？
主要原因是南宁向外扩张速度快，外围的农民土地被征收，政府划拨出大量的集体用地给各村，用来维持生产、生活。所以，这些区域成为南宁“三产房”活跃地带。
3、明知是坑，却总有人跳
这背后一些是面对高昂房价望而却步的底层消费者；一些是抱有侥幸心理的投机者；还有一些是被所谓“熟人”说服的“购房小白”。
“三产房”在南宁市神一般的存在。
均价过万的今天，走在南宁的街头，你经常会看到有人在路边举着牌子：”4字头、5字头”房源。时不时递给你一张传单，拉你去看房。
还有一些打着“安置房”的旗号，称5年后能办证等等，这些基本都是三产房。
4、不是所有三产都违规，但违规必须要整治
不是所有的三产项目都违规。南宁也有三产房经营成功的案例，比如南宁饭店、华成都市广场等。
具备什么条件才算“合法三产”？
合法的三产房需要取得四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
调查方式可以要求村集体、开发商出示相关批文，也可以到国土、规划和建设部门查询是否办理了有关证件。
5、回归正题，南宁的三产房该不该买？你图的是房价的便宜，而它，或许连房子都没想建给你。
地产老驴
回答这个问题之前让我们先来了解什么是三产房。
集体所有制土地中的“三产用地”，也称第三产业留用地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。\r“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，“三产房”就是指在三产用地上开发的房子，不能办理商品房产权证，一般不能买卖。因为当初签订的就是租赁合同。不过可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章，即可转让租赁权，不需缴纳任何税费。
回到正题。那到底三产房能不能买？
ok，其实我们可以某个角度来看，三产房其实是就是长租房，从产权年限合价格来算的话其实比长租房要划算，因此很多人看中其投资价值，也就是买下来然后转租给别人，以此谋利，但是正是因为不是正规的商品房，所以除了价格优势，有很多地方是比不了商品房的。
首当其冲的是房产证的问题，按目前中国及南宁地方的政策，三产房是不能办理不动产证的，这意味着即使买了房也不能落户，这样小孩的上学就成了问题，没有了所谓的学区。当然如果你没有这方面的考虑，请略过。
其次，三产房的建设监管没有商品房那么严格，这导致里面很多不靠谱的因素，比如非法集资，乱收费，开发商跑路等问题。这样的例子太多了。
第三，当遇到征地拆迁的时候，你的权益可能难以保障。
第四，可能办不了贷款。
如果你觉得以上三点都可以接受，而且胆子大，那你可以去了解去购买。建议购买现房。
最重要的是要调整心态，不要想着花三产房的价格享受商品房的待遇。
我是韦有才
不请自来，我来回答你的问题。
一、什么是三产房
“三产房”，顾名思义，就是在三产用地上开发的楼盘。
三产用地：是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后产生的就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，以往多用于建农贸市场、商铺、写字楼等。
“三产用地”位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。
近期，“三产房”这个词频频出现在各大小媒体上。今年4月和6月，南宁高新区和邕宁区政府分别曝光了其辖区内涉嫌存在违法建设、销售的第一批农村集体产业用地项目，共涉及25个楼盘项目。
10月4日，单价5000多元就能在南宁柳沙半岛买三产房的消息刷爆南宁人的朋友圈。
二、三产房能不能买？
那么，三产房能不能买呢？
大家需要明确的是，不管老板们怎么包装，三产房就是三产房，还是改变不了投资者与开发商签的是《合作建房协议书》而不是《商品房买卖合同》的事实，改变不了无法办理个人不动产权证、不能进入市场买卖的事实，改变不了无法落户、小孩无法就近读中小学的事实。
有人就说了，这些我都知道，我拿来自住或出租不行吗？反正也买不起商品房，买了三产房，就算没证、不能买卖，至少我在南宁有个窝住先，反正租房住也是住，还得整天看房东的脸色，房东不高兴了半夜让你搬家你也只能服从，活得一点尊严都没有。
不可否认，有一部分人是抱着这种博一博的心理去买三产房的，万一哪天政策变了，三产房可以“转正”为商品房了，那就大赚一笔了。
但是，幻想很美好，现实却很残酷。
据网友爆料，2019年国庆假期刷屏的这个三产房开发商还做有几个盘，很无良，电费、物业超高。光收钱不做后续建设，鲁班路有一个盘，交房一年多连门禁也没有，停车场还没硬化……很多毛病数不过来。开发商现在大举建设，资金链紧张，断裂的话不懂找谁哭。有个盘去年7月到现在收了2期的钱，停工了。前两个月才复工，建设很慢。
现在待建项目3个和在建1个，柳沙这个项目最大。整个项目占地153亩，总共规划建设16栋高层。产品涵盖40-154㎡的一房至五房，三梯七户。这个开发商盈利的模式是空手套白狼。房屋的差价就是他们的利润，待房子交付后，他们之后每年还要交付很多租金给村民。所以，他们会想尽办法从电费水费物业人工各种地方套钱出来。这种房子不能读书不能落户，虽然价钱目前看起来很低，但是这个钱也不能按揭，交房的时候必须给完。
以下是网上传的这个项目的三种付款方式：
（1）一次性付款。
交定金后3天内补交完所有房款，并签署《合作建房合同》。
（2）按工程进度分5期付款，比例3：3：2：1：1。
①合同签订之时交纳总价款30%
②房屋形象工程建至12层30%
③房屋主体结构达到封顶20%
④房屋主体工程完成且落外架10%
⑤房屋达到交付标准10%
（3）商业贷款
①交定金后3天内首付50%，并签署《合作建房协议书》
②剩余50%款做商业贷款，可作5年贷款。于每月10日前向指定账户还款。贷款年利率13%。
因此，如果是自住，还不如按揭一套正规的商品房，面积小点也没关系。
三、投资三产房有何风险
有些三产项目，开发商追求利益最大化，没按原审批的图纸去建设，就意味着后期规划验收不通过。那些超高、超容积率的房子，最终要么拆，要么改，要么拖着不能交房。
最最严重的，也是平时媒体写得最多的，就是三产房办不了个人不动产权证，开发商最喜欢圈完钱后失联。
要是你想放手一搏，首先必须先确认是否输得起。
如果你有几十万现金存在银行觉得很碍眼，即便是这个三产项目烂尾，或者三五七年都不能交付，损失的这笔房款不会影响到你的正常生活，那可以考虑拼一把。
但如果你是迫于大城市生活压力，一个月苦苦挣扎也买不起房，掏空所有积蓄想买套便宜的房子自己住，建议别碰三产。万一搏输了，可能你这辈子真的就只能是条咸鱼了。赌博是有钱人的游戏，咱普通老百姓还是图个安稳好了，买不起房就租房住吧，现在职能部门都开始鼓励开发商拿部分房子来出租，并已出台租房的系列配套措施。
@南宁人南宁事，以独特的视角关注南宁发生的大小事，关注我，带你读懂南宁！南宁人南宁事
如果是自己住的，而且还没有太多钱的，而且房子是现成的，已经建好的，可以买三产房子。要是你想着自己用，又可以当作资产投资的，不要买，因为三产房是集体证，没有房本，也不能上市交易的。
三产房子要是不得已千万不要因为贪小便宜去购买，因为开发商随时跑路，即使建好了，也有可能因为违规被拆的，会造成很大的损失的。不要听信街边那些中介的忽悠了。
操作也疯狂
如果投资需要的话可以购置三产房，投资收益比较好。但是也要找一些开发商实力雄厚的，再者如果用来自住的话，商品房和证件齐全的安置房是不错的选择。目前南宁有部分安置房证件齐全的可以考虑，有兴趣的话可以私聊，目前购置了3套安置房，对这方面还有部分见解。
南一法师
非常划算，商品房房价过高，但是租金回报率是一样，所以不管是投资还是自住都是不错的选择
A小半933
在南宁做了六年房地产，不算资深也算老鸟。我告诉你，南宁自零几年房地产发展开始知道现在限价时代的2018年。还未有“小三转正”【即小产权&三产用地】的先例。只有一片片一栋栋被强拆欲哭无泪的违建房。如果你想把祖上三代的积蓄挥霍掉，我建议你仍邕江里，还能听到一声响；或者从帝王顶楼撒下来，还能上次新闻在线，南国早报头条，当回名人。救济救济我们这些在金湖广场上班一辈子工资加一块买不起房的上班狗吧。感谢
龙宝宝249694642
三产和回建安置都是转给一下实力不大的所谓老板做的。。。先是跟生产队签的协议和租赁三产用地合同后交了租金。。。然后就找人融资。。。一是房总代。。。二是建筑公司。。。来收所谓保证金。。。然后就慢慢启动。。。只要一动工房总代就开始买房收个一半资金。。。然后就转部分给施工方。。。施工方在找资金垫资封顶交房。。。然后那些老板就收了销售出去的房子资金。。。给和施工方和房总代结算完。。。自己就留得部分租赁出去保证给生产队每年租金。。。但是其中有一环节出差就死老鼠了。。。房子不好卖。。。施工方没有足够资金垫资。。。那么项目就废了。。。我知道的就那么多。。。
79470181
能买得起商品房为什么还去买3产？还不是因为便宜，自己又没钱吗……一套商品房，100平米算1万一平好了，那就100万。首付加税什么7788的至少20多万，然后进入了20-30年多还款当中。3产房3000多，100平就30多万，以后不用再还款。大家都是在博没那么容易拆，买来自住的基本都是穷人，买的人多了，政府就算要拆，也要考虑广大群众的民意啊。虽然这种想法很无赖，但也是高房价逼的啊……
Aaron4961
三产安置还是可以去了解一下的，就最近政策对商品房很不友好，取消预售制，补交房产税提高税点不说，还有消息传银行可能不会放那么多房贷，更有以租代购和租售同权这么个政策，那国家以后是不是要往3产这方面走来弥补一下房地产经济所带来的一个泡沫啊，毕竟土地资源这块现在国家很重视，政府也很少拍地了，还有万科、万达等各大房开从房产开放纷纷更名为商管这块，这是不是一个信号啊？还是预示着什么吗？这是本人的一个拙见。
